Loay hoay việc quản lý tách thửa, phân lô và bán nền tự phát 

Phân lô, bán nền tràn lan

Do người dân có nhu cầu mua đất xây nhà, sang nhượng kiếm lời đã đẩy giá đất ở Bến Tre tăng cao “chóng mặt”. Giá đất tăng mỗi ngày và không có dấu hiệu hạ nhiệt. Có cầu, ắt có có cung, những ao hồ, vườn tạp, vườn dừa… được đôn nền, san đất, chia tách thửa, phân lô và gắn bảng…bán đất nền.

Ông Lê Văn Mười, Trưởng Ban pháp chế, Hội đồng nhân dân tỉnh bức xúc: “Hiện nay, tình trạng phân lô, bán nền diễn ra tràn lan như người ta bán tôm, cá ngoài chợ, chỗ nào cũng thấy cắm bảng bán nền, bán đất”.

Chỉ cần đi vòng các khu dân cư phường Phú Tân, xã Bình Phú, xã Phú Nhuận (thành phố Bến Tre), rất dễ dàng bắt gặp nhiều khu đất trống đang bơm bùn, đất để cán nền; có nền vừa khô đất đã được cắm bảng bán; có khu đường điện, hệ thống thoát nước chưa hoàn thiện đã được bán hết,…

Được một “cò đất” quen giới thiệu một số khu đất ở xã Bình Phú, phường 8 (thành phố Bến Tre), xã Hữu Định (huyện Châu Thành), xã Tân Thành Bình (huyện Mỏ Cày Bắc) đang rao bán, chúng tôi xin số điện thoại liên hệ với chủ đất ở xã Hữu Định nhưng hóa ra lại là một “cò đất” trung gian nữa. 

Người đàn ông nghe máy cho biết: "Khu đất này ở xã Hữu Định được phân ra gần 15 lô (nền, thửa), các lô có diện tích khác nhau từ 95 đến 160 m2, với mức giá 2,2 triệu đồng/m2. Muốn mua thì anh sẽ giới thiệu đến chủ đất, ở ngay gần đây. Nếu xem không ưng ý, anh giới thiệu sang khu khác gần đó, cũng cùng xã Hữu Định".

Người chủ đất tên A cho biết, thấy giá đất tăng nên chặt vườn dừa hơn 1.500 m2 để bơm cát, san nền, tách thửa, phân lô… bán. Bà A khoe, mặc dù chưa có hệ thống thoát nước với đường điện nhưng đã có hai người đặt cọc mua 5 lô, có người từ Thành phố Hồ Chí Minh mua một lúc 3 lô. 

So với vùng nội thành, thì các xã vùng ven của thành phố Bến Tre hiện đang là “tầm ngắm” của giới đầu cơ đất. Hẻm Bảy Thép, xã Bình Phú, dài chưa đến 2 km nhưng có gần 10 khu đất, chủ yếu là đất vườn, đất nông nghiệp được tách thửa, phân lô, bán nền. Mặc dù, khu vực xã Bình Phú nằm trong quy hoạch của UBND thành phố Bến Tre, thế nhưng có lô đất vừa mới qua một đời chủ, có lô đã trải qua 2 – 3 đời chủ với mức giá chênh lệch sau mỗi lần đổi chủ tăng vài chục triệu đồng.

Chúng tôi tìm đến khu đất của ông S, xã Bình Phú, thành phố Bến Tre. Khu đất gần 20 lô của ông S đã được bán, sang nhượng xong cách đây một năm. Thế nhưng, mới chỉ có một lô được chủ mới xây nhà ở, còn các lô khác… cỏ mọc xanh um, có lô còn được gắn bảng bán đất. 

Ông Đoàn Công Dũng, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bến Tre cho biết, qua khảo sát ở một số địa phương thuộc huyện Châu Thành và thành phố Bến Tre thì có khoảng 3.400 nền đất được phân lô, chủ yếu là tự phát, quy mô nhỏ; trong đó có khoảng 20% số thửa được đầu tư xây dựng nhà ở, còn lại là sang nhượng.

Tình trạng phân lô, bán nền diễn ra rầm rộ ở hầu hết các địa phương trong tỉnh từ năm 2013 và kéo dài đến nay, tập trung ở huyện Châu Thành và thành phố Bến Tre.

Những kẽ hở

Sau khi tình trạng tự ý tách thửa, phân lô, bán nền diễn ra ồ ạt trên địa bàn tỉnh Bến Tre, từ năm 2014 đến năm 2018, UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành nhiều quyết định nhằm khống chế tình trạng này, tuy nhiên, các quyết định đều còn bất cập, hạn chế. 

Vào cuối tháng 6/2019, Hội đồng nhân dân tỉnh Bến Tre đã tổ chức phiên giải trình về quản lý nhà nước về đô thị và xây dựng trên địa bàn tỉnh. Nhiều câu hỏi chất vấn được các đại biểu đặt ra đối với Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng cùng với lãnh đạo UBND thành phố Bến Tre xoay quanh việc quản lý, xử lý tình trạng phân lô, bán nền tràn lan. 

Trưởng Ban Kinh tế - Ngân sách, Hội đồng nhân dân tỉnh Bến Tre Nguyễn Văn Quới cho biết, qua khảo sát của đoàn vào cuối năm 2018, trên địa bàn thành phố Bến Tre có 132 dự án xây dựng nhà ở đô thị đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa và đất trồng cây lâu năm thành đất xây dựng, tự ý chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nhưng tất cả đều không bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo ông Huỳnh Vĩnh Khánh, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bến Tre, việc 132 dự án xây dựng nhà ở đô thị chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa và đất trồng cây lâu năm là đúng quy định. Vì trước đây trong Quyết định 33/2014/QĐ-UBND tỉnh Bến Tre ban hành ngày 19/4/2014 về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh chỉ quy định về hạn mức đất ở, còn các loại đất khác thì được quyền tách thửa…thoải mái.

Ngoài ra, theo ông Khánh, lý do không xử phạt các dự án xây dựng nhà tự phát là do một số diện tích đất lúa canh tác không hiệu quả nên người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng; hoặc có công trình xây dựng, khi chính quyền địa phương phát hiện thì công trình đã hết hiệu lực xử phạt; hoặc có gia đình cho rằng họ bơm cát, lấp nền để… trồng cây ăn trái chứ không phải phân lô, bán nền nên không thể xử lý…

Từ năm 2013 đến năm 2016, trước tình trạng phân lô, bán nền diễn ra rầm rộ, UBND thành phố Bến Tre liên tục ban hành các văn bản chỉ đạo các phòng, ban, UBND xã, phường thống kê các trường hợp phân lô, bán nền để UBND thành phố có ý kiến chỉ đạo. Tuy nhiên, việc quản lý còn lỏng lẻo, thiếu sót nên đến nay thực trạng phân lô, bán nền vẫn còn tiếp diễn.

Ông Nguyễn Quang Minh, Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bến Tre cho biết việc phân lô, tách thửa diễn ra trên địa bàn thành phố rầm rộ hơn các huyện khác. Trước khi Quyết định số 38/2018/QĐ-UBND ban hành ngày 4/9/2018 (Quyết định 38) của UBND tỉnh Bến Tre quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre ra đời, đất nông nghiệp không được khống chế diện tích tách thửa. Do đó, việc tách thửa rất phổ biến, thậm chí có những chủ đầu tư mua đất ruộng để tách thửa nhưng không bị xử phạt vì không có bất cứ quy định nào. 

Từ khi Quyết định 38 được ban hành đã khống chế được diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp. Từ năm 2018 đến tháng 6/2019, trên địa bàn thành phố Bến Tre chỉ có 60 thửa đất được tách thửa đúng theo quy định, giảm so với trước kia.

Mặc dù vậy, theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Bến Tre Huỳnh Vĩnh Khánh, các công văn, quyết định được ban hành trong thời gian qua vẫn còn bất cập, chưa giải quyết triệt để tình trạng tách thửa tự phát. Theo Quyết định số 30/2017/QĐ-UBND ban hành ngày 19/6/2017 (Quyết định 30) của UBND tỉnh Bến Tre Quy định về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Bến Tre, đất không nằm trong quy hoạch vẫn phân lô bán được. Khi đất được phân lô, bán nền, người dân được phép xây dựng nhà ở có thời hạn. Tuy nhiên, khu đất này sẽ hình thành khu nhà ở không nằm trong quy hoạch đô thị. 

“Quyết định số 30 cũng là quyết định tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp, những hộ có hoàn cảnh khó khăn, tuy nhiên, dễ dẫn đến hình thành nên các khu dân cư đô thị tự phát”, ông Khánh cho biết. 

Xử lý nghiêm các công trình vi phạm

Ông Nguyễn Văn Chinh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bến Tre cho biết, Sở sẽ tiến hành thanh tra một số công trình có dấu hiệu phân lô, bán nền trên địa bàn thành phố Bến Tre và huyện Châu Thành, nếu phát hiện trường hợp vi phạm sẽ xử lý nghiêm. Thời gian tới, Sở cũng siết chặt đăng ký quyền sử dụng đất để đúng với quy hoạch của UBND tỉnh.

Do tình trạng tách thửa đối với các loại đất để phân lô, bán nền, xây nhà không phép trên địa bàn tỉnh Bến Tre có xu hướng gia tăng, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND tỉnh ban hành nhiều công văn, văn bản, quyết định chỉ đạo các biện pháp chấn chỉnh. Đáng chú ý là Quyết định số 38 đã hạn chế việc tách thửa để phân lô, bán nền trong thời gian qua.

Tuy nhiên, Quyết định 38 chưa đáp ứng hoàn toàn nhu cầu của người dân về tách thửa, chuyển mục đích; có một số trường hợp đặc thù cần giải quyết cho người dân một cách phù hợp. Quyết định 38 chỉ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre nhưng không đưa ra các quy định, điều kiện ràng buộc đối với các trường hợp tách thửa đồng loạt có dấu hiệu phân lô, bán nền.  

Sở Tài nguyên và Môi trường đang tiếp tục rà soát, điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 38 để việc tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh đảm bảo đúng quy định của pháp luật và hạn chế hoàn toàn việc phân lô, bán nền hình thành các khu dân cư tự phát. 

Để hạn chế việc phân lô, tách thửa tự phát trong thời gian tới, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bến Tre Huỳnh Vĩnh Khánh cho biết UBND thành phố quy định người dân có nhu cầu tách thửa thì đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố đăng ký. Những trường hợp nằm trong vùng dự án, quy hoạch, cán bộ sẽ từ chối giải quyết tách thửa, những trường hợp nào phù hợp thì sẽ thông qua Hội đồng tư vấn thành phố giải quyết. Hội đồng tư vấn thành phố sẽ xem xét các quy định ràng buộc: mật độ xây dựng, hệ thống cấp thoát nước,… để đưa ra quyết định. 

Trước tình trạng phân lô, bán nền vẫn đang “nóng”, ông Nguyễn Văn Chinh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất các địa phương cần tăng cường tuyên truyền pháp luật về luật đất đai cho người dân; các huyện tăng cường kiểm tra, giám sát, phát hiện những khu vực tự phát phân lô, bán nền. 

Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đã chỉ đạo các phòng Tài nguyên và Môi trường huyện chỉ đạo phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng Quyết định số 38 của UBND tỉnh, khi có biểu hiện một thửa tách ra nhiều thửa phải báo cáo UBND huyện ngay. Riêng với địa bàn thành phố Bến Tre, nếu có trường hợp xin tách một thửa ra thành 5 thửa trở lên thì cần phải báo cáo UBND thành phố.