Các đại biểu Quốc hội thống nhất với việc hoàn thiện các quy định của Luật nhằm tăng cường công khai, minh bạch và bảo vệ quyền của người mua; đồng thời tập trung góp ý về các quy định ngăn chặn việc doanh nghiệp đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa hoàn thiện đầy đủ về hồ sơ pháp lý.
Quy định nghĩa vụ công khai tình trạng pháp lý của bất động sản
Theo đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên), cần làm rõ thời điểm được phép giao dịch và ngăn chặn việc huy động tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý. Khoản 1 điều 5 dự thảo Luật nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; điều 12 quy định điều kiện đối với bất động sản có sẵn; điều 19 quy định điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai; đặc biệt, khoản 5 của điều 18 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Đại biểu cho rằng, các quy định này đã xác lập nguyên tắc đúng, nhưng cần làm rõ hơn để ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn tổ chức nhận đăng ký giữ chỗ, thu tiền thiện chí, tiền đặt chỗ hoặc ký các thỏa thuận với các tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng. "Trên thực tế, nếu chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản hoặc khoản tiền mà doanh nghiệp thu thì việc xác định đó có phải là giao dịch đặt cọc, huy động vốn trái quy định hay không? Khi dự án không thể triển khai hoặc không được phép bán, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất", đại biểu nêu quan điểm.
Vì vậy, đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 5 theo hướng quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm là: "Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị bổ sung vào khoản 5 điều 18 quy định: Mọi thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định tại khoản này, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận. Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản đó. Quy định như vậy sẽ hạn chế việc lách luật bằng cách đổi tên khoản thu, tạo căn cứ rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý trong kiểm tra, xử lý vi phạm và bảo vệ người mua.
Bên cạnh đó, đại biểu Nguyễn Văn Huy chỉ rõ, trong thực tiễn, việc thiếu một tài liệu mang tính hỗ trợ khác với việc chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục xây dựng hoặc chưa đáp ứng điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Nếu không phân định rõ thì có thể dẫn đến tình trạng vừa giao dịch, vừa hoàn thiện hồ sơ và đẩy rủi ro về phía người mua.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung tại điều 9 theo hướng: trước khi thực hiện giao dịch, bên kinh doanh phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý bắt buộc chứng minh bất động sản đủ điều kiện giao dịch; không được lấy cam kết bổ sung hồ sơ sau này để thay thế điều kiện pháp luật phải đáp ứng trước giao dịch. Các trường hợp hồ sơ có sai lệch hoặc chưa rõ ràng thì phải xác minh, làm rõ trước khi tiếp tục giao dịch. Đồng thời, dự thảo Luật cần bổ sung quy định nghĩa vụ công khai tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có); qua đó người mua có căn cứ để kiểm tra, đánh giá rủi ro trước khi quyết định.
Bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc
Cũng quan tâm đến cơ chế bảo vệ người mua nhà, đại biểu Tô Ái Vang (thành phố Cần Thơ) đánh giá, khoản 5 điều 18 dự thảo Luật về mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai là rất đúng đắn, đáp ứng sự mong mỏi của người dân và ngăn chặn triệt để tình trạng chiếm dụng vốn thông qua các loại hợp đồng giữ chỗ hay là phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.
Tuy nhiên, để quy định này sớm đi vào thực tiễn, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc. Theo đó, khoản tiền cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư không được rút khoản tiền này cho đến khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán. "Điều này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của người dân, tránh rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn", đại biểu nhấn mạnh.
Về quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 5% còn lại giữ lại tại ngân hàng bảo lãnh của dự án, đại biểu cho rằng, đây là bước tiến đột phá để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Tuy nhiên, đại biểu kiến nghị, trong trường hợp việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định do lỗi khách quan từ phía cơ quan nhà nước như: chậm xác định giá đất hay chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, thì cho phép chủ đầu tư được thay thế khoản 5% tiền mặt được phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương để giải tỏa dòng tiền. Biện pháp này giúp chủ đầu tư duy trì tính thanh khoản, giảm bớt áp lực chi phí tài chính, mà Nhà nước lẫn người mua nhà vẫn được đảm bảo quyền lợi một cách tuyệt đối.
Đại biểu Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cần đặc biệt chú trọng thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe; làm sao để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm.
Theo đại biểu, phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Điều 4 và điều 19 dự thảo Luật đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu băn khoăn là những quy định này đã đủ để ngăn chặn việc chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa?
"Dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, số căn hộ, diện tích thế nào đều đã có hồ sơ rõ ràng. Vấn đề là khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, vấn đề hậu kiểm diễn ra thế nào? Ai đối chiếu với hồ sơ đó hay không? Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt thì phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống mới tìm cách xử lý", đại biểu chỉ rõ.
Vì vậy, đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 điều 4 và khoản 4, khoản 5 điều 19 theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm. "Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm", đại biểu nhấn mạnh.
Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm, cho ý kiến.
Bộ trưởng cho biết, dự thảo Luật đã quy định rõ các điều kiện đặt cọc, bảo lãnh và nghĩa vụ của chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Bộ sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan, đồng thời đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng tập trung, liên thông với dữ liệu đất đai, thuế, dân cư; bổ sung mã định danh điện tử để tăng cường minh bạch, hạn chế gian lận, đầu cơ.
Bộ trưởng khẳng định, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu ý kiến đại biểu, phối hợp với các cơ quan của Quốc hội hoàn thiện dự thảo Luật.
