Trao đổi với phóng viên Báo Tin tức và Dân tộc, luật sư Trần Anh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, cho rằng nhà ở xã hội là chính sách an sinh dành cho người thu nhập thấp. Trong đó, người mua được hưởng nhiều ưu đãi từ Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và lãi suất nhằm giảm chi phí tạo lập nhà ở. Vì vậy, việc thiết lập cơ chế kiểm soát việc chuyển nhượng loại hình nhà này để ngăn chặn đầu cơ là cần thiết.
Tuy nhiên, cơ quan xây dựng chính sách cần phân biệt rõ hành vi đầu cơ kiếm lời với nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người dân. Bởi trong quá trình sinh sống, điều kiện kinh tế, công việc và nhu cầu nhà ở của mỗi gia đình có thể thay đổi.
Chẳng hạn, sau 5 - 10 năm, người lao động có thể chuyển nơi làm việc sang địa phương khác, gặp biến cố sức khỏe hoặc cần chuyển sang căn hộ rộng hơn khi gia đình có thêm thành viên. Khi đó, việc bán căn nhà hiện tại để tìm chỗ ở phù hợp hơn là nhu cầu thực tế, không đồng nghĩa với hành vi đầu cơ.
Nếu pháp luật giới hạn quá chặt quyền chuyển nhượng, người dân có thể phải tiếp tục sở hữu căn nhà không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng, trong khi không thể bán để giải quyết khó khăn tài chính hoặc chuyển đổi nơi ở.
Một vấn đề khác cần xem xét là cơ chế xác định giá bán lại. Theo luật sư Tuấn, nếu cho phép người bán tự thỏa thuận theo giá thị trường, giá chuyển nhượng có thể tăng gấp 4 - 5 lần so với giá mua ban đầu. Điều này khiến những người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở xã hội, đồng thời tạo cơ hội cho các hành vi đầu cơ.
Ngược lại, nếu Nhà nước khống chế giá bán quá thấp, chủ sở hữu có thể chịu thiệt hại do lạm phát, biến động giá trị đồng tiền và chi phí cải tạo, sửa chữa căn hộ trong quá trình sử dụng. Do đó, luật sư Tuấn đề xuất xây dựng công thức tính giá bán lại minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người bán và người mua, đồng thời duy trì mục tiêu an sinh của chính sách nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng cũng có thể khiến người dân gặp khó khăn khi muốn bán nhà. Trong thực tế, chủ sở hữu có thể có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng nhưng không tìm được người vừa đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội vừa có khả năng tài chính để thực hiện giao dịch.
Khi đó, dù có quyền sở hữu hợp pháp, người dân vẫn không thể chuyển nhượng tài sản để đáp ứng nhu cầu của gia đình. Để giải quyết tình trạng này, luật sư Tuấn kiến nghị xây dựng cơ chế chuyển nhượng linh hoạt. Theo đó, chủ đầu tư, Quỹ phát triển nhà ở hoặc Nhà nước cần có quyền ưu tiên mua lại nhà ở xã hội theo mức giá xác định trước.
Trường hợp sau một thời hạn nhất định, chẳng hạn 6 tháng, các đơn vị này không thực hiện quyền mua lại và chủ sở hữu cũng không tìm được người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, pháp luật có thể cho phép chuyển nhượng cho người không thuộc diện hưởng chính sách. Tuy nhiên, người bán phải hoàn trả phần ưu đãi mà Nhà nước đã hỗ trợ trước đó nhằm bảo đảm công bằng và ngăn chặn hành vi trục lợi. Cơ chế này vừa tạo điều kiện để người dân xử lý tài sản khi phát sinh nhu cầu chính đáng, vừa bảo đảm nguồn lực ưu đãi của Nhà nước phục vụ đúng mục tiêu an sinh.
Ngoài ra, luật sư Trần Anh Tuấn cũng lưu ý về phạm vi áp dụng quy định mới, đặc biệt đối với những người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Theo ông Tuấn, từ nguyên tắc không hồi tố và yêu cầu bảo đảm tính ổn định của pháp luật, cơ quan xây dựng chính sách cần xem xét chỉ áp dụng quy định siết chuyển nhượng đối với các dự án mới hoặc hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ký kết sau ngày luật sửa đổi chính thức có hiệu lực.
Đối với những người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hợp pháp trước thời điểm này, ông kiến nghị bảo lưu quyền lợi theo quy định tại thời điểm giao kết hợp đồng. Luật sư Tuấn phân tích, khi quyết định mua nhà ở xã hội, người dân đã căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành để tính toán khả năng tài chính, thời gian sử dụng cũng như phương án chuyển nhượng tài sản trong tương lai.
Nếu quy định mới tiếp tục áp dụng đối với các hợp đồng đã ký trước đó theo hướng thu hẹp quyền chuyển nhượng, chính sách có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp và khả năng dự liệu pháp lý của người mua nhà. Vì vậy, theo luật sư Tuấn, việc xây dựng quy định chuyển tiếp rõ ràng là cần thiết để tránh phát sinh những xáo trộn đối với người đã mua nhà hợp pháp.
Đại diện cho doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, cũng đề xuất nghiên cứu kéo dài thời gian hạn chế chuyển nhượng từ 5 năm lên 7 năm, 8 năm hoặc tối đa 10 năm. Sau thời hạn này, khi người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, pháp luật cần cho phép họ tự do chuyển nhượng theo giá thị trường, tương tự nhà ở thương mại. Cách tiếp cận này vừa duy trì thời gian kiểm soát đủ dài để hạn chế hành vi đầu cơ, vừa tạo điều kiện cho người dân chuyển đổi chỗ ở khi đời sống và thu nhập thay đổi.
Đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, ông Châu cũng kiến nghị Nhà nước không nên thu hồi khoản tiền sử dụng đất đã miễn, giảm khi người dân bán lại nhà nhằm bảo đảm sự công bằng với người mua căn hộ chung cư. “Mỗi người dân chỉ được hưởng chính sách ưu đãi mua nhà ở xã hội một lần nên cần tính toán lại thời gian chuyển nhượng thay vì cấm tự do chuyển nhượng vô thời hạn như dự thảo luật”, ông Châu nói.
