Khó về đích
Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea), mặc dù doanh số bán hàng đã phục hồi từ đầu năm 2024, hầu hết các chủ đầu tư BĐS vẫn đối mặt với khó khăn trong việc hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Số liệu ghi nhận mức giảm đáng kể 20% về doanh thu và 43% về lợi nhuận, phần lớn do lượng bàn giao giảm mạnh từ hệ quả của doanh số thấp năm 2023. Thị trường dù có những dấu hiệu khởi sắc, nhưng vẫn chịu tác động không nhỏ từ các tồn đọng trước đây, khiến hơn 60% các doanh nghiệp khó đạt được mục tiêu tài chính năm 2024.
Trên thị trường, nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao với tỷ lệ hấp thụ khả quan, phản ánh sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hoạt động cho vay mua nhà, cho thấy sự phục hồi rõ nét về tâm lý người mua.
Thực tế, yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS dần hồi phục trong năm 2024 là việc ban hành và áp dụng hơn 20 thông tư, nghị định trong quý III - IV/2024 để hướng dẫn thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Những quy định này giúp tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý, mang lại sự minh bạch và nhất quán trong các thủ tục hành chính, từ định giá đất, thu hồi đất cho đến các khoản phí liên quan...
Tuy nhiên, đến quý IV/2024, hầu hết các doanh nghiệp BĐS vẫn ở trong tình trạng đòn bẩy tài chính cao và khả năng trả nợ hạn chế. Việc sử dụng đòn bẩy quá mức trong giai đoạn 2021-2023 để phát triển dự án, cùng lượng hàng tồn kho lớn chưa bán được do tâm lý thị trường bất lợi, đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.
Năm 2024 đang dần khép lại, nhưng kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp BĐS mới hoàn thành một nửa kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Tại báo cáo ngành BĐS mới đây của Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) phân tích, doanh số bán hàng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đến quý IV/2024 đã tăng 48% so với quý trước, nhưng doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư tại hai thành phố lớn của cả nước đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm trước. Vì vậy, hơn 60% chủ đầu tư sẽ không về đích đúng kế hoạch.
Đặc biệt, thống kê từ VIS Rating còn cho thấy, khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do chủ đầu tư phát hành sẽ đáo hạn vào cuối năm 2024 phần lớn đều đã chậm trả gốc, lãi ở các kỳ trước. Trong bối cảnh khả năng trả nợ ở mức thấp, cùng doanh thu và lợi nhuận chưa cải thiện, việc cán đích năm 2024 thành công là điều không dễ dàng với các doanh nghiệp BĐS...
Song, thị trường BĐS cuối năm 2024 vẫn chứng kiến sự phục hồi nhanh của số lượng giao dịch do nhu cầu nhà ở mạnh mẽ và các điều chỉnh tích cực từ chính sách pháp lý, mang lại kỳ vọng tươi sáng hơn cho ngành BĐS từ đầu năm 2025 và xa hơn. Các dòng tiền của doanh nghiệp BĐS được cải thiện từ nguồn cung mới đã hỗ trợ tích cực khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư vốn chịu áp lực lớn từ năm 2023-2024 đang từng bước giúp thị trường lấy lại cân bằng sau giai đoạn khó khăn kéo dài.
Kỳ vọng năm 2025
Năm 2024 có thể chưa đem lại kết quả như kỳ vọng cho phần lớn doanh nghiệp BĐS, nhưng vẫn được đánh giá là năm ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. So với 2 năm 2022 – 2023, khi cộng đồng doanh nghiệp chứng kiến đợt suy giảm nghiêm trọng nguồn cung trước hàng loạt sức ép từ tài chính đến pháp lý, thanh khoản và niềm tin của thị trường, năm 2024, các doanh nghiệp đã dần lấy lại tinh thần và sức lực để tái khởi động các dự án.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp BĐS đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước nhờ tín dụng dồi dào và lãi suất ngân hàng cho vay được hạ về mức hấp dẫn. Điều này giúp các doanh nghiệp xoay vòng có dòng tiền phát triển dự án, tăng nguồn cung.
Dự đoán triển vọng thị trường BĐS năm 2025, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) bày tỏ, thị trường BĐS năm 2025 sẽ chuyển động tích cực với 3 kịch bản được kỳ vọng: Đi xuống nhẹ, đi ngang và đi lên. Khả năng cao thị trường sẽ theo kịch bản đi lên, đạt tốc độ tăng trưởng tốt. Song, để thị trường hồi phục mạnh mẽ, vẫn cần sự hỗ trợ quyết liệt từ phía Nhà nước, chính quyền địa phương.
Cụ thể, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS, đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng. Trong khi, các địa phương cần tập trung vào việc chung tay hỗ trợ doanh nghiệp vừa tháo gỡ khó khăn, vừa tái phục hồi các hoạt động kinh tế.
"Cùng với sự hỗ trợ từ nhiều phía, nội tại các doanh nghiệp BĐS cũng cần cơ cấu lại hoạt động để tháo gỡ khó khăn, tái khởi động các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư có kế hoạch các dự án mới, nhằm xây dựng bức tranh tươi sáng trong năm 2025", PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định.
