Cầu yếu nên thị trường BĐS trầm lắng
Trao đổi với phóng viên báo Tin tức tại Hội thảo quốc tế “Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam”, diễn ra ngày 13/7, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: Tín dụng BĐS trong những tháng đầu năm nay, đặc biệt tín dụng tiêu dùng cho vay BĐS vẫn tăng thấp. Do vậy, cần tiếp tục có những chính sách giảm lãi để kích cầu, cho vay mua nhà ở.
Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, tính đến ngày 27/6, tín dụng tăng 4,03% và tăng 9,08% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, tín dụng vào kinh doanh BĐS trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 5 tháng đầu năm nay lại giảm 1,32% so với cùng kỳ năm ngoái.
“Nhà đầu tư BĐS cá nhân và người mua nhà vẫn chưa sẵn sàng đầu tư, nên tín dụng BĐS còn thấp. Do vậy, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà, giá BĐS cũng là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực BĐS”, Thống đốc NHNN cho biết.
Sau khi NHNN giảm lãi suất điều hành lần thứ 4, thời gian qua, nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã giảm lãi suất huy động và rục rịch giảm lãi suất cho vay. Trước đó, nhiều ngân hàng cũng chào mời các gói vay với lãi suất hấp dẫn dành cho BĐS. Theo đó, MSB chào mời vay mua nhà thổ cư với mức lãi suất từ 4,99%/năm. Tuy nhiên, MSB chỉ cố định mức lãi suất này trong 3 tháng đầu với các khoản vay có thời hạn trên 24 tháng, sau đó lãi suất sẽ thả nổi thị trường với khoảng 13,75%/năm; Shinhan Bank cho vay mua nhà với lãi suất 7,99%/năm; TPBank cho vay với lãi suất 8%/năm…
Một số chuyên gia kinh tế cho rằng: Việc NHNN liên tục giảm lãi suất điều hành thời điểm này tuy chưa có tác động trực tiếp đến lĩnh vực BĐS nhưng sẽ có tác động gián tiếp thông qua sự phục hồi của nền kinh tế.
Về mặt lý thuyết, khi lãi suất tiền gửi thấp đi sẽ làm giả hấp dẫn của kênh gửi tiết kiệm, nhà đầu tư sẽ chuyển tiền của mình sang kênh đầu tư khác như: trái phiếu, cổ phiểu, kim loại quý và BĐS và BĐS vẫn được xem là sản phẩm đầu tư dài hạn và mang lại lợi nhuận cao.
Doanh nghiệp BĐS vay vốn không hề dễ
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh Trọng Hiếu
“Việc hạ, giảm lãi suất từ 0,5 - 2% cho các doanh nghiệp trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngành Ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp BĐS”, TS Nguyễn Văn Khôi cho biết.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp BĐS cũng đang không hề dễ chủ yếu do mức lãi cao; pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường (lãi suất vẫn ở mức từ 11 - 12%/năm). Mức lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS phản ánh là quá cao (doanh nghiệp BĐS vay vốn với mức lãi là 8,7%; người mua nhà là 8,2%/năm). Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ theo nguyên tắc trên.
“Nếu rút ngắn thời gian dự án thêm được 1 năm có thể giúp doanh nghiệp BĐS tiết kiệm được khoản lãi suất lên tới 12 - 15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm”, đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, các Bộ, ngành đang hoàn chỉnh sửa đổi 3 luật (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) để Chính phủ trình Quốc hội ban hành.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế từng chia sẻ, khó khăn hiện nay của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng không phải ở lãi suất mà ở dòng tiền bán hàng. "Lãi suất giảm khó giúp thanh khoản BĐS phục hồi nhanh được. Thị trường BĐS hiện khác với thời điểm trước đây ở mặt bằng giá. Thị trường giờ đã qua thời mua cao bán cao hơn nữa, lý do là giá đã được đẩy lên quá cao rồi. Mức giá cao nhưng giá trị khai thác trên BĐS lại thấp. Vì vậy, dù lãi suất giảm nhưng sức hút vẫn chưa đủ mạnh", TS Đinh Thế Hiển cho biết.
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, để khơi thông thị trường BĐS tại Việt Nam, Nhà nước cần áp dụng một số giải pháp như: Cải thiện môi trường kinh doanh, hoàn thiện quy định pháp lý, tăng cường hỗ trợ tài chính, nới tín dụng, thúc đẩy phát triển hạ tầng, tăng cường thông tin và quảng bá, cùng với khuyến khích đầu tư nước ngoài.
“Hiện hàng ngàn dự án đang bị dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế; về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chính quyền địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo Chính phủ”, TS Nguyễn Văn Khôi kiến nghị.
Đối với các mức lãi suất cho vay, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị mức lãi vay đối với nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập là dưới 7%/năm; doanh nghiệp xây nhà ở xã hội mong vay lãi suất dưới mức 6%/năm; người mua nhà muốn vay lãi suất dưới 4,5%/năm; doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm; bất động sản nhà ở cao cấp, kiến nghị mức lãi vay từ 9 - 10%/năm.
“Rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ. Chính quyền địa phương sớm điều chỉnh quy hoạch và xác định vị trí đất cho đầu tư nhà ở xã hội. Về giải pháp trong dài hạn, cần sớm ban hành sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản đồng bộ, tránh chồng chéo”, TS Nguyễn Văn Khôi kiến nghị.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư:
Hoàn thiện các quy định về thị trường BĐS, đặc biệt loại hình BĐS mới
Với chủ trương định hướng thu hút đầu tư nước ngoài có chọn lọc nêu trên, việc thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS thời gian tới cần hướng tới cần hướng tới đảm bảo các yếu tố về chuyển đổi xanh, thân thiện môi trường, hướng tới phát triển các khu đô thị thông minh; thành phố thông minh, bất động sản công nghiệp hướng tới mô hình chuyển đổi sinh thái…
Để bắt kịp xu hướng của thời đại, tiến tới chọn lọc các nhà đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, Việt Nam cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường BĐS đặc biệt loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel...) phù hợp với thông lệ quốc tế.
Chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững; đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam; khẩn trương điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường BĐS.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6:
Lãi suất giảm là cơ hội cho BĐS
Từ giữa tháng 2/2023, tôi vừa trong vai chủ doanh nghiệp, vừa là nhà đầu tư BĐS muốn vay vốn nên đã liên hệ nhiều ngân hàng. Tuy nhiên, lãi suất khi đó về cho vay BĐS còn rất cao, gần đây vẫn rơi vào khoảng 12%/năm; còn các doanh nghiệp có mối quan hệ uy tín với ngân hàng may mắn khoảng 11%/năm. Nhưng dù lãi suất cao thì việc vay vốn cũng không dễ vì nhiều điều kiện rất khắt khe. Tín hiệu giảm mạnh lãi suất thực tế này và việc mở room cho vay với BĐS sẽ nhanh chóng giúp thị trường ấm lên.
Theo kinh nghiệm của tôi, cứ lãi suất cho vay bất động sản xuống khoảng 9%/năm thì chủ đầu tư, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn vay vốn.
Sắp tới, NHNN sẽ tiếp tục có các động thái quyết liệt giảm lãi suất hơn nữa vì vậy lãi suất cho vay năm đầu tiên chỉ rơi vào khoảng 7 - 8%/năm và lãi suất thị trường từ năm thứ 2 chỉ rơi vào khoảng dưới 10,5%/năm. Cùng với việc giảm lãi suất cho vay thì lãi suất huy động cũng được giảm mạnh, các nhà đầu tư cũng rục rịch rút tiền để đầu tư, kinh doanh.