Tuy nhiên, thực tế triển khai ở một số địa phương, trong đó có TP Hồ Chí Minh, đã bộc lộ không ít vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ để hoàn thiện chính sách, tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ.
Một trong những điểm vướng, theo đại diện lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh là việc bồi thường các căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Ngay cả Nghị định 69 dù “ra đời” sau nhưng vẫn chưa có quy định bồi thường cho nhà nước đối với các căn hộ thuộc trường hợp này khi làm dự án mới, không có quy định bồi thường bằng tiền mặt hoặc nhà cho nhà nước mà chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng, bàn giao lại căn hộ mới cho nhà nước.
Trước thực tế phát sinh này, UBND TP Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến thống nhất về việc áp dụng điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 69 để tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư đã được chấp thuận của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã triển khai tại TP Hồ Chí Minh trước đây theo 2 hướng.
Cụ thể, chấp thuận việc chủ đầu tư đã chi hỗ trợ bằng tiền mặt cho người đang thuê các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước mà không có nhu cầu tái định cư để tự lo chỗ ở mới bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà theo đơn giá bồi thường được thẩm định. Hướng thứ 2 là chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp tục nộp ngân sách nhà nước phần còn lại bằng 40% giá trị đất và 40% giá trị nhà theo đơn giá bồi thường được thẩm định.
Về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định giao đất và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo đại diện UBND TP Hồ Chí Minh, hiện đang có sự thiếu đồng bộ quy định giữa Nghị định có nội dung liên quan như Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 69, Luật Đất đai, Luật Đầu tư.
Vì thế UBND TP Hồ Chí Minh đề nghị Bộ Xây dựng có ý kiến về việc quyết định phê duyệt phương án bồi thường do UBND TP Hồ Chí Minh ban hành theo Nghị định 69 có được xem là tài liệu pháp lý để đề xuất việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hay không, trên cơ sở đó Thành phố sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan theo quy định.
Ngoài ra theo UBND TP Hồ Chí Minh, hiện có một số chung cư trên địa bàn cần xây dựng lại có khuôn viên diện tích đất nhỏ dưới 1.000 m2, mặc dù đã điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc nhưng vẫn không đảm bảo tính khả thi để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư. Trong khi đó, Nghị định 69 không quy định cụ thể về xử lý nhà, đất đối với trường hợp này.
UBND Thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến theo hướng: Nhà nước sẽ tổ chức di dời, bố trí tái định cư cho người dân tại các địa điểm khác bằng nguồn vốn đầu tư công và vị trí khu đất của chung cư cũ sẽ được chuyển đổi công năng quy hoạch và chức năng sử dụng đất phù hợp để tổ chức đấu giá theo quy định.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện nay trên địa bàn thành phố có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975; trong đó, có 15 chung cư cấp D. Trong năm 2021 thành phố đã di dời toàn bộ 6 chung cư, di dời dở dang 5 chung cư, tháo dỡ toàn bộ 4 chung cư, công nhận chủ đầu tư cho 11 chung cư. Riêng trong năm 2022 Thành phố đặt ra mục tiêu đẩy nhanh tiến độ xây dựng 6 dự án với quy mô gần 3.000 căn hộ trong đó có 2 dự án xây dựng lại chung cư cấp D và 4 dự án của giai đoạn trước.
Để thực hiện được chỉ tiêu đó, UBND TP Hồ Chí Minh đã giao UBND Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh và Tân Bình rà soát, báo cáo đề xuất các nội dung khó khăn, vướng mắc cụ thể còn lại trong thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư xây dựng mới. Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP Hồ Chí Minh yêu cầu rà soát các vướng mắc về pháp ý đất đai trong thủ tục giao đất, nghĩa vụ tài chính có liên quan.
