Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đoàn thành phố Đồng Nai): Tăng quyền tự thỏa thuận, khơi thông nguồn lực
Tôi tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng, đổi mới phương thức quản lý, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính, chuyển từ tư duy quản lý sang quản trị phát triển.
Dự thảo Luật đã bám sát Kết luận số 09-KL/TW của Bộ Chính trị về hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật Việt Nam, theo hướng tôn trọng quyền tự định đoạt và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể. Chẳng hạn, các bên được thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, lựa chọn công chứng, chứng thực; người mua, thuê mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh ngân hàng; cho phép thỏa thuận chuyển nhượng dự án đang thế chấp mà không phải giải chấp. Những quy định này góp phần phát huy tính chủ động và khơi thông nguồn lực phát triển.
Theo khoản 1 Điều 18, khoản 1 Điều 23 và khoản 1 Điều 33 Dự thảo Luật, tôi nhận thấy các giao dịch nhà xưởng, kho bãi trong khu công nghiệp vẫn phải tuân thủ quy định mang tính ràng buộc về điều kiện của bất động sản, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ như các loại hình kinh doanh bất động sản khác. Tuy nhiên, tôi cho rằng khách hàng thuê, thuê lại đất đã có hạ tầng, nhà xưởng, kho bãi phần lớn là các nhà đầu tư thứ cấp, trong đó có doanh nghiệp FDI, có tính chuyên nghiệp và am hiểu pháp luật.
Nhu cầu lớn nhất của các nhà đầu tư này là sớm tiếp cận mặt bằng để triển khai sản xuất. Vì vậy, những quy định ràng buộc về thời điểm ký hợp đồng, mức đặt cọc và tiến độ thanh toán có thể ảnh hưởng đến sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư của các khu công nghiệp.
Tôi đề nghị cắt giảm thủ tục, điều kiện kinh doanh theo hướng tăng quyền tự do hợp đồng, cho phép ký hợp đồng thuê, thuê lại ngay từ giai đoạn công trình đang xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện pháp lý về đất đai, quy hoạch và giấy phép xây dựng; mức đặt cọc, tiến độ thanh toán do các bên thỏa thuận, phù hợp với quy định pháp luật.
Về mức đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua (khoản 5 Điều 18 Dự thảo), tôi cho rằng cần cân nhắc theo hướng tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên. Mức trần quá thấp có thể làm giảm tính ràng buộc của hợp đồng, tạo điều kiện cho tình trạng gom hàng, đầu cơ, mua bán sang tay, đẩy giá hoặc bỏ cọc khi thị trường biến động. Trong khi đó, chủ đầu tư đã phải bỏ ra nhiều chi phí cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và đầu tư xây dựng.
Theo tinh thần Kết luận số 09-KL/TW, pháp luật nên quy định khung nguyên tắc, tạo điều kiện để các bên tự thỏa thuận về mức đặt cọc, phương thức và thời hạn đặt cọc, trên cơ sở bảo đảm tính ràng buộc giao dịch và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.
Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (khoản 4 Điều 30 Dự thảo), tôi cho rằng cần linh hoạt hơn về điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng. Nếu chủ đầu tư không đủ nguồn lực thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và không thể chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực hơn, dự án có thể tiếp tục đình trệ, gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng nguồn thu ngân sách.
Tôi đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án khi nghĩa vụ tài chính về đất đai được bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc bên nhận chuyển nhượng nộp thay, đồng thời cam kết kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Cơ quan có thẩm quyền cần thẩm định năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ của bên nhận chuyển nhượng để đánh giá khả năng triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, vừa tạo điều kiện chuyển dự án sang nhà đầu tư có năng lực, khơi thông nguồn lực và hạn chế lãng phí đất đai.
Đại biểu Vừ A Bằng (Đoàn Điện Biên): Bổ sung trách nhiệm của cấp xã trong quản lý bất động sản
Để đảm bảo tính thống nhất và các quy định của Luật đất đai (sửa đổi) đề nghị bổ sung quy định cụ thể trách nhiệm quản lý nhà nước của UBND cấp xã trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Điều 59 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định trách nhiệm của Chính phủ, các bộ, cơ quan ngang bộ và UBND cấp tỉnh, tuy nhiên chưa đề đến vai trò quản lý nhà nước của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã giao cấp xã quản lý việc đầu tư xây dựng của cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án để tự xây dựng nhà ở. Hai dự thảo cần thống nhất về vai trò của chính quyền cấp xã.
Sau sắp xếp đơn vị hành chính, khoảng cách vị trí địa lý xa trung tâm đơn vị hành chính cấp tỉnh, ngược lại thì các cơ quan quản lý nhà nước về ngành, lĩnh vực lại xa các xã, điều kiện nhân lực để duy trì công tác kiểm tra, giám sát chuyên ngành là rất khó khăn. Trong khi đó các hoạt động và các giao dịch, hành vi vi phạm lại chủ yếu diễn ra ngay tại cơ sở.
Mặt khác UBND cấp xã là cơ quan quản lý nhà nước và điều hành mọi hoạt động của chính quyền tại cơ sở, đây là cấp chính quyền gần dân, sát dân nhất, là đầu mối quan trọng tiếp nhận thông tin, xử lý thông tin và phối hợp xử lý thông tin góp phần giải quyết kịp thời những phát sinh ngay tại cơ sở, hạn chế các vấn đề phát sinh điểm nóng.
Từ đó, tôi đề nghị bổ sung vào Điều 59 quy định về vai trò, trách nhiệm của cấp xã trong việc theo dõi hoạt động kinh doanh bất động sản; phát hiện, xử lý hoặc kiến nghị xử lý vi phạm; phối hợp kiểm tra điều kiện kinh doanh, rà soát dự án; cập nhật dữ liệu thị trường; tiếp nhận, xử lý hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền giải quyết phản ánh, khiếu nại, tố cáo và báo cáo UBND cấp tỉnh định kỳ hoặc đột xuất.
Việc quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp xã sẽ cụ thể hóa chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để chính quyền cấp xã thực hiện hiệu quả chức năng quản lý nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản ngay từ cơ sở. Qua đó, tăng cường phối hợp giữa các cấp, nâng cao hiệu quả quản lý và kịp thời phát hiện, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
