Sau hơn 2 năm thị trường bất động sản “xì hơi”, giá nhà ở thương mại, nhà liền kề, biệt thự trên cả nước đã giảm khoảng 40 - 50%. Tuy nhiên, có một hiện tượng lạ là nhà ở xã hội (NOXH) hay còn gọi là nhà thu nhập thấp vẫn không giảm giá.
Trước đây, khi chưa rõ thực hư chi phí đầu vào của loại nhà này, người tiêu dùng còn chấp nhận mua với giá từ 11 - 13 triệu đồng/m2. Nay có nhiều cơ sở cho thấy, làm ra loại nhà này chi phí khoảng 7-8 triệu đồng. Do đó, người thu nhập thấp cho rằng giá NOXH đang bị “bong bóng” nên cần phải được giảm giá nữa.
Bong bóng NOXH đang gây ra hậu quả là người thu nhập thấp thì không đủ khả năng mua, trong khi doanh nghiệp làm ra loại nhà này thì đang bị… tồn kho. Trong thời gian tới, nhiều chủ dự án nhà ở, khu đô thị mới sẽ xin chuyển quỹ đất từ xây nhà ở thương mại sang NOXH, nếu cứ tiếp tục làm ra NOXH với giá cao và ngân hàng tiếp tục bơm tiền với lãi suất thấp vẫn có khả năng gây ra rủi ro: người thu nhập thấp thì không đủ khả năng trả nợ cả gốc và lãi (vì phải vay quá nhiều); chủ đầu tư thì bị tồn kho; ngân hàng thì phình nợ xấu.
Vậy, chúng ta có làm được NOXH giá rẻ không? Hoàn toàn làm được NOXH với giá từ 5 - 7,5 triệu đồng/m2.
Chẳng cần so sánh đâu xa xôi, ngay trên địa bàn Hà Nội, tại khu đô thị mới Đại Thanh, chẳng cần ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước, chủ đầu tư vẫn đang bán nhà ở thương mại với giá 10 triệu đồng/m2. Thậm chí, chủ đầu tư này còn đang dự kiến làm nhà ở thương mại chỉ với giá 8 triệu đồng/m2 và khẳng định vẫn có lãi.
Năm ngoái, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã công bố 10 mẫu thiết kế NOXH. Trong đó, mẫu thiết kế có chi phí thấp nhất làm ra NOXH với giá chỉ 6,5 triệu đồng/m2 cho nhà 20 tầng trở lên. Thực tế, doanh nghiệp này đã triển khai hàng loạt dự án NOXH tại Thanh Hóa, Nghệ An với giá bán dưới 6,5 triệu đồng/m2.
Tại TP Hồ Chí Minh, Công ty Xây dựng 3D cũng đã hoàn thiện NOXH cao 6 tầng, không có thang máy với giá dưới 5 triệu đồng/m2. Công ty Xây dựng Becamex Bình Dương cũng đã cho ra đời các loại nhà thu nhập thấp 30 m2/căn với giá 120 - 150 triệu đồng/m2 căn.
Dẫn các minh chứng thực tế như trên là để thấy, chúng ta hoàn toàn có khả năng tạo ra NOXH giá dưới 7 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Và khi NOXH có giá này, giá trị một căn hộ rộng 30 m2 chỉ tầm hơn 200 triệu đồng, người thu nhập thấp đủ khả năng mua và vay tín dụng lãi suất thấp để mua.
Nếu trong trường hợp các chủ đầu tư các khu đô thị mới không chịu áp dụng công nghệ mới để giảm giá thành?
“Ép” dễ thôi: thứ nhất, đối với đất 20% trong các khu đô thị mới (theo quy định của Nhà nước là dành để xây NOXH) đấu thầu công khai để chọn doanh nghiệp có công nghệ mới triển khai; thứ hai, và cũng nên quy định đối với các dự án chuyển mục đích từ xây nhà ở thương mại sang NOXH với giá không quá 8 triệu đồng/m2 (mẫu Sở Xây dựng Hà Nội đã có) thì được chuyển đổi, được hỗ trợ tín dụng ưu đãi lãi suất.
Trở lại cái sự giải thích vòng vo bong bóng NOXH của các chủ đầu tư ở Hà Nội chỉ “bịp” được với người thiếu thông tin. Mở Quyết định 67 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển NOXH sẽ rõ. Chủ đầu tư khi xây NOXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu chủ đầu tư đã bỏ chi phí để giải phóng mặt bằng thì được trừ vào tiền thuê đất của cả dự án); chủ đầu tư được áp dụng thuế VAT bằng 0%; được tăng mật độ xây dựng lên 1,5 lần; được hỗ trợ tín dụng với lãi suất ưu đãi hoặc sẽ được bù lãi suất...
Nhìn sang dự án nhà ở thương mại tại khu đô thị mới Đại Thanh, cùng vị trí ngoại thành Hà Nội, không nhận được ưu đãi nào vẫn có giá chỉ 10 triệu đồng/m2 với nhà cao hơn 30 tầng. Các chủ đầu tư NOXH khu đô thị Sài Đồng, Đặng Xá, Kiến Hưng... giải thích sao đây?
Đức Thịnh
