Việc tháo gỡ những “nút thắt” hiện hữu không chỉ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, tạo động lực cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới.
Nhiều nguyên nhân khiến việc cấp sổ bị đình trệ
Theo kế hoạch, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu trong năm 2026 sẽ xử lý 68.000 hồ sơ đủ điều kiện, cấp 61.200 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và tháo gỡ khó khăn cho thêm 60 dự án nhà ở.
Một dự án nhà ở xã hội ở phường Hòa Hưng, TP Hồ Chí Minh.
Từ góc độ pháp lý, Ths Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật Thương mại (Đại học Luật TP Hồ Chí Minh) cho rằng tình trạng chậm cấp sổ hồng hiện nay chủ yếu xuất phát từ bốn nhóm nguyên nhân chính.
Trước hết là việc một số chủ đầu tư không nộp hoặc chậm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà theo quy định. Theo pháp luật hiện hành, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều dự án không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ này.
Nguyên nhân thứ hai đến từ các sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng. Không ít dự án phát sinh tình trạng xây dựng sai phép, điều chỉnh quy hoạch, tăng mật độ xây dựng, thay đổi công năng hoặc xây dựng vượt quy mô được phê duyệt. Khi phát hiện sai phạm, cơ quan chức năng phải tiến hành rà soát, xử lý trước khi xem xét cấp giấy chứng nhận, khiến quá trình kéo dài nhiều năm.
Một nguyên nhân khác là nhiều dự án đang được thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Khi chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục giải chấp hoặc chưa có sự đồng thuận của bên nhận thế chấp thì việc cấp sổ hồng cho cư dân gặp nhiều khó khăn.
Đáng chú ý, theo các chuyên gia, nhóm vướng mắc lớn nhất hiện nay liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư khi dự án có điều chỉnh quy hoạch. Nhiều dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ban đầu và đủ điều kiện nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn phải chờ cơ quan chức năng xác định có phát sinh tiền sử dụng đất bổ sung hay không. Quá trình này thường kéo dài nhiều năm, khiến người dân dù đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà vẫn chưa thể được cấp sổ hồng.
Ông Ngô Gia Hoàng cho rằng, bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở mối quan hệ giữa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và quyền được cấp giấy chứng nhận của người mua nhà. Trong nhiều trường hợp, người dân đã ký hợp đồng hợp pháp, nhận bàn giao nhà và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán nhưng vẫn bị ảnh hưởng bởi các vướng mắc phát sinh giữa chủ đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước.
Bên cạnh đó, việc xử lý các sai phạm xây dựng cũng còn thiếu sự tách bạch giữa trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền lợi của người mua nhà. Thực tế, có những dự án chỉ phát sinh vi phạm ở một phần công trình nhưng toàn bộ hồ sơ cấp sổ hồng của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn căn hộ đều bị đình lại để chờ xử lý dứt điểm.
Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh, hiện các vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận tập trung ở 6 nhóm chính, đó là hệ thống công nghệ thông tin, phần mềm quản lý đất đai chưa đồng bộ; chủ đầu tư chưa bàn giao đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc chưa chuyển giao quỹ bảo trì 2%; vướng mắc về nghĩa vụ nhà ở xã hội; khó khăn trong xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung; các trường hợp không liên hệ được người đại diện pháp luật của doanh nghiệp và một số tồn tại khác liên quan đến thủ tục hành chính.
Tách bạch quyền lợi của người dân với trách nhiệm của chủ đầu tư
Trong 5 tháng đầu năm, TP Hồ Chí Minh đã cấp giấy chứng nhận cho 18.661 căn nhà, giảm nhẹ so với cùng kỳ nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Thành phố đã hoàn tất giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho 18.195 căn hộ.
Một dự án nhà ở xã hội ở phường Cát Lái, TP Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, hiện vẫn còn khoảng 13.665 hồ sơ chưa thể ký cấp giấy do người mua nhà chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. Tính từ ngày 1/7/2014 đến nay, Thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 231.878 căn hộ, nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở. Một trong những kết quả đáng chú ý là hoạt động của Tổ công tác 1645 chuyên tháo gỡ vướng mắc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án.
Sau 68 cuộc họp, Tổ công tác đã tháo gỡ khó khăn cho 242 dự án với khoảng 150.733 căn nhà đủ điều kiện được xem xét cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, vẫn còn 35 dự án với 11.354 căn nhà chưa thể hoàn tất thủ tục cấp sổ.
UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát toàn bộ các dự án nhà ở thương mại đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; phân loại cụ thể từng nhóm vướng mắc, xây dựng lộ trình và thời hạn xử lý rõ ràng đối với từng dự án.
Đồng thời, Thành phố cũng đã yêu cầu tăng cường nhân lực, trang thiết bị và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết hồ sơ; công khai thông tin các dự án trên cổng thông tin điện tử nhằm tạo điều kiện để người dân theo dõi tiến độ xử lý.
Đối với các dự án có vi phạm xây dựng, Sở Xây dựng được giao thống kê, lập danh mục cụ thể, đôn đốc chủ đầu tư khắc phục sai phạm và thực hiện đầy đủ các quyết định xử phạt hành chính. Đây sẽ là cơ sở để xem xét giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, ông Ngô Gia Hoàng cho rằng, TP Hồ Chí Minh cần ưu tiên thực hiện nguyên tắc tách bạch quyền lợi của người mua nhà với nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư.
Theo đó, đối với các căn hộ đã được mua bán hợp pháp, người dân đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và không có tranh chấp, cơ quan nhà nước cần ưu tiên xem xét cấp giấy chứng nhận. Các khoản nghĩa vụ tài chính còn thiếu hoặc các sai phạm của chủ đầu tư cần được xử lý riêng đối với chủ đầu tư bằng các chế tài phù hợp.
“Không nên để người dân tiếp tục trở thành bên chịu thiệt từ những vướng mắc phát sinh giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Quyền được cấp giấy chứng nhận của người mua nhà hợp pháp cần được bảo đảm”, ông Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh.
Ông Ngô Gia Hoàng cho biết thêm, việc đẩy nhanh quá trình xác định nghĩa vụ tài chính đối với các dự án tồn đọng cũng được coi là giải pháp quan trọng. Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn liên quan đến giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Cơ chế mới được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính thông qua việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì phụ thuộc vào quy trình xác định giá đất cụ thể vốn kéo dài và phức tạp như trước đây.
Ngoài ra, ông Hoàng cũng đề xuất cần phân loại rõ từng nhóm dự án để có phương án xử lý phù hợp. Đối với các dự án chỉ còn vướng nghĩa vụ tài chính hoặc các sai phạm không ảnh hưởng đến phần căn hộ đã được xây dựng đúng quy định, cần ưu tiên cấp giấy chứng nhận cho cư dân. Đối với các dự án có vi phạm nghiêm trọng, cơ quan chức năng cần xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng đồng thời phải có cơ chế bảo vệ người mua nhà.