Thị trường bất động sản kỳ vọng khởi sắc nhờ phân khúc tầm trung

Dự án “thật” hút dòng tiền “thật”

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang có sự chuyển dịch về nguồn cung, từ khu phía Đông lan rộng sang phía Tây và vùng ven thành phố, tập trung chủ yếu phân khúc tầm trung, thay vì phân khúc hạng sang và siêu sang như trước đây.

Bên cạnh đó, diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh để phù hợp với mức giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng/căn. Đây là phân khúc giá mà nhà đầu tư tìm kiếm rất nhiều trong thời gian qua, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS năm 2024 sẽ thu hút dòng tiền “thật” với những chủ đầu tư phát triển dự án “thật”, thay vì những dự án chỉ mới hình thành trên giấy và dòng tiền đầu cơ như trước đây. Điều này cũng đồng nghĩa các dự án có pháp lý rõ ràng, giá nhà hợp lý thì sản phẩm sẽ được những người có nhu cầu nhà ở thật lựa chọn nhiều.

Khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của các doanh nghiệp môi giới khi lựa chọn sản phẩm để phân phối trong giai đoạn này, đó là pháp lý bán hàng an toàn (27%), phí trả nhanh (25%), uy tín chủ đầu tư (14%), sản phẩm phù hợp túi tiền (12%), chủ đầu tư truyền thông mạnh về dự án (10%) và các yếu tố khác (11%).

“Khẩu vị” khách hàng hiện tại tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình BĐS được khách hàng quan tâm là căn hộ (tại các thành phố lớn), đất nền, nhà phố (tại các khu vực còn lại)”, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI đánh giá.

Cũng theo ông Phạm Anh Khôi, khi người mua và sàn môi giới thận trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm, áp các chủ đầu tư phải làm chỉnh chu hơn để có thể chào bán dự án thành công, về lâu dài sẽ tác động tích cực đến thị trường chung, giúp khôi phục niềm tin từ người mua BĐS trong năm 2024.

Tương tự, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, để giúp thị trường BĐS năm 2024 phục hồi và khởi sắc hơn, các sản phẩm tung ra thị trường trong thời điểm này phải phù hợp với nhu cầu của số đông. Ngoài ra, sản phẩm đó phải có chính sách tài chính hỗ trợ cho khách hàng, chẳng hạn chia nhỏ khoản thanh toán, kéo giãn tiến độ thanh toán kết hợp với chính sách tín dụng cho vay với lãi suất hợp lý… Có như vậy, khách hàng mới mạnh dạn xuống tiền.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, khi các dự án khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh và các địa phương vùng ven được tháo gỡ pháp lý sẽ có nhiều phân khúc hồi phục trở lại như đất nền, nhà phố, thậm chí là các dự án cao cấp hoặc hạng sang sẽ quay trở lại.

Còn theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về trạng thái bình thường. Theo đó, dự báo quý 4/2024 sẽ là bước đệm cho sự chuyển dịch của thị trường BĐS, đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.

Nhiều trợ lực phục hồi

Sau những nỗ lực gỡ vướng từ Chính phủ đến chính quyền địa phương, niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường BĐS đã quay trở lại, doanh nghiệp BĐS cũng tự tin hơn khi đưa ra kế hoạch phát triển trong năm 2024.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc Phòng phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường Công ty Quản lý quỹ VinaCapital cho biết, mặc dù số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Bên cạnh đó, chính quyền TP Hồ Chí Minh đã không ngừng nỗ lực “giải cứu” hàng trăm dự án vướng pháp lý trong thời gian qua, giúp thị trường BĐS có nhiều tín hiệu tích cực những tháng cuối năm 2023. Cụ thể, Thành phố đã phân loại dự án, giao cho các đầu mối có thẩm quyền, họp từng tuần, từng tháng với các chủ đầu tư theo nhóm... Đến thời điểm hiện tại, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố đã và đang gỡ vướng 17 dự án BĐS, trong đó có 3 dự án được tháo gỡ hoàn toàn.

Một trong những dự án nổi bật được gỡ vướng phải kể đến là dự án Khu phức hợp Sóng Việt (tên thương mại The Metropole Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức) của Sơn Kim Land. Dự án đang chạy đua để hoàn thiện khu The Opera Residence, thuộc giai đoạn III (Lô 1 - 17) sau gần 1 năm ròng rã kiến nghị và được tháo gỡ.

Tương tự, dự án Metro Star (thành phố Thủ Đức) do Công ty TNHH Đầu tư Metro Star (thuộc CT Group) làm chủ đầu tư cũng đang hoàn thiện những thủ tục cuối cùng để điều chỉnh chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư cho biết, dự án được nhận chuyển nhượng từ Công ty cổ phần Công trình giao thông công chánh từ năm 2015 theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ. Tuy nhiên, do Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực nên chủ đầu tư phải điều chỉnh lại phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 điều chỉnh và nộp đầy đủ tất cả hồ sơ cập nhật lại cho Sở Kế hoạch và Đầu tư. Song, nhiều năm trôi qua vẫn chưa được giải quyết.

Tại buổi họp Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố lần 4, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Sở Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến của Sở Tư pháp để tham mưu, đề xuất UBND Thành phố về điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án này theo quy định hiện hành. Đến trung tuần tháng 11/2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã hoàn tất việc bàn giao hồ sơ, có ý kiến về các nội dung có liên quan của dự án để UBND thành phố Thủ Đức xem xét và quyết định việc điều chỉnh theo quy định.

Ngoài ra, thị trường BĐS phía Nam năm 2024 dự kiến đón nhận thêm hàng loạt nguồn cung mới với các dự án được khởi công ngay những ngày cuối cùng của năm 2023. Cụ thể, cuối tháng 12/2023, Tập đoàn Gamuda Land đã động thổ dự án Eaton Park (thành phố Thủ Đức), quy mô 3,5 ha chỉ 3 tháng sau khi công bố mua lại quỹ đất của Công ty Tâm Lực.

Việc Gamuda Land khởi động dự án giúp nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tăng lên trong bối cảnh suy giảm thời gian qua. Ông Teoh Chin Siang, Giám đốc dự án Eaton Park cho biết, Eaton Park là dự án cao cấp đầu tiên của Gamuda Land tại khu Đông TP Hồ Chí Minh. Dự kiến, dự án chính thức ra mắt trong quý 2/2024 với giá “chào sân” từ 7.000 USD/m2 (gần 170 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, Masterise Homes cũng có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City (thành phố Thủ Đức). Theo kế hoạch, khu cao tầng này bắt đầu nhận đặt mua trước từ quý 1/2024 và có thể bán hàng từ quý 4/2024. Tương tự, Tập đoàn Keppel Land đang thi công một dự án nhà thấp tầng trên khu vực đường Võ Chí Công. Theo chủ đầu tư, dự án dần hoàn thiện pháp lý và có thể bán hàng vào cuối năm 2024.

Không chỉ TP Hồ Chí Minh, các tỉnh lân cận như Bình Thuận, Đồng Nai… cũng đã gỡ vướng nhiều dự án BĐS. Cụ thể, dự án Novaworld Phan Thiết của Tập đoàn Novaland trong những ngày qua đã nhộn nhịp trở lại, hoạt động thi công diễn ra khá rầm rộ. Với những phân khu đã xây xong, nhiều khách hàng đến nhận nhà và tiến hành hoàn thiện để đưa vào sử dụng. Đây là dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm việc với Tập đoàn Novaland để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục của dự án này.

Một loạt dự án lớn của Novaland ở các địa phương khác cũng bắt đầu có những chuyển động mới sau hàng loạt cuộc họp gỡ vướng, như Aqua City ở Đồng Nai. Bình Dương cũng là khu vực có nhiều dự án mới triển khai cuối năm nay nhằm chuẩn bị nguồn hàng cho năm sau. Đáng chú ý, phần lớn các dự án tập trung phân khúc tầm trung và có mức giá xoay quanh 1,6 tỷ đồng.

Ngoài những dự án trên, ghi nhận cho thấy, một loạt chủ đầu tư có dự án bán dang dở như Nam Long, Đất Xanh Group, Bcons, Ecopark, Cát Tường, Novaland, Thắng Lợi... đang tích cực đưa “rổ” hàng mới trở lại thị trường. Phần lớn dự án tập trung ở thị trường tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An.