Thực trạng đô thị phát triển nhanh chóng khiến vùng lõi, vùng nội đô, phố cổ, phố cũ của Hà Nội đang được ví như chiếc áo chật hẹp. Vốn dĩ mật độ dân số ở trung tâm đã khá lớn, cộng thêm tình hình nhập cư từ các tỉnh, thành trong cả nước về lao động, học tập, sinh sống khiến Hà Nội đang dần quá tải. Vì vậy, vấn đề nhà ở cho lao động, học sinh sinh viên, công chức, người dân Thủ đô đang trở nên cấp thiết và nhức nhối hơn khi nào hết. Đây cũng là vấn đề thời sự gây nhiều tranh luận, khó giải quyết trong thời gian dài vừa qua.

Trong suốt chiều dài phát triển của Thủ đô, vấn đề xây dựng và quy hoạch luôn được quan tâm, thậm chí nóng bỏng tại các nghị trường hay là dư luận xã hội. Quỹ đất ở trung tâm ngày càng hạn hẹp, đắt đỏ, khiến người lao động nghèo khó thực hiện giấc mơ có nhà ở. Trong lúc đó, các nhà chung cư, tập thể, biệt thự cũ nát vẫn chưa tìm ra được lối thoát trong chuyển đổi, xây dựng và cải tạo lại. Mặc dù chính quyền Hà Nội thời gian qua đã hết sức nỗ lực, nhưng câu chuyện “cung - cầu” nhà ở luôn ở tình trạng thiếu và “khát”.

Theo số liệu mới nhất của UBND thành phố Hà Nội vừa công bố, tính đến thời điểm 31/12/2020, tổng diện tích sàn nhà ở trên toàn địa bàn Thành phố đạt khoảng 224,73 triệu m2. Diện tích bình quân đầu người đạt khoảng 27,25 m2/người, vượt mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 (khoảng 26,3 m2/người). Tổng diện tích nhà ở toàn thành phố đã tăng thêm khoảng 49,67 triệu m2 so với năm 2016 (đạt 175,05 triệu m2 sàn).

Những con số trên có thể chứng minh Hà Nội đã nỗ lực vượt bậc để hoàn thành chương trình nhà ở trong một giai đoạn. Tuy nhiên, trong thực tiễn có thể thấy nhu cầu về nhà ở lại ngày càng rất lớn, nhiều người phải thuê nhà đắt đỏ hoặc sống trong môi trường tạm bợ, thiếu điều kiện vật chất. Đặc biệt, gần đây do thiếu nguồn cung nên giá nhà chung cư trên toàn địa bàn Hà Nội tăng chóng mặt và tốc độ đứng đầu cả nước.

Có thể chứng minh nhu cầu thực tế đối với nhà ở công nhân trên địa bàn được xác định như sau: Năm 2015, thành phố có 8 khu công nghiệp hoạt động, với 1.434,2 ha và khoảng 138.581 công nhân, người lao động; năm 2020 có tổng số 10 khu công nghiệp hoạt động với diện tích 1.347,42 ha; trong đó, có 9 khu với diện tích 1.270,5 ha đã hoạt động ổn định có tỷ lệ lấp đầy đạt gần 100%, thu hút gần 165.000 người lao động.

Để giải quyết bài toàn thiếu chỗ ở, thành phố Hà Nội đã chú trọng và nỗ lực tập trung cho phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng nhà. Cụ thể, giai đoạn từ trước cho đến năm 2015, Hà Nội có tổng diện tích nhà ở xã hội đã phát triển là 1.955.427 m2 sàn, đạt khoảng 69,2% so với nhu cầu thực tế (2.825.034 m2 sàn) và khoảng 50% mục tiêu Chương trình (3.940.000 m2 sàn); trong đó, 245.749 m2 sàn nhà ở cho công nhân; 363.008 m2 sàn nhà ở sinh viên; 1.346.670 m2 sàn nhà ở cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách khác.

Trong giai đoạn 2016 - 2020 có 25 dự án đã hoàn thành với 1.254.087 m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó, nhà sinh viên (ký túc xá) có 2 dự án với 27.201 m2 sàn; nhà ở cho công nhân, không có dự án hoàn thành giai đoạn này; nhà ở phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở có 23 dự án với khoảng 1.226.886 m2 sàn, 12.659 căn hộ.

Năm 2021 và 8 tháng năm 2022 có 3 dự án đã hoàn thành với 218.431 m2 sàn nhà ở xã hội, 2.404 căn hộ, trong đó, nhà ở cho công nhân có 1 dự án với khoảng 130.220 m2 sàn, 1.170 căn hộ; nhà ở phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở có 2 dự án với khoảng 88.211 m2 sàn, 1.234 căn hộ.

Ngoài ra, hiện có 49 dự án đang triển khai với 3.920.915 m2 sàn nhà ở xã hội; trong đó, nhà ở cho công nhân có 8 dự án với khoảng 444.711 m2 sàn nhà ở. Nhà ở phục vụ các đối tượng theo Điều 49 của Luật Nhà ở có 41 dự án với khoảng 3.476.204 m2 sàn (gồm: 25 dự án độc lập với khoảng 1.687.631 m2 sàn và 16 dự án nhà ở thương mại có nhà ở xã hội với khoảng 1.788.573 m2 sàn).

Ở lĩnh vực nhà tái định cư, giai đoạn đến năm 2015 đã phát triền 839.460 m2 sàn nhà ở tái định cư, đạt khoảng 52,5% mục tiêu Chương trình. Giai đoạn 2016 - 2020 có 40 dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư với 14.916 căn hộ tương đương khoảng 1.189.500 m2 sàn. Tuy nhiên, nhu cầu thực tế cần bố trí nhà tái định cư, nhất là phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng nhiều dự án là rất lớn.

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang là vấn đề khó khăn, tồn tại nhiều năm, dẫn tới không những chất lượng chỗ ở của người dân chưa cao, mà còn thiếu thốn. Theo thống kê đến năm 2020, trên địa bàn thành phố có 1.579 nhà chung cư chủ yếu được xây dựng khoảng từ trước năm 1954 và từ năm 1960 - 1994 tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử. Đến nay, đã có 20 dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành đưa vào sử dụng (trong đó, trước năm 2016 có 15 dự án; giai đoạn 2016 - 2020 có 4 dự án và trong quý I/2022 có thêm 1 dự án hoàn thành); ngoài ra, có 7 chung cư cũ nguy hiểm cấp D đã cải tạo xây dựng lại hoàn thành đưa vào sử dụng (không thuộc danh mục 1.579 chung cư cũ). Hiện nay, có 9 dự án đang triển khai thực hiện cái tạo, xây dựng lại.

UBND thành phố đã tổ chức rà soát, đánh giá quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, xác định các nội dung khó khăn, vướng mắc để nghiên cứu, xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề án đã được Thành ủy, HĐND Thành phố thống nhất chủ trương để ban hành nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Mặc dù hiện nay đã có đề án cải tạo, xây dựng lại các chung cư, nhưng có thể thấy đây là chương trình có khối lượng công việc khổng lồ, với rất nhiều vướng mắc từ cơ chế chính sách, cũng như thực tiễn khi triển khai, đặc biệt là liên quan đến quyền lợi của rất nhiều người có nhà tại đây.

Video hiện trạng xuống cấp tại nhiều nhà tập thể cũ ở Hà Nội:

Công tác xây dựng và quy hoạch ở Hà Nội luôn có một đặc thù riêng biệt, bởi đây là thành phố trung tâm về mọi mặt của đất nước. Bên cạnh đó, Hà Nội có tốc độ phát triển dân số nhanh, lượng nhu cầu về nhà ở lớn, trong lúc công tác này chưa bắt kịp so với phát triển đô thị.

Theo UBND thành phố Hà Nội, có nhiều nguyên nhân dân tới việc quy hoạch, xây dựng, cải tạo nhà ở gặp khó khăn. Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên xây dựng, ban hành chương trình phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Đây là nhiệm vụ mới, khó và trong bối cảnh chưa ban hành chương trình phát triển đô thị của thành phố, do đó đề xuất nhu cầu phát triển nhà ở của thành phố chưa sát với thực tế, chưa lường hết được các thách thức, phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện.

Các chính sách, văn bản luật của Trung ương có nhiều thay đổi, chưa kịp thời quy định điều chỉnh, bổ sung cơ chế chính sách đối với các trường hợp phát sinh trong thực tế, kể cả chưa quy định chi tiết hết các trường hợp chuyển tiếp. Quy định về phát triển nhà ở giữa các luật (nhà ở và đầu tư) đôi khi còn chưa thống nhất dẫn đến vướng mắc, làm chậm tiến độ dự án nhà ở.

Công tác dự báo một số chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa sát với nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và khả năng thực thi. Việc thực hiện đăng ký nhu cầu sử dụng đất của một số dự án chưa sát thực tế.
Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, công tác xây dựng quy hoạch có nhiều bất cập, trong đó có không ít nguyên nhân chủ quan. Đó là, công tác quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị chưa đồng đều, đồng bộ và chưa đạt yêu cầu về tiến độ đề ra. Việc quy hoạch, định hướng phát triển hạ tầng đô thị dài hạn và trung hạn, nhất là hạ tầng giao thông chưa được nghiên cứu triển khai đầu tư xây dựng đi trước một bước so với phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, do đó khó khăn trong công tác dự báo, xây dựng mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở.

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội cũng đưa ra đánh giá về nguyên nhân là một phần do cơ chế, chính sách giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn bất cập, chưa có sự thống nhất, đặc biệt là đối với phát triển nhà ở tái định cư. Đồng thời, chưa thực hiện tốt công tác giám sát đánh giá đầu tư các dự án nhà ở theo quy định nên chưa kịp thời giải quyết khó khăn vướng mắc của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. 

Bên cạnh đó, chủ đầu tư các dự án cũng thiếu sự chủ động trong việc tập trung nguồn lực triển khai dự án đúng tiến độ; khó khăn về tiêu thụ sản phẩm do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 cũng khiến các chủ đầu tư triển khai cầm chừng.

Một nguyên nhân nữa mà cơ quan chính quyền đưa ra là do việc giám sát, đánh giá đầu tư các dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư chưa thực hiện thường xuyên trong khi quy định hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh đề xử lý vi phạm của chủ đầu tư nếu không báo cáo hoặc chậm báo cáo giám sát đánh giá đầu tư trong quá trình triển khai dự án; chưa đủ sức răn đe, chưa tạo ý thức trách nhiệm tự giác tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư mặc dù HĐND thành phố, UBND thành phố đã ban hành kế hoạch thực hiện.

Ngoài ra, công tác khảo sát, điều tra dữ liệu về nhà ở giữa kỳ và cuối kỳ (kỳ 5 năm, 10 năm) chưa được thực hiện thường xuyên, do đó ảnh hưởng đến việc đánh giá, dự báo mục tiêu phát triển nhà ở từng giai đoạn theo chương trình.

Việc phát triển nhà ở xã hội luôn được quan tâm, tuy nhiên, do cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội khu vực ngoại thành và nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên. Việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp còn bất cập do quy định pháp luật chưa thống nhất.

UBND thành phố cũng đánh giá, việc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa phân bổ đồng đều trên địa bàn là do một số quận (đặc biệt là 4 quận nội thành cũ, trong khu vực nội đô lịch sử) không còn quỹ đất; một số huyện đã quy hoạch quỹ đất nhưng chưa đề xuất dự án do nhu cầu nhà ở xã hội thực tế là không có.

Một thực tế nữa là quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội thiếu hụt do đa số chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy mô dưới 10 ha đất lựa chọn hình thức nộp bằng tiền thay vì dành quỹ đất hay quỹ nhà trong dự án làm nhà ở xã hội. Các khu nhà ở xã hội tập trung triển khai chậm do vướng cơ chế chính sách, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện.

Một nguyên nhân chủ quan không nhỏ nữa là ý thức của người dân thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thiếu trung thực, ham lợi ích mà thiếu trách nhiệm với cộng đồng, xã hội; việc kiểm soát công tác quản lý sử dụng nhà ở xã hội của chủ đầu tư, UBND cấp huyện chưa quan tâm đúng mức, thậm chí có một số địa phương còn lơ là, thiếu trách nhiệm mặc dù đã được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố.

Về bất cập phát triển nhà ở tái định cư, đây cũng là lĩnh vực để giảm tải cho nhà ở đô thị và cũng để thực hiện tốt công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Theo Luật Đất đai (Điều 85) quy định, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải chuẩn bị quỹ nhà tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất; việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. UBND thành phố ban hành cơ chế cho phép người dân được lựa chọn nhận nhà ở tái định cư hoặc nhận hỗ trợ bằng tiên để tự lo tái định cư. Ban đầu nhu cầu đề xuất bố trí quỹ nhà ở tái định cư cao nhưng thực tế sử dụng thấp, các hộ dân không mua nhà tái định cư mà nhận tiền tự lo chỗ ở (nguyên nhân giá bán nhà cao, vị trí ở xa so với vị trí giải phóng mặt bằng ảnh hưởng cuộc sống sinh hoạt của người dân...) dẫn đến thành phố bị động trong việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà tái định cư…

UBND thành phố Hà Nội vừa phê duyệt “Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030”. Đây có thể nói là chương trình cấp thiết, nỗ lực lớn của UBND thành phố Hà Nội dựa trên rất nhiều chủ trương, đường lối và văn bản chỉ đạo của Trung ương, Quốc hội, Chính phủ và Thành ủy Hà Nội.

Ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội cho biết, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ- TTg ngày 22/12/2021 đã xác định quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ giải pháp cụ thể, quy định UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở để tổ chức quản lý nhà nước, phát triển có kiểm soát thị trường bất động sản nhà ở. Vì vậy, bám sát các định hướng trên, UBND thành phố đã nghiên cứu, lập kế hoạch và đề án cho chương trình phát triển nhà giai đoạn này khá công phu, chi tiết, đảm bảo sự hài hòa lợi ích, chú trọng quyền lợi của người sử dụng nhà.

Tới đây, thành phố Hà Nội sẽ phát triển nhà ở gắn với đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kiểm soát chặt chẽ quản lý theo quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch; quản lý chặt chẽ phát triển nhà ở cao tầng và gia tăng dân số tại khu vực đô thị trung tâm; tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý đô thị, dân cư, trật tự xây dựng, văn minh đô thị; nâng cao chất lượng, hiệu quả chỉnh trang, phát triển, hiện đại hóa đô thị gắn với phát triển kinh tế đô thị theo hướng bền vững.

Thành phố coi phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng phát triển kinh tế, xã hội, gắn với định hướng phát triển đô thị; đẩy mạnh phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến phát triển thành quận.

Xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô tại khu vực phía Bắc (vùng Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và phía Tây (vùng Hòa Lạc, Xuân Mai); xây dựng đô thị thông minh trên cơ sở phát triển khu vực hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài; tập trung triển khai quy hoạch, đầu tư xây dựng, ổn định dân cư hai bên bờ sông Hồng và sông Đuống; hình thành các khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh tạo điểm nhấn kiến trúc, mang tính biểu tượng của Thủ đô.

Thành phố quy hoạch xây dựng khu vực nông thôn hài hòa, gắn với phát triển đô thị, giữ gìn bản sắc văn hóa truyên thống, kết nối đồng bộ với quy hoạch khu vực đô thị, phù hợp quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, bảo tồn và phát huy giá trị các công trình kiến trúc có giá trị.

Thành phố Hà Nội định hướng, phát triển nhà ở cùng với quá trình đô thị hóa phải đảm bảo hỗ trợ người dân có sinh kế bền vững, ổn định kinh tế và nâng cao đời sống nhân dân, gắn với tiến bộ và công bằng xã hội. Phát triển nhà ở phải gắn với phát triển thị trường bất động sản nhà ở, hiện đại, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; sử dụng quỹ đất tiết kiệm, hiệu quả. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư.

UBND thành phố yêu cầu, các ngành song song đánh giá thực trạng phát triển nhà ở trên địa bàn đồng thời với dự báo nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng đến năm 2030, bao gồm: nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ từng giai đoạn. Thành phố Hà Nội dự báo nhu cầu phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 là 89 triệu m2 sàn xây dựng, trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 44 triệu m2 sàn nhà ở; 2026 - 2030 là 45 triệu m2 sàn

UBND thành phố yêu cầu các sở, ngành thực hiện trên địa bàn các quận trong khu vực nội đô lịch sử hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (trừ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tái định cư) để hạn chế tối đa việc gia tăng dân số và quá tải hạ tầng; các khu vực còn lại hạn chế tối đa phát triển nhà ở liền kề, biệt thự thấp tầng và tăng tối đa nhà chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở, khu đô thị nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất.

Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị hình thành mới phải được quy hoạch xây dựng theo hướng nhà ở xanh, đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ số, thích ứng với biến đổi khí hậu; các khu đô thị, khu nhà ở phải quy hoạch, đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; trong đó, có các cơ sở y tế và giáo dục công lập, khu cây xanh (công viên, vườn hoa), khu sinh hoạt cộng đồng và chỗ tập kết rác thải, các điểm nạp sạc điện cho ô tô, xe máy và sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, thiết bị điện tiết kiệm năng lượng. 

Về cơ chế, chính sách, thành phố yêu cầu phải thường xuyên kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch theo quy định đảm bảo phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong từng thời kỳ.

Về quy hoạch xây dựng, kiến trúc và đất đai, thành phố đẩy nhanh tiến độ lập, phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, lập Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, chương trình phát triển đô thị thành phố Hà Nội. Các quy hoạch phân khu đô thị vệ tinh còn lại chưa phê duyệt; lập, phê duyệt các quy hoạch liên quan đến các khu vực dự kiến phát triển thành quận và xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô tại khu vực phía Bắc (vùng Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và phía Tây (vùng Hòa Lạc, Xuân Mai). Xây dựng đô thị thông minh trên cơ sở phát triển khu vực hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài; tập trung triển khai quy hoạch, đầu tư xây dựng, ổn định dân cư hai bên bờ sông Hồng và sông Đuống.

Giải pháp về nguồn vốn, bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách thành phố; trong đó, có việc sử dụng hiệu quả nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% đất ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách, công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp, nhà ở học sinh, sinh viên.

Huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thông qua nhiều hình thức như: huy động vốn của doanh nghiệp, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước…

Bài: Nguyễn Văn Cảnh
Ảnh, đồ họa, video: TTXVN - Trung Nguyên
Biên tập: Kỳ Thư
Trình bày: Hà Nguyễn

16/10/2022 05:55