Ngành bất động sản tiếp tục là tâm điểm của áp lực tài chính. Ảnh minh họa: Hải Âu/TTXVN
Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 7/2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 20.100 tỷ đồng, đưa lũy kế 7 tháng qua lên gần 287.000 tỷ đồng, tăng hơn 57% so với cùng kỳ năm ngoái; trong đó, nhóm ngân hàng tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 75% tổng giá trị phát hành, chủ yếu thông qua kênh phát hành riêng lẻ nhằm bổ sung vốn hoạt động trung dài hạn.
Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn của các doanh nghiệp cũng đạt kỷ lục mới. Riêng trong tháng 6/2025, tổng giá trị mua lại lên tới gần 62.900 tỷ đồng, tăng 190% so với tháng trước đó. Lũy kế 6 tháng đầu năm, con số này đạt khoảng 123.300 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc chủ động giảm nợ và xử lý nghĩa vụ tài chính trước thời hạn.
Tuy nhiên, phía sau gam màu sáng là những cảnh báo không thể bỏ qua. Áp lực đáo hạn ngày càng hiện rõ khi từ tháng 7 đến cuối năm 2025, thị trường sẽ đối mặt với hơn 118.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn - theo dữ liệu từ FiinGroup, công ty phân tích dữ liệu tài chính và xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam, riêng nhóm bất động sản chiếm tới 65.300 tỷ đồng, tương đương 52,2%. Đặc biệt, tháng 8/2025 được dự báo là "đỉnh" đáo hạn, với tổng giá trị trái phiếu đến hạn khoảng 17.500 tỷ đồng, gấp gần 4 lần mức trung bình tháng.
Khi lượng trái phiếu đến hạn lớn, doanh nghiệp buộc phải ưu tiên dùng dòng tiền để trả nợ thay vì đầu tư mở rộng hay phát hành trái phiếu mới. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn bị thu hẹp, từ đó kéo chậm tốc độ phục hồi thực chất của thị trường.
Đặc biệt với doanh nghiệp bất động sản - nơi dòng tiền phần lớn phụ thuộc vào bán hàng và huy động vốn, áp lực đáo hạn càng trở nên nghiêm trọng. Trong khi thị trường chưa hoàn toàn khởi sắc, việc gồng gánh nghĩa vụ nợ đến hạn có thể đẩy doanh nghiệp vào tình trạng mất cân đối tài chính, tăng nguy cơ chậm thanh toán hoặc vỡ cam kết với trái chủ.
Mặt khác, với nhà đầu tư, những vụ việc liên quan đến chậm chi trả trong quá khứ để lại tâm lý e dè. Nếu áp lực đáo hạn không được kiểm soát tốt, niềm tin vào kênh trái phiếu sẽ khó phục hồi, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát hành mới - vốn là yếu tố cần thiết để duy trì thanh khoản thị trường.
Theo FiinGroup, một số doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực đáo hạn rất lớn, tiêu biểu như: Công ty cổ phần Đầu tư Quang Thuận với 6.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn; Công ty cổ phần Trung Nam Land (thành viên Trung Nam Group) với 2.500 tỷ đồng; Công ty cổ phần Setra (thuộc Setra Group) với khoảng 2.000 tỷ đồng.
Trong bối cảnh kênh huy động vốn từ ngân hàng và thị trường thứ cấp còn nhiều hạn chế, khả năng xoay xở dòng tiền và tiếp cận vốn thay thế của những doanh nghiệp này sẽ là yếu tố quyết định mức độ an toàn tài chính.
Theo báo cáo từ S&I Ratings - tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp tại Việt Nam, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 6 tháng cuối năm 2025 được dự báo lên tới hơn 149.000 tỷ đồng, gần gấp ba lần khối lượng đáo hạn của nửa đầu năm. Đáng chú ý, trong số này có tới 18.400 tỷ đồng trái phiếu đã từng được gia hạn trước đó, cho thấy vòng xoáy áp lực tài chính chưa có dấu hiệu dừng lại.
Cũng theo S&I Ratings, ngành bất động sản tiếp tục là tâm điểm của áp lực tài chính khi chiếm gần một nửa lượng đáo hạn trong 2 quý cuối năm 2025, tương đương 73.000 tỷ đồng. Đặc biệt, giá trị trái phiếu chậm thanh toán gốc và lãi trong 6 tháng đầu năm ước tính lên tới 16.000 tỷ đồng. Sang năm 2026, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của nhóm này tiếp tục ở mức cao, hơn 143.000 tỷ đồng, trước khi bắt đầu giảm dần từ năm 2027.
Trước thực trạng trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn lựa chọn duy trì giá bán, thay vì giảm sâu để thu hồi dòng tiền. Lý do là lãi suất trái phiếu phát hành trước đây ở mức cao (10 - 12%/năm), nếu bán tháo sẽ không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn có thể vi phạm các điều khoản cam kết với trái chủ.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chỉ là giải pháp mang tính tạm thời. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nếu doanh nghiệp chủ động giảm giá bán khoảng 10% thì vẫn có thể tiêu thụ được sản phẩm, từ đó cải thiện dòng tiền mà không cần chiết khấu sâu như giai đoạn khó khăn 2022 - 2023.
Về mặt chính sách, Quốc hội đã thông qua Luật Doanh nghiệp sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7/2025. Một trong những điểm đáng chú ý là yêu cầu doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải đảm bảo tỷ lệ nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Mặc dù quy định này không áp dụng với tổ chức tín dụng và doanh nghiệp phát triển bất động sản - hai nhóm chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, nhưng đây vẫn được xem là bước đi quan trọng nhằm tăng cường kiểm soát rủi ro hệ thống.
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường giám sát rủi ro, xây dựng thị trường thứ cấp hiệu quả, và phát triển hệ thống dữ liệu minh bạch. Đặc biệt, việc mở rộng đối tượng nhà đầu tư, tăng tính thanh khoản sẽ là yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn trung dài hạn vào thị trường.
Ở chiều tích cực, việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản trong thời gian qua đã mở ra kỳ vọng lớn. Khi dự án được khơi thông pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, đồng thời triển khai mở bán sớm, qua đó tạo dòng tiền trả nợ trái phiếu.
Kết hợp với đà tăng phát hành của nhóm ngân hàng nhằm bổ sung vốn trung và dài hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi trong nửa cuối năm 2025.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang chuyển mình với những tín hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn, nhất là trong lĩnh vực bất động sản vẫn là thách thức không nhỏ. Để thích ứng, các doanh nghiệp cần sớm hoạch định lại chiến lược tài chính, chủ động cân đối nguồn vốn và cơ cấu lại nợ. Đồng thời, việc tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý, tăng cường tính minh bạch và kỷ luật thị trường sẽ là yếu tố then chốt để củng cố niềm tin nhà đầu tư, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.