Hạ tầng giao thông tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Động lực từ mô hình TOD

Theo PGS.TS.KTS. Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bô Xây dựng), các mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng TOD (Transit-Oriented Development) tại các nhiều quốc gia hiện nay như Hoa Kỳ, Pháp, Nhật Bản, Trung Quốc... hiện nay đều minh chứng cho mối quan hệ hai chiều: Hạ tầng hiện đại thúc đẩy bất động sản (BĐS) phát triển, trong khi BĐS tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng.

Tại Việt Nam, tốc độ đô thị hóa nhanh đang đặt ra nhu cầu cấp thiết về hạ tầng giao thông gắn với BĐS, trong bối cảnh nguồn lực ngân sách hạn chế. Quá trình sáp nhập các địa phương, thực hiện mô hình chính quyền 2 cấp đặt ra vấn đề tiếp cận mới dựa trên vùng chức năng, gắn kết quy hoạch giao thông với phát triển đô thị và thị trường BĐS. Cách tiếp cận này giúp khai thác hiệu quả giá trị đất đai, bảo đảm công bằng nhà ở và phù hợp với khả năng chi trả của người dân, thông qua phân bổ hợp lý quỹ đất cho nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (NOXH) và BĐS sinh thái.

Theo rà soát của Bộ Xây dựng, đến nay, mạng lưới cao tốc của Việt Nam đã mở rộng nhanh từ khoảng 90 km (năm 2010) lên 1.700 km (2024), dự kiến đạt 3.000 km vào 2025. Hệ thống cao tốc đã tạo cú hích mạnh mẽ cho BĐS, nhất là khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp - logistics, BĐS nghỉ dưỡng và làm tăng giá đất dọc các tuyến vành đai, cao tốc. Bên cạnh đó, đường sắt đô thị, hạt nhân của phát triển TOD và BĐS như tại Hà Nội đã khai thác 2 tuyến (Cát Linh – Hà Đông, Nhổn – Ga Hà Nội), TP Hồ Chí Minh đã vận hành tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, dự kiến đến năm 2035, hai đô thị lớn này sẽ có hơn 600 km đường sắt đô thị. Đây là động lực tái cấu trúc không gian, hình thành đô thị vệ tinh và BĐS dọc hành lang TOD.

Ngoài ra, hàng loạt các dự án sân bat, cảng biển đang nhanh chóng hoàn thiện như: Dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành, cụm biển Cái Mép – Thị Vải, Lạch Huyện... đang trở thành cửa ngõ quốc tế quan trọng, thúc đẩy logistics, công nghiệp và BĐS dịch vụ – nghỉ dưỡng, tạo “cú hích” mạnh mẽ cho thị trường BĐS theo định hướng TOD, đô thị vệ tinh và các hành lang kinh tế mới. 

Tuy nhiên, hạ tầng Việt Nam vẫn đối diện với thách thức lớn về thiếu vốn, hạn chế về thể chế, nguồn lực, năng lực triển khai; thị trường BĐS thường xuyên “sốt ảo” do tâm lý kỳ vọng, đầu cơ và quản lý thị trường chưa hiệu quả; nhiều khu đô thị triển khai khi giao thông chưa hoàn chỉnh, dẫn đến quá tải và thiếu liên kết; quy hoạch thiếu đồng bộ; trong khi các phân khúc thiết yếu như NOXH, nhà ở công nhân, ký túc xá sinh viên chưa được quan tâm đúng mức... Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp thiết về một chiến lược tổng thể, vừa bảo đảm cân đối vốn cho phát triển hạ tầng, vừa gắn kết chặt chẽ với quy hoạch đô thị và định hướng phát triển thị trường BĐS bền vững.

Định hướng phát triển thị trường BĐS bền vững

Các chuyên gia BĐS cho rằng, dựa trên kinh nghiệm phát triển hạ tầng với thị trường BĐS thành công tại nhiều quốc gia, việc phát triển mô hình TOD vừa thúc đẩy kinh tế, vừa giải quyết vấn đề nhà ở và kiểm soát giá đất và Việt Nam có thể áp dụng trên cơ sở điều chỉnh phù hợp với điều kiện thể chế, nguồn lực và đặc thù từng đô thị. Đây là cơ chế tài chính hiệu quả, có thể tạo vốn cho hạ tầng, khai thác giá trị đất quanh metro và đường sắt và tạo nguồn thu phát triển NOXH, ký túc xá sinh viên, nhà ở công nhân...

PGS.TS.KTS. Nguyễn Vũ Phương nhận định, để phát huy tối đa vai trò của hạ tầng giao thông đối với thị trường BĐS, Việt Nam cần triển khai hệ thống định hướng và giải pháp đồng bộ, trong đó chú trọng quy hoạch tích hợp giao thông, sử dụng đất, đảm bảo TOD trở thành trọng tâm quanh metro, BRT, vành đai, cao tốc. Trong phạm vi tiếp cận giao thông công cộng, cần bố trí hài hòa các loại hình nhà ở: Nhà ở thương mại, NOXH, nhà ở công nhân và ký túc xá sinh viên.

Bên cạnh đó, phát triển đồng bộ các khu vực dịch vụ thương mại để cân bằng cung cầu, thúc đẩy công bằng xã hội, văn minh, hiện đại, nhất là dành nguồn lực để phát triển NOXH, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở công nhân, ký túc xá sinh viên, kết nối trực tiếp với metro/BRT, vì đây là nhóm sẽ sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất; đồng thời, áp dụng cơ chế thu giá trị gia tăng từ đất, đấu giá đất, quỹ phát triển đô thị, khai thác quỹ đất quanh nhà ga, tái đầu tư hạ tầng.

Ngoài ra, tại các đô thị lớn phát triển theo mô hình đô thị nén, đô thị 15 phút, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, thúc đẩy sử dụng giao thông công cộng, nâng cao chất lượng sống và tăng cường ứng dụng công nghệ số trong quản lý các dữ liệu giao thông để minh bạch thông tin quy hoạch, giá đất, dự án...

Qua tìm hiểu, Bộ Xây dựng đang tập trung xây dựng và sớm hoàn thiện các chính sách TOD theo hướng bền vững và công bằng. Trong đó, quy định tỷ lệ tối thiểu NOXH trong TOD, yêu cầu các chủ đầu tư dành ít nhất 20–30% quỹ đất hoặc diện tích sàn trong các dự án TOD cho NOXH, nhà ở công nhân và ký túc xá sinh viên, bảo đảm công bằng và khả năng chi trả; thí điểm mô hình doanh nghiệp vận hành metro được tham gia khai thác BĐS quanh ga và trích một phần doanh thu để tái đầu tư hạ tầng và phát triển NOXH; phối hợp với chính quyền địa phương chủ động quy hoạch và giữ quỹ đất tại các nút giao thông trọng điểm, nhằm tránh đầu cơ, kiểm soát giá đất, bảo đảm bố trí hợp lý nhà ở vừa túi tiền...

"Hạ tầng giao thông không chỉ là cầu đường, mà còn là công cụ định hình đô thị và điều tiết thị trường BĐS. Việc áp dụng hiệu quả mô hình TOD sẽ trở thành công cụ bình ổn giá nhà và bảo đảm công bằng xã hội và cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp cho hàng triệu người dân", PGS.TS.KTS. Nguyễn Vũ Phương chia sẻ.