Khơi thông thị trường bất động sản, giữ vững 'lá chắn' bảo vệ người mua

Nhiều đại biểu đề nghị tiếp tục tháo gỡ những điểm nghẽn về thủ tục, chuyển nhượng dự án và lưu thông nguồn lực, nhưng không vì mục tiêu khơi thông thị trường mà làm suy giảm các cơ chế bảo vệ người mua. Cùng đó, cần siết chặt việc huy động vốn, ngăn chặn đầu cơ, thao túng giá và tạo lập thị trường minh bạch; đồng thời bảo đảm sự liên thông, thống nhất giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng): Không nên biến nghĩa vụ tài chính thành “khóa chặn” chuyển nhượng dự án

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng không nên biến yêu cầu này thành “khóa chặn” việc chuyển nhượng dự án sang chủ thể có năng lực hơn.

Hiện nay, nhiều dự án cần chuyển nhượng vì chủ đầu tư cũ không còn đủ năng lực tài chính. Nhưng nếu buộc phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng thì dự án có nguy cơ tiếp tục đình trệ. Do đó, cần thiết kế theo nguyên tắc không xóa, không giảm nghĩa vụ nhưng có thể thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ, với điều kiện quyền thu ngân sách của Nhà nước được bảo đảm đầy đủ.

Cùng đó, cần “lấp khoảng trống” pháp lý trong việc nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán. Không chỉ kiểm soát khoản “đặt cọc” mà phải quản lý theo bản chất giao dịch, tránh việc chủ đầu tư sử dụng các tên gọi như “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “phiếu đăng ký” hay “khoản thiện chí” để huy động vốn.

Để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, cần thống nhất chuẩn bảo vệ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trường hợp miễn bảo lãnh ngân hàng phải có cơ chế bảo vệ thay thế tương đương.

Cùng đó, mọi lần chuyển nhượng hợp đồng bất động sản phải được đăng ký, cập nhật và liên thông dữ liệu để xác định rõ người đang có quyền hợp pháp, hạn chế chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ và tranh chấp.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai): Rà soát để việc đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí và lưu thông một cách thực chất

Tôi đề nghị tiếp tục rà soát để việc đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí và đưa bất động sản vào lưu thông được thực hiện thực chất, không chỉ thể hiện ở số lượng thủ tục được cắt giảm. Việc cải cách cần được đánh giá bằng thời gian và chi phí thực tế mà doanh nghiệp, người dân phải bỏ ra để đưa một dự án bất động sản hợp pháp vào lưu thông.

Dự thảo Luật đã sửa đổi nhiều quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục chuyển nhượng dự án, song đề nghị tiếp tục rà soát Điều 30, Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Đây không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là cơ chế khơi thông nguồn lực.

Với những dự án đã có đất, đã đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, cần có cơ chế chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn, tránh để nguồn lực đất đai bị đóng băng. Theo đó, cần giữ chặt các điều kiện cốt lõi về pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng, quyền lợi khách hàng và bên thứ ba; đồng thời cắt giảm triệt để những khâu mang tính thủ tục.

Tôi đặc biệt quan tâm đến giá bất động sản, tình trạng đầu cơ và thao túng thị trường. Cần phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng: khuyến khích đầu tư, hạn chế đầu cơ và xử lý nghiêm hành vi thao túng. Thao túng có thể thông qua giao dịch lòng vòng, tạo cung cầu và mặt bằng giá giả, thông đồng đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc sử dụng thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản.

Do đó, đề nghị bổ sung rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm và giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện, cơ chế xử lý. Bên cạnh đó, cần chuyển từ cơ chế điều tiết khi thị trường đã diễn biến phức tạp sang giám sát và cảnh báo sớm, dựa trên các chỉ số về biến động giá, giao dịch, tồn kho, tín dụng, đòn bẩy và cơ cấu nguồn vốn, qua đó phòng ngừa rủi ro từ sớm, từ xa.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị): Bảo vệ người mua, ngăn thao túng giá bất động sản

Tôi quan tâm đến hai nhóm vấn đề lớn là bảo vệ quyền lợi người mua nhà và tăng cường công cụ quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản. Về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo đã lược bỏ hai cơ chế bảo vệ người mua đang được quy định trong luật hiện hành: quyền lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh của khách hàng và yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu không khôi phục các quy định này, quyền lựa chọn của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng, đồng thời có thể tạo kẽ hở để chủ đầu tư thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành.

Cùng đó, tôi đề nghị giữ quy định về thời hạn 50 ngày để chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà. Việc dự thảo bỏ mốc thời gian cụ thể, theo tôi sẽ thiếu căn cứ xác định và xử lý hành vi chậm trễ của chủ đầu tư. Đây cũng là vấn đề được nhiều cử tri phản ánh. Vì vậy, cần duy trì một thời hạn cụ thể, đồng thời bổ sung chế tài đủ nghiêm đối với chủ đầu tư vi phạm.

Liên quan điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, tôi đề nghị bổ sung quy định bảo đảm dự án vẫn còn thời hạn thực hiện, đúng mục tiêu và kế hoạch được phê duyệt. Đồng thời, cần khôi phục các quy định về điều kiện ký hợp đồng và thời hạn 15 ngày để cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh kiểm tra, trả lời, qua đó kiểm soát chặt chẽ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Đối với các công cụ quản lý thị trường, đề nghị khôi phục các hành vi bị cấm đã được quy định trong luật hiện hành, nhất là hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ môi giới không đúng quy định và thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.

Đặc biệt, cần bổ sung các quy định nhằm ngăn chặn hành vi thao túng, thổi giá bất động sản. Các hành vi như cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp, tạo dựng giao dịch không có thật để đẩy giá hoặc tạo khan hiếm giả tạo cần được xác định rõ là hành vi bị nghiêm cấm.

Đây là cơ sở pháp lý cần thiết để cơ quan quản lý xử lý hiệu quả tình trạng thao túng giá, góp phần bảo đảm thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người dân.

Đại biểu Dương Khắc Mai (Lâm Đồng): Gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng không giảm cơ chế bảo vệ khách hàng

Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, việc kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần được đặc biệt quan tâm. Thực tế, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư còn hạn chế.

Vì vậy, việc sửa đổi các quy định tại Điều 18, Điều 21 cần bảo đảm mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng không làm suy giảm cơ chế bảo vệ khách hàng. Cơ quan soạn thảo cần tiếp tục quy định chặt chẽ đối với các hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và những khoản thu có bản chất tương tự, nhằm tránh biến các hình thức này thành phương thức huy động vốn khi bất động sản chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đối với cơ chế bảo lãnh, cần bảo đảm bảo lãnh ngân hàng thực sự trở thành công cụ bảo vệ khách hàng. Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao trong trường hợp công trình hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Cải cách thủ tục và điều kiện kinh doanh là cần thiết, song không thể vì mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho thị trường mà làm giảm mức độ bảo vệ người mua. Đây cần là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện các quy định liên quan.

Một nội dung đáng chú ý khác là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 31. Đây là cơ chế quan trọng để khơi thông nguồn lực, tháo gỡ các dự án gặp khó khăn và thúc đẩy thị trường. Do đó, cần tiếp tục rà soát khoản 1 Điều 31, bảo đảm thống nhất với khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư.

Đối với các dự án đã được quyết định, chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư, cũng như đã được cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cần xác định rõ thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng theo hướng thống nhất với pháp luật về đầu tư.

Đặc biệt, dự thảo Luật cần thể hiện rõ nguyên tắc cải cách thủ tục hành chính: “Một đầu mối; một hồ sơ dùng chung; một lần kiểm tra đối với cùng một điều kiện.” Đây mới là cải cách thực chất, giúp giảm thời gian và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Về tổng thể, dự thảo cần tiếp tục được rà soát theo hướng bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phân cấp, phân quyền gắn với kiểm tra, giám sát; đồng thời xây dựng cơ chế đủ chặt chẽ để bảo vệ người mua, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp trên thị trường bất động sản.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Thanh Hóa): Tránh tạo thêm “giấy phép con”

Việc sửa luật là cần thiết nhằm khắc phục những hạn chế, hướng tới thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, đây là đạo luật tác động trực tiếp đến quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, tự do hợp đồng và đặc biệt là quyền lợi của người mua nhà, nên cần tiếp tục hoàn thiện kỹ hồ sơ, chính sách và dự thảo luật.

Trước hết, cần sửa đúng những điểm nghẽn, bảo đảm tính đồng bộ và không tạo thêm vướng mắc mới. Cần phân định rõ đâu là bất cập do quy định pháp luật, đâu là hạn chế trong tổ chức thực hiện, hướng dẫn hoặc áp dụng chưa thống nhất. Không nên lấy những bất cập trong thực thi để tiếp tục bổ sung thủ tục, điều kiện mới vào luật.

Mặt khác, cần rà soát chặt chẽ sự liên thông giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng, tín dụng và bảo vệ người tiêu dùng. Một dự án, một giao dịch không nên phải trải qua nhiều quy trình, nhiều bộ hồ sơ, nhiều lần thẩm định. Nguyên tắc cần hướng tới là “một việc, một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung”.

Một trong những nội dung cần được đặc biệt quan tâm là bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và các giao dịch đặt cọc. Các quy định về tiền đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao cần được quy định rõ trong luật. Đồng thời, phải ngăn ngừa tình trạng núp dưới các hình thức “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Cải cách thủ tục và chuyển đổi số cần phải được đo bằng thời gian, chi phí và số lần người dân, doanh nghiệp phải đi lại, chứ không chỉ bằng số thủ tục được cắt giảm. Dữ liệu số phải thực sự tạo thuận lợi, theo nguyên tắc “khai báo một lần, dùng nhiều lần”, không biến mã định danh điện tử thành một “giấy phép con”.

Sửa Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ để giao dịch nhanh hơn, mà phải làm thị trường minh bạch hơn, an toàn hơn và công bằng hơn. Theo đó, luật cần vừa khơi thông nguồn lực đầu tư, vừa bảo vệ người mua nhà, doanh nghiệp làm ăn chân chính và lợi ích của Nhà nước.

Đại biểu Bùi Xuân Dũng (Thanh Hóa): Đồng bộ 3 luật để gỡ điểm nghẽn trong kinh doanh bất động sản

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần được đặt trong yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Điểm đáng ghi nhận trong cách tiếp cận lập pháp tại kỳ họp này là Quốc hội đồng thời xem xét sửa đổi 3 đạo luật có quan hệ hữu cơ gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là sự đồng thời về tiến độ mà còn tạo điều kiện để nhìn nhận 3 đạo luật trong cùng một chỉnh thể, xử lý các vấn đề theo chuỗi, kiểm soát ngay từ khâu thiết kế chính sách những khoảng trống, giao thoa, chồng chéo giữa các luật.

Tuy nhiên, cần tiến thêm một bước, từ đồng bộ về câu chữ sang đồng bộ cả vòng đời của bất động sản. Một dự án chỉ có một vòng đời kinh tế, nhưng nếu pháp luật chia thành nhiều vòng điều kiện, nhiều cơ chế xác nhận thì điểm nghẽn có thể nằm ngay tại nơi các đạo luật giao nhau.

Từ đó, phân định rõ nhưng phải kết nối phạm vi điều chỉnh của 3 luật. Một quan hệ pháp luật nên có một luật giữ vai trò chủ đạo, các luật khác dẫn chiếu, kế thừa kết quả pháp lý, không tạo thêm vòng điều kiện tương tự. Cùng đó, lấy dữ liệu làm “đường nối” giữa 3 luật.

Dự thảo đã quy định về công khai thông tin pháp lý, đất đai, quy hoạch, xây dựng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp, thế chấp; đồng thời thiết kế hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tập trung, thống nhất toàn quốc. Theo đó, không chỉ liên thông dữ liệu mà phải liên thông cả giá trị pháp lý của dữ liệu. Trạng thái pháp lý đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận cần được cơ quan khác kế thừa; Nhà nước đã có dữ liệu thì không yêu cầu người dân, doanh nghiệp chứng minh lại.

Bên cạnh đó, cần thiết lập một phép thử liên thông đối với cả 3 dự án luật, thông qua ma trận liên thông về quyền sử dụng đất, phát triển dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án, xác lập quyền và dữ liệu bất động sản. Nếu cùng một quyền vẫn phải xác nhận hai lần, cùng một dữ liệu phải khai báo hai lần hoặc một dự án phải trải qua hai vòng điều kiện có bản chất giống nhau, thì sự liên thông giữa 3 luật vẫn chưa hoàn thành.