Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng giao dịch trong 4 tháng đầu năm giảm rõ rệt ở phân khúc căn hộ, đất nền và nhà thấp tầng. Nhiều dự án vẫn có khách tìm hiểu nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn sau thời kỳ tăng nóng kéo dài.
Giá nhà tăng nhanh, người mua "hụt hơi"
Khảo sát thực tế cho thấy, lượng căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội trong đầu của năm 2026 giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm ngoái dù nguồn cung mới tiếp tục tăng. Nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân lớn nhất nằm ở việc giá bán đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực.
Bà Hoàng Hà - phường Xuân Đỉnh chia sẻ, gia đình tìm mua nhà chuẩn bị cho con trai ra ở riêng nhưng kế hoạch phải tạm dừng vì giá tăng quá nhanh. Cuối năm ngoái, bà Hà tìm xem một căn hộ nhỏ khoảng 3 tỷ đồng ở khu vực Hoài Đức nhưng đến đầu năm nay, giá đã tăng lên gần 3,6 tỷ đồng. Nếu vay thêm ngân hàng thì số tiền trả hàng tháng sẽ vượt khả năng của hai vợ chồng trẻ nên phải chuyển phương án thuê nhà nếu vẫn muốn cho con trai ra ở riêng.
Hơn hai năm qua, giá bất động sản liên tục tăng tại nhiều đô thị lớn. Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp ở nhiều khu vực ven đô đã tăng 30 - 50% so với giai đoạn trước dịch. Một số dự án mới mở bán thậm chí ghi nhận mức giá vượt 70 - 80 triệu đồng mỗi m2 dù nằm ngoài trung tâm.
Không chỉ căn hộ, giá đất nền tại nhiều địa phương từng sốt nóng trong năm 2025 cũng vẫn duy trì ở mức cao dù thanh khoản giảm. Tại một số khu vực vùng ven Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá rao bán gần như không giảm, nhưng lượng giao dịch thực tế rất thấp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang xuất hiện tình trạng lệch pha giữa giá bán và sức mua thực tế. Trong khi thu nhập của người dân tăng chậm, giá bất động sản lại leo thang quá nhanh khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.
"Người mua hiện nay không còn chấp nhận xuống tiền bằng mọi giá như giai đoạn trước. Họ cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính và giá trị thực của sản phẩm", ông Đính phân tích.
Cùng đó, sau giai đoạn tăng giá mạnh, tâm lý chờ đợi điều chỉnh đang xuất hiện khá phổ biến trên thị trường. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch chững lại dù nhu cầu nhà ở vẫn lớn.
Lãi vay cao khiến dòng tiền thận trọng
Bên cạnh áp lực giá bán, chi phí vốn tăng trở lại cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường.Mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh mức 12 - 14% mỗi năm sau thời gian ưu đãi. Một số khoản vay thả nổi thậm chí lên tới 15 - 16% mỗi năm. Với các khoản vay kéo dài 15 - 20 năm, áp lực trả nợ trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà.
Chị Phạm Lan Hương - thành phố Thủ Đức cho biết, gia đình có một khoản tiền nhàn rỗi và từng có kế hoạch mua thêm căn hộ để đầu tư cho thuê nhưng đã quyết định dừng lại. Bởi trước đây lãi suất thấp nên vẫn có thể tính toán dòng tiền dài hạn. Nhưng hiện nay vay ngân hàng quá áp lực, trong khi giá nhà đã lên rất cao nên chi Hượng chọn giữ tiền mặt thay vì tiếp tục đầu tư.
Các chuyên gia nhận xét, hiện số lượng nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trên thị trường hiện giảm mạnh so với giai đoạn 2024-2025. Không ít nhà đầu tư chuyển sang trạng thái quan sát thay vì xuống tiền liên tục như trước.
Theo chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung, thị trường hiện chịu tác động kép từ lãi suất và tâm lý phòng thủ của dòng tiền. Giai đoạn "tiền rẻ" gần như đã qua. Nhà đầu tư bây giờ quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
"Việc lãi suất duy trì ở mức cao khiến những phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền vùng ven hay sản phẩm tăng giá nhờ tin đồn hạ tầng chịu tác động mạnh nhất. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì lượng giao dịch nhất định" - ông Chung nhận xét.
Sau thời gian dài tăng nóng, tâm lý "mua là thắng" trên thị trường bất động sản đã suy giảm rõ rệt trong năm nay. Tại nhiều dự án mở bán mới ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, lượng khách đến tìm hiểu vẫn khá đông nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp hơn nhiều so với trước đây. Người mua dành nhiều thời gian để so sánh giá, kiểm tra pháp lý và tính toán khả năng tài chính trước khi quyết định.
Trước đây khách chỉ cần nghe thông tin tăng giá là xuống tiền khá nhanh. Bây giờ họ xem rất kỹ, hỏi nhiều về tiến độ, pháp lý và khả năng cho thuê. Có người đi xem 4-5 dự án vẫn chưa quyết định - một môi giới chia sẻ.
Điều này cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn sau chu kỳ tăng trưởng dựa nhiều vào đầu cơ và đòn bẩy tài chính. TS Nguyễn Chí Hồng Ngọc - Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn đầu tư BVSC cho rằng, thanh khoản hiện là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2026. Không phải dự án nào mở bán cũng có giao dịch tốt như giai đoạn trước. Người mua hiện nay rất thận trọng, đặc biệt với những sản phẩm giá cao hoặc thiếu tiềm năng khai thác thực tế.
