Nghịch lý ở những thành phố Australia đáng sống nhất trên thế giới

Tỷ lệ sở hữu nơi ở riêng trong giới trẻ Australia đã giảm xuống mức thấp kỷ lục khi thị trường bong bóng bất động sản bùng nổ và trở thành trở ngại đối với tất cả các thành phần trong xã hội, trừ những người giàu có nhất.

Bị tác động mạnh bởi tỷ lệ lãi suất thấp kỷ lục, thiếu nguồn cung và hệ thống thuế vốn ưu đãi các nhà đầu tư bất động sản, giá nhà đất đã tăng hơn 140% trong vòng 15 năm qua tại Sydney, khiến thành phố này vượt qua London và New York trở thành thành phố có giá nhà đất cao thứ 2 trên thế giới. Melbourne, vốn được Economist Intelligence Unit xếp hạng là thành phố đáng sống nhất trên thế giới trong 7 năm liên tiếp vừa qua, nay là thành phố có giá nhà đất cao thứ 6 trên thế giới.

Hậu quả tất yếu của thực tế trên là tỷ lệ sở hữu nhà đất trong giới trẻ tại hai thành phố này đã sụt giảm nhanh chóng: Chỉ 45% số người trong độ tuổi 25-34 hiện đang sở hữu nhà đất, giảm 16% điểm so với những năm 1980, với gần một nửa sự sụt giảm rơi vào thập kỷ vừa qua. Đồng thời, mức thế chấp cao đã đẩy mức nợ của hộ gia đình lên cao kỷ lục, trở thành gánh nặng đối với nền kinh tế Australia vốn tăng trưởng liên tục trong 26 năm qua. Trong khi phần lớn người nghỉ hưu tại Australia vẫn đang còn thế chấp phải trả hoặc phải thuê nhà, họ sẽ đủ điều kiện hưởng phúc lợi xã hội của Chính phủ và sẽ tạo sức ép lớn đối với hệ thống lương hưu hiện ở mức 1,8 nghìn tỷ USD. Điều này khiến mơ ước sở hữu nơi ở riêng của người dân Australia trở thành cơn ác mộng và Chính phủ nước này cần ít nhất hai thập kỷ để giải quyết.

Theo kết quả khảo sát của Đại học Quốc gia Australia, người trưởng thành tại Australia đang ngày càng lo lắng hơn về khả năng có thể sở hữu một nơi ở riêng: Khoảng 90% người Australia lo ngại rằng các thế hệ tương lai sẽ không thể mua được căn nhà riêng. Trong bối cảnh Chính phủ Australia đã không mấy thành công khi đề xuất xây dựng hệ thống internet tốc độ cao trên toàn quốc trị giá 38,5 triệu USD và chính sách năng lượng không hiệu quả khiến giá điện tăng cao, dấy lên nỗi lo về tình trạng mất điện trong mùa hè sắp tới thì thất bại trong việc giải quyết vấn đề nhà ở càng khiến Canberra bị chỉ trích nhiều hơn.
Một trong những điểm gây tranh cãi khác là các ưu đãi thuế đã biến nhà đất trở thành loại tài sản đầu cơ. Những người lần đầu tiên mua nhà đất than phiền rằng họ không thể cạnh tranh với các nhà đầu tư bất động sản bởi nhà đầu tư có thể sử dụng tiền hoa hồng dưới dạng “khấu trừ đầu tư thua lỗ” (NG-loại khấu trừ cho phép những nhà đầu tư nhà đất bị thua lỗ được giảm thuế thu nhập của họ) để làm tăng giá nhà xây cho thuê. Sức hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản tăng đột biến vào năm 1999 khi “thuế lợi vốn” (CGT) giảm một nửa (một nửa lợi nhuận khi bán một bất động sản dùng đầu tư, không bị đánh thuế). Với giá nhà đất liên tục tăng, các nhà đầu tư thi nhau đổ tiền vào thị trường béo bở này.

Hơn 2 triệu người, hay cứ một trong 12 người Australia sở hữu ít nhất một bất động sản, trong đó khoảng 30% sở hữu hai nhà đất hoặc nhiều hơn thế. Ông Paul Dales, kinh tế gia người Australia của Capital Economics, công ty chuyên về nghiên cứu và tư vấn kinh tế vĩ mô, cho biết: “Lượng tiền lớn được sử dụng như phương tiện thế chấp nghĩa là số tiền chi tiêu cho các lĩnh vực khác sẽ ít đi, gây ảnh hưởng xấu đối với tăng trưởng kinh tế.”

Trong khi giá trung bình một căn hộ tại Sydney vượt qua mức 0,79 triệu USD, khó khăn trong sở hữu nhà đất làm trầm trọng hơn tình trạng chia rẽ giữa các đảng vốn tồn tại ở Australia trong hơn thập kỷ qua. Trong chiến dịch tranh cử năm 2016, trước việc Công đảng Australia đối lập đề xuất những thay đổi nhằm giới hạn khấu trừ đầu tư thua lỗ (NG) đối với những căn nhà vừa được xây và giảm chiết khấu thuế lợi vốn (CGT), Thủ tướng Australia Malcolm Turnbull trả đũa bằng cách bác bỏ bất kỳ sự thay đổi nào và phản pháo với tuyên bố rằng động thái của Công đảng sẽ như “đòn chí mạng” đối với thị trường bất động sản và “trừng phạt” những nhà đầu tư đang phải chu cấp cho con cái.

Gói biện pháp được đưa ra trong đề xuất ngân sách tháng 5 vừa qua nhằm cải thiện khả năng mua nhà đất chỉ như “ném đá ao bèo” bởi chỉ hướng tới các nhà đầu tư ngoại vốn đang bỏ trống các bất động sản sở hữu và đề xuất giãn thuế cho người đang tiết kiệm để mua nhà lần đầu. Các chính quyền bang cũng hầu như không có biện pháp gì để giải quyết tình trạng trên mà chỉ đơn thuần dựa vào các chính sách như giảm thuế trước bạ hoặc dành các ưu đãi đối với những người mua nhà lần đầu tiên, động thái thậm chí đẩy giá nhà lên cao hơn. Theo chuyên gia đánh giá, những người trưởng thành dưới 35 tuổi sẽ rất khó khăn để sở hữu một nơi ở riêng, trừ khi họ thu nhập cao.

Trong khi đó, các chính trị gia chỉ đưa ra các giải pháp bề nổi, mang tính tạm thời, có thể có tác dụng trước mắt nhưng không có tác động lâu dài. Cựu Bộ trưởng Tài chính Joe Hockey cho rằng những người mua nhà đang gặp khó khăn về tài chính đơn giản chỉ cần “kiếm một việc làm có thu nhập tốt.” Phó Thủ tướng Barnaby Joyce phát biểu rằng người dân không chịu nổi tình trạng nhà đắt đỏ ở Sydney cần có “tinh thần dám nghĩ dám làm” rời khỏi thành phố này đến các khu vực ngoại ô Charleville, Queensland – nơi giá nhà đất chỉ bằng 1/6 của Sydney mà ông quên rằng đây là khu vực có tỷ lệ thất nghiệp trong giới trẻ cao nhất nước Australia.

Ngược lại, các thành phố khác trên thế giới đã áp dụng những biện pháp quyết liệt hơn để kiểm soát giá nhà đất. Singapore ban hành loạt biện pháp như nghiêm cấm các khoản cho vay chỉ trả tiền lãi (khoản vay thế chấp với lãi suất thả nổi hay có thể điều chỉnh) hoặc tăng thuế trước bạ và giúp giá nhà đất tại nước này giảm trong 3 năm liên tiếp.

Ngoài áp lực do nhu cầu nhà đất tăng, chương trình nhập cư khiến dân số Australia tăng thêm gần 4 triệu người kể từ 2006 và phần lớn người nhập cư đang sống tại các thành phố lớn. Hơn thập kỷ qua, nguồn cung nhà đất thiếu hụt so nhu cầu và phần lớn nơi ở mới là các căn hộ nhỏ được xây dựng để đầu tư, hơn là đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình.

Giá nhà cao ngất ngưởng sẽ kéo theo phí tổn xã hội. Những người như giáo viên, y tá và những người lao động khác có thu nhập từ thấp tới trung bình sẽ không thể sống tại các khu vực họ có việc làm, trong khi những người trẻ, vốn bị buộc phải sống với cha mẹ trong thời gian dài hơn để tích lũy đủ mua nhà mới, có thể phải trì hoãn việc kết hôn và sinh con. Giáo sư Richard Ronald, Đại học Amsterdam cho rằng sự “bần cùng bất đắc dĩ” này đánh dấu bước chuyển biến căn bản trong lịch sử Australia với sự xuất hiện của “Thế hệ Thuê nhà”.