Theo văn bản gửi Thủ tưởng Chính phủ về kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, căn cứ Nghị định số 44/2014/ ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, tại Điều 4 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ phương pháp thu nhập. phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá này là phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Tp. Hồ Chí Minh chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.
UBND TP Hồ Chí Minh cho biết: Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp số sánh, chiết trừ, thu nhập, thông dư gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, về quy định thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị từ vấn theo hình thức đấu thầu, trong thực tiễn việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Đồng thời, việc tổ thức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp rất nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn dẫn kéo dài thời gian thực hiện.
Đối với việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể, UBND TP Hồ Chí Minh cho biết việc việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty mới giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra tại thông tin qua các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.
Cũng theo UBND TP Hồ Chí Minh, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau. "Có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thừa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dụng phương pháp thăng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) trong khi các khu đất thửa đất có vị trí liền kề nhau", văn bản của UBND TP Hồ Chí Minh dẫn chứng.
Về một số khó khăn của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, UBND TP Hồ Chí Minh cho rằng: Theo quy định hiện hành, giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ ttài chính của các dự án chỉ được xác định khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyển, tức là sau khi chủ đầu tư đã nghiên cứu và bỏ kinh phí đầu tư thực hiện bước chuẩn bị đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế cơ sở và thực hiện xong công tác bồi thưởng, giải phóng mặt bằng của dự án.
Do đó, chủ đầu tư bị động trong việc xác định hiệu quả dự án đầu tư do không dự kiến được mức nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án.
Cùng với đó, theo UBND TP Hồ Chí Minh, việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội. Do vậy, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa tạo điều kiện nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Từ một số khó khăn, vướng mắc nêu trên và trong thực tiễn thực hiện, UBND TP Hồ Chí Minh nhận thấy, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có ưu điểm nổi bật như cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện; đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất, khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Đồng thời, tạo sự chủ động của nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoành kinh doanh đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.
Theo UBND TP Hồ Chí Minh, qua kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian vừa qua cho thấy, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng, sản xây dựng, mục đích sử dụng đất... Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.
Do đó, nếu hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh nêu trên, vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất của khu đất định giá một cách đầy đủ và khoa học trên cơ sở đánh giá đầy đủ được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án, đồng thời thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng và trường hợp từ 30 tỷ đồng trở lên.
