Theo Hiệp hội BĐS, điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng”; Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ”. Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Khung giá đất có hiệu lực kể từ ngày 29/12/2014, tại Điều 5 đã quy định “Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương”.
Tuy nhiên, các quy định này đã và đang dẫn đến tình trạng giá đất trong “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, trong thời gian chờ sửa đổi Luật Đất đai 2013, thì Chính phủ cần sớm ban hành khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn 2019 - 2024, vì khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực vào ngày 29/12/2019.
Hiệp hội BĐS nêu rõ các bất cập, hạn chế về phân vùng kinh tế để quy định khung giá đất hiện nay như: Việc phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lý; quy định khung giá đất của các đô thị “Vùng bắc trung bộ” có mức giá đất thấp hơn các đô thị thuộc các “vùng kinh tế” khác; quy định khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) có mức giá như nhau; quy định khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc Trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng vùng kinh tế…
Mặt khác, việc quy định khung giá đất ở tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, tối đa 162 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, tối đa 129,6 triệu đồng/m2; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tối thiểu: 900.000 đồng/m2, tối đa 97,2 triệu đồng/m2… như trong Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay cũng là bất cập…
Do vậy, khi sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014/NĐ-CP để công bố khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn từ năm 2019-2024, Hiệp hội BĐS đề xuất cần thiết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ.
Hiệp hội BĐS kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014/NĐ-CP về khung giá đất và ban hành khung giá đất giai đoạn 2019 – 2024 theo hướng phân thành 12 Vùng kinh tế: Miền núi Đông Bắc, miền núi Tây Bắc, trung du phía Bắc, đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung bộ, duyên hải Trung Trung bộ, duyên hải Nam Trung bộ, Bắc Tây nguyên, Nam Tây nguyên, Đông Nam bộ, đồng bằng Bắc sông Hậu, đồng bằng Nam sông Hậu.
Bên cạnh đó, khung giá đất của các đô thị cần quy định phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng Vùng kinh tế. Đối với 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) quy định khung giá đất riêng; 3 đô thị loại 1 (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) cũng quy định khung giá đất riêng cho từng thành phố, vì 3 thành phố này thuộc 3 Vùng kinh tế khác nhau tại 3 miền Bắc, Trung, Nam.
Riêng TP Hồ Chí Minh, quy định khung giá đất theo hướng: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Cụ thể, khung giá đất ở tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2, tối đa 215,4 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, tối đa 172,3 triệu đồng/m2’; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 900.000 đồng/m2, tối đa 129,2 triệu đồng/m2. Theo phương án 3 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với khung giá đất.
