Giá bất động sản tại Hà Nội: Liệu có “bong bóng”?

Theo khảo sát thực tế, năm 2010, giá đất trung bình ở Hà Nội tăng khoảng 30%. Cục bộ có những khu vực, dự án, giá đất tăng từ 100% đến vài trăm %. Các chuyên gia kinh tế cảnh báo, diễn biến của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đang tiềm ẩn rủi ro cao.

Tiền lại đổ vào bất động sản

Chỉ là một chủ gara sửa ô tô ở thị xã Lai Châu, tiết lộ đang sở hữu tới 4 căn hộ chung cư tại Hà Nội (2 căn ở dự án phía tây Thủ đô và đang đặt tiền mua 2 căn hộ cao cấp ở dự án Royal City).

Các khu nhà từ 5 - 7 tầng Khu chung cư Happy House Garden thuộc Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên (Hà Nội) đã được đưa vào sử dụng. Ảnh: Tuấn Anh – TTXVN

Bác sĩ Nguyễn Mạnh Hà, quê Bắc Giang, tuy không phải “đại gia” nhưng cũng đang sở hữu 2 mảnh đất (1 mảnh đất ở và 1 mảnh đất nông nghiệp thuộc quận Hà Đông) và 1 căn hộ thuộc tòa chung cư HATUCO, quận Thanh Xuân. Vị bác sĩ này đang tìm mua các loại đất dự án dạng góp vốn ở Hà Nội với kỳ vọng rủi ro lớn, lợi nhuận cao.

Theo bà Vân Khánh, phụ trách sàn BĐS Hanoi Home, trong giới buôn BĐS Hà Nội, số người có vốn từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng không hiếm. Khi đã đầu tư là họ mua cả sàn chung cư (6 – 8 căn/sàn) hoặc cả 1 khu đất nền (8 – 12 lô) trong các dự án đô thị mới. Bà Vân Khánh nói, chỉ lo Hà Nội không có nhà, đất giá hợp lý để bán, còn hàng có bao nhiêu các nhà buôn BĐS Hà Nội đều mua tất. “Tôi không hiểu vốn họ lấy ở đâu mà nhiều thế. Khi có hàng tốt, chỉ cần alô là vài tiếng sau họ đã chồng đủ tiền…”, bà Vân Khánh cho biết.

Vào đầu năm 2010, không ít chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam trong năm này sẽ lặng sóng, giá đất sẽ giảm nhẹ bởi kinh tế khó khăn, lãi suất cao, sức cầu yếu. Thế nhưng, hiện tượng giá BĐS suy giảm chỉ xảy ra đối với thị trường Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), địa bàn được coi cung đã vượt cầu.

Còn tại Hà Nội, trong năm 2010, hầu như giá đất trên toàn địa bàn đều tăng. Tăng giá mạnh nhất là BĐS tại phía tây như các khu đô thị Văn Phú, Văn Khê, Nam Cường, Gelexemco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh...

Đơn cử như giá đất chia lô và biệt thự tại đô thị Văn Khê, nếu đầu năm 2010, giá dao động từ 52 - 57 triệu đồng/m2 (tùy diện tích) thì cuối năm, giá đã tăng vọt lên 80 - 90 triệu đồng/m2.

Phía đông Hà Nội gồm các quận Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, nơi có các cây cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì vừa khai thông và các cây cầu Nhật Tân, Đông Trù đang xây dựng, giá BĐS cũng tăng chóng mặt. Giá đất mặt đường khu vực chân cầu Vĩnh Tuy giữa năm 2009 chỉ khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2010 tăng vọt lên từ 120 - 160 triệu đồng/m2.

Lý giải hiện tượng giá BĐS Hà Nội tăng từ góc độ sức cầu, ông Tống Văn Nga, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, từ Quảng Trị, Quảng Bình trở ra, nhiều người có tiền đều đã về Hà Nội mua nhà, đất.

Bổ sung giải thích của ông Tống Văn Nga, ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc Công ty Tư vấn thiết kế xây dựng Việt Nam cho biết, khảo sát thị trường của công ty tại các dự án đô thị trên địa bàn Hà Nội cho thấy, trung bình mỗi năm, mỗi tỉnh tiêu thụ khoảng 50 căn hộ hoặc đất nền tại các đô thị mới ở Hà Nội.

Ông Tùng tỏ ra ngạc nhiên về sự giàu có của các khách hàng "tỉnh lẻ", họ mua nhà với mục đích sau này cho con cháu ra Hà Nội học. “Có lẽ nắm được sức cầu khá ổn định này nên các nhà đầu tư BĐS của Hà Nội mới không ngần ngại có tiền là ném vào “găm” BĐS. Chính vì tình trạng đầu cơ quá lớn nên giá đất Hà Nội mới cao...”, ông Tùng nói.

Liệu có "bong bóng" bất động sản?

Chủ tịch một tập đoàn đầu tư BĐS (giấu tên) tại Hà Nội cho biết, giá BĐS Hà Nội cao chủ yếu do chi phí bên ngoài, chi phí này đang bằng 100% so với chi phí thật.

Hiện chi phí thật (chi phí do Nhà nước quy định) để chuyển đổi 1 m2 đất nông nghiệp thành đất đô thị ở Hà Nội khoảng từ 14 - 16 triệu đồng/m2. Các chi phí này gồm: Khảo sát dự án, lập quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng.... Với chi phí đầu vào như vậy, các chủ đầu tư chỉ cần bán đất nền (phân lô, biệt thự) với giá dưới 20 triệu đồng/m2 là có lãi.

Thế nhưng, 100% chủ đầu tư dự án đô thị tại Hà Nội phải tìm mọi cách để bán đất nền tối thiểu từ 35- 40 triệu đồng/m2 trở lên. Giá nhà chung cư (khu vực ngoại thành) từ 20 triệu đồng/m2 trở lên. "Nếu dẹp được phí bôi trơn mà chủ đầu tư đang phải chi, giá nhà, đất Hà Nội sẽ rẻ được từ 30 - 50%", vị Chủ tịch tập đoàn này khẳng định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, năm 2010, các doanh nghiệp xây dựng thuộc bộ này chào giá xây dựng 1 m2 nhà chung cư (thu nhập trung bình) khoảng từ 7 - 8 triệu đồng/m2.

Còn với các chung cư cao cấp trong trung tâm, dù giá vật liệu và chi phí thi công cao hơn, giá đầu vào cũng chỉ bằng một nửa so với giá bán của các chủ đầu tư đang rao (từ 38 - 40 triệu đồng/m2). "Hiện nay, giá BĐS của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang cao một cách vô lý. Sự vô lý thể hiện ở việc Việt Nam là nước có thu nhập đứng thứ 120 trên thế giới nhưng lại có giá BĐS cao thứ 20 trên thế giới!", Thứ trưởng Nam nói.

Mặc dù vẫn có quan điểm cho rằng, giá BĐS được quyết định bởi cung - cầu và như vậy không có khái niệm bong bóng nhưng theo các chuyên gia kinh tế, để nhận định giá BĐS Hà Nội có bong bóng hay không chỉ cần so sánh với giá BĐS phía nam.

Cũng mặt bằng giá đầu vào từ khâu lập dự án, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí nguyên vật liệu, nhân công... nhưng giá chung cư tại các quận nội thành trên địa bàn TP.HCM chỉ từ 12 - 16 triệu đồng/m2, trong khi tại Hà Nội là hơn 40 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại các đô thị mới dao động trên dưới 30 triệu đồng/m2, trong khi các đô thị phía Tây Hà Nội từ 80 - 300 triệu đồng/m2. Còn nếu so sánh với giá đất nền của trung tâm hành chính mới tỉnh Bình Dương chỉ từ 3 - 5 triệu đồng/m2 thì giá BĐS Hà Nội đang quá cao.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện tượng giá đất Hà Nội liên tục tăng và dòng tiền đổ vào thị trường ngày một nhiều đang ẩn chứa nhiều rủi ro. Thay vì dòng tiền được đưa vào sản xuất, tạo ra hàng hóa để chống lạm phát thì nó lại chảy vào BĐS và "nằm chết" ở đó và càng làm giá BĐS bong bóng thêm...