Những rào cản làm chậm quá trình phát triển bất động sản công nghiệp
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, bất động sản công nghiệp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế, nhất là khi Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số và trở thành quốc gia phát triển, có nền công nghiệp hiện đại vào năm 2045.
Theo ông Khôi, những năm qua, hệ thống các khu công nghiệp đã đóng góp tích cực vào thu hút đầu tư, xuất khẩu, tạo việc làm và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tuy nhiên, hiệu quả sử dụng đất tại các khu công nghiệp chưa đồng đều, quy hoạch hạ tầng thiếu đồng bộ, trong khi những vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và môi trường tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phan Minh Toàn Thư, Giám đốc Chi nhánh Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP tại TP Hồ Chí Minh, cho biết sự thiếu thống nhất trong cách áp dụng thủ tục đầu tư giữa các địa phương đang ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án khu công nghiệp.
Theo ông Thư, việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư vẫn còn những điểm chưa thống nhất. Ngay cả khi hoàn thành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
Ông Thư kiến nghị Hiệp hội tổng hợp những vướng mắc từ doanh nghiệp, đề xuất các địa phương công khai quy trình lựa chọn nhà đầu tư, xác định rõ đầu mối giải quyết hồ sơ, thời gian thực hiện và trách nhiệm của từng cơ quan.
Bên cạnh đó, việc đầu tư hệ thống điện, nước phục vụ khu công nghiệp cũng gây ra áp lực tài chính không hề nhỏ. Tại một số địa phương, ngành điện chưa bố trí kế hoạch vốn đầu tư lưới điện, nên yêu cầu doanh nghiệp phát triển hạ tầng ứng vốn trước.
Đáng chú ý, chi phí thuê đất đang trở thành vấn đề lớn đối với nhiều chủ đầu tư. Ông Chế Văn Trung, Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 2, chủ đầu tư Khu công nghiệp Cát Lái, cho biết tại một số địa phương, trong đó có TP Hồ Chí Minh, tiền thuê đất tăng mạnh qua các chu kỳ. Có trường hợp mức tăng vượt 1.000% so với chu kỳ trước, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc cân đối chi phí.
Theo ông Trung, nhiều chủ đầu tư đã bỏ nguồn vốn lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa thể khai thác kinh doanh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tiền thuê đất. Điều này làm gia tăng áp lực tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư và khả năng duy trì hoạt động.
Ông Trung cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét cơ chế xác định tiền thuê đất trên cơ sở đặc thù của khu công nghiệp, bởi đất công nghiệp vừa là bất động sản, vừa là tư liệu sản xuất, góp phần tạo việc làm và thúc đẩy phát triển kinh tế.
Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam, cho biết những bất cập về chi phí đất đai không chỉ xảy ra đối với đất khu công nghiệp, mà còn xuất hiện tại nhiều dự án phát triển nhà ở, khu đô thị ở các địa phương.
Thực tế, có những trường hợp doanh nghiệp phải rút khoảng 30% quy mô dự án dự kiến đầu tư khu đô thị hoặc khu công nghiệp do chi phí tiền sử dụng đất theo tính toán của cơ quan chức năng quá cao, khiến phương án tài chính không còn bảo đảm hiệu quả.
Ứng dụng công nghệ cao, gắn với chuyển đổi xanh
Cùng với những khó khăn về chi phí và thủ tục đầu tư, yêu cầu chuyển đổi xanh, phát triển hạ tầng môi trường và chuẩn bị nguồn nhân lực chất lượng cao đang đặt ra những đòi hỏi mới đối với các khu công nghiệp.
Ông Trần Vân Nam, Phó Hiệu trưởng Trường Cao đẳng FPT Polytechnic, Phó Chủ tịch Liên minh phát triển nguồn lực công nghiệp bán dẫn Việt Nam, cho biết Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn thu hút FDI có chọn lọc. "Nếu trước đây, nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến lao động giá rẻ, chi phí thuê đất và sản xuất thấp, thì hiện nay năng lực công nghệ, chất lượng nguồn nhân lực và mức độ hoàn thiện chuỗi cung ứng ngày càng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư", ông Trần Vân Nam cho biết.
Theo ông Nam, nhân lực công nghệ cao cần trở thành một dạng “hạ tầng mềm” của khu công nghiệp. Những địa phương chuẩn bị tốt nguồn nhân lực sẽ có lợi thế thu hút dự án trong các lĩnh vực bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, điện tử, tự động hóa và công nghệ sinh học.
Tuy nhiên, Việt Nam vẫn thiếu nhân lực công nghệ cao, trong khi chương trình đào tạo và nhu cầu tuyển dụng thực tế của doanh nghiệp còn khoảng cách. Ông Nam đề xuất gắn quy hoạch khu công nghiệp với quy hoạch nguồn nhân lực, xây dựng cơ chế hợp tác giữa chính quyền địa phương, doanh nghiệp FDI và các trường đại học, cao đẳng. Các bên cần phối hợp xây dựng chương trình đào tạo, tổ chức thực hành, thực tập và tuyển dụng theo nhu cầu thực tế.
Ở góc độ hạ tầng môi trường, bà Lê Thị Kim Thanh, đại diện SUEZ Việt Nam, cho rằng yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài đối với khu công nghiệp cũng đang thay đổi. Bên cạnh giá thuê đất và hạ tầng giao thông, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến chất lượng nguồn nước, hệ thống xử lý chất thải và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường.
Theo bà Thanh, nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam đang đối mặt với áp lực nâng cấp hệ thống xử lý nước thải do quy định môi trường ngày càng chặt chẽ. Trong khi đó, hành lang pháp lý về tái sử dụng nước còn những điểm chưa rõ ràng, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi triển khai. Chi phí đầu tư lớn cũng tạo áp lực đối với các khu công nghiệp hiện hữu.
Bà Thanh nhấn mạnh, hạ tầng môi trường cần trở thành lợi thế cạnh tranh thay vì chỉ là chi phí tuân thủ. Việc đầu tư hệ thống xử lý, tái sử dụng nước và quản lý chất thải hiệu quả sẽ giúp khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG, thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
Để phát triển bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng cần tập trung vào 7 định hướng trọng tâm. Theo đó, cần chuyển từ tư duy phát triển khu công nghiệp theo diện tích sang chú trọng hiệu quả kinh tế và giá trị gia tăng; tăng cường liên kết vùng, tổ chức lại không gian kinh tế; phát triển khu công nghiệp sinh thái, thông minh và công nghệ cao gắn với chuyển đổi xanh.
Cùng với đó, cần thu hút đầu tư có chọn lọc, phát triển chuỗi giá trị công nghiệp trong nước; đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở và dịch vụ cho người lao động; nâng cao chất lượng thể chế, hiệu quả thực thi pháp luật và đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư.
Ông Khôi nhấn mạnh, phát triển bất động sản công nghiệp cần hướng đến nâng cao năng suất, hiệu quả khai thác và giá trị gia tăng, thay vì chỉ mở rộng diện tích hoặc gia tăng số lượng khu công nghiệp.
Đề cập đến những vướng mắc về chính sách, ông Khôi cho biết, quá trình thực hiện các quy định hiện hành, trong đó có Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, đã bộc lộ một số bất cập cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.
Nếu những khó khăn từ thực tiễn chưa được nhận diện đầy đủ trong quá trình xây dựng luật, việc sửa đổi, bổ sung các quy định sau khi ban hành có thể kéo dài từ một đến gần hai năm, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp.
Vì vậy, ông Khôi đề nghị các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, chủ động phản ánh vướng mắc, đề xuất giải pháp cụ thể ngay từ giai đoạn xây dựng chính sách. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp nhận, tổng hợp kiến nghị để gửi các cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, việc hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật là điều kiện quan trọng để tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực đầu tư, tạo nền tảng cho bất động sản công nghiệp phát triển bền vững và đóng góp thiết thực vào tăng trưởng kinh tế của đất nước.
