Vốn ưu đãi hướng tới nhu cầu an cư
Trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn vẫn ở mức cao, bài toán sở hữu nhà ngày càng đòi hỏi người mua phải có kế hoạch tài chính dài hạn. Không chỉ mức lãi suất ban đầu, thời gian ưu đãi, thời hạn vay và khả năng trả nợ sau khi lãi suất chuyển sang thả nổi đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định vay mua nhà.
Trên thị trường, nhiều ngân hàng đang triển khai các chương trình tín dụng dành cho khách hàng mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở. Trong đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) dành 30.000 tỷ đồng cho gói vay "Ngôi nhà đầu tiên", với lãi suất cố định 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng, thấp hơn khoảng 2% so với gói vay mua nhà thông thường.
Thời hạn vay của chương trình lên tới 30 năm, giúp khách hàng có thêm lựa chọn trong việc phân bổ dòng tiền và giảm áp lực trả nợ định kỳ. Gói vay cũng được thiết kế theo hướng tập trung vào nhu cầu ở thực, không áp dụng cho các khoản vay phục vụ kinh doanh, đầu tư hoặc mua đi bán lại bất động sản.
Cùng với BIDV, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đang triển khai chương trình cho vay mua nhà quy mô 20.000 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi giảm đến 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường. Thời hạn vay tối đa 35 năm và hạn mức có thể lên tới 100% giá trị căn nhà đối với các dự án đáp ứng điều kiện.
Trong khi đó, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Kỷ Nguyên Thịnh Vượng (GPBank) hỗ trợ người mua nhà thông qua việc kéo dài thời hạn vay tới 40 năm và miễn trả gốc tối đa 60 tháng với sản phẩm "Khởi đầu an cư", hướng tới nhóm khách hàng trẻ từ 25-40 tuổi.
Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) cho phép cố định lãi suất tới 5 năm đối với một số khoản vay bất động sản, đồng thời có chương trình hỗ trợ giảm thêm 0,2-0,4%/năm tùy điều kiện. Tương tự tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), chính sách giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% đối với một số khoản vay cũng đang được áp dụng.
Theo ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), việc kéo dài thời hạn vay là một trong những giải pháp giúp giảm số tiền phải trả hàng tháng, từ đó tạo điều kiện để khách hàng có nhu cầu ở thực cân đối dòng tiền tốt hơn. ACB đã kéo dài thời hạn vay mua nhà từ 20 năm lên 30 năm.
Chẳng hạn, với khoản vay 6 tỷ đồng trong 30 năm theo phương thức trả gốc đều, số tiền gốc người vay phải thanh toán mỗi năm khoảng 200 triệu đồng, chưa bao gồm lãi. Theo ông Nam, với nguồn thu nhập ổn định, mức chi phí lãi vay quanh 10%/năm là ngưỡng mà một bộ phận khách hàng có nhu cầu ở thực có thể cân đối.
Tính toán dòng tiền dài hạn
Dù có thêm các chương trình ưu đãi, chi phí vay mua nhà trong dài hạn vẫn là yếu tố người vay cần đặc biệt lưu ý. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang dao động từ 8,2-10,5%/năm, nhưng chủ yếu chỉ áp dụng trong 6-24 tháng.
Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%/năm. Theo đó, lãi suất thực tế người vay phải trả sau ưu đãi hiện phổ biến khoảng 13-15%/năm, tùy ngân hàng, hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và thời hạn vay.
Theo ông Nguyễn Lê Nam, điều đáng chú ý hiện nay không hẳn là khả năng tiếp cận vốn mà là chất lượng nhu cầu vay và khả năng trả nợ của khách hàng. Các ngân hàng đang thận trọng hơn trong đánh giá dòng tiền, nhất là với những trường hợp chấp nhận vay ở mức lãi suất cao.
"Chúng tôi phải đặt câu hỏi về tính bền vững cũng như khả năng trả nợ của các nhóm khách hàng này trong bối cảnh chi phí vốn còn biến động", ông Nam nói.
Trong khi đó, người mua nhà cũng ngày càng thận trọng hơn, thay vì vay ngay khi phát sinh nhu cầu, nhiều khách hàng chủ động chờ mặt bằng lãi suất phù hợp và tính toán kỹ dòng tiền trong dài hạn.
Ông Nam cho rằng xu hướng lãi suất có khả năng giảm về cuối năm sẽ tạo điều kiện để tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà, qua đó hỗ trợ tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực. Theo ông, với mặt bằng lãi suất huy động đang được kiểm soát, dư địa giảm lãi suất cho vay vẫn còn.
Tuy nhiên, giới chuyên gia khuyến nghị người mua không nên chỉ so sánh mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính tổng chi phí khoản vay, bao gồm lãi suất sau ưu đãi, thời gian cố định lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các điều kiện đi kèm.
Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục ổn định và nguồn vốn huy động được cải thiện trong những tháng cuối năm, cạnh tranh tín dụng mua nhà được dự báo sẽ không chỉ nằm ở việc giảm lãi suất mà còn mở rộng sang thời gian cố định lãi suất, kỳ hạn vay và phương thức trả nợ. Những sản phẩm có chi phí minh bạch, kỳ hạn linh hoạt và phù hợp với dòng tiền có thể giúp người dân tiếp cận nhà ở bền vững hơn, đồng thời hướng dòng vốn vào thị trường bất động sản theo hướng an toàn.
