Ngày 14/7, tại TP Hồ Chí Minh, Nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn tổ chức công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Định hình tương lai”.
Tại sự kiện, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang thay đổi theo hướng phát triển bền vững hơn, thay vì tăng trưởng dựa trên kỳ vọng, thị trường ngày càng được dẫn dắt bởi quy hoạch dài hạn, đầu tư hạ tầng, chất lượng sản phẩm và sự minh bạch của thông tin.
Theo ông Tuấn, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ cả nguồn cung lẫn lực cầu. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các dự án hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai và cao tốc liên vùng đang làm thay đổi bản đồ phát triển đô thị, kéo nguồn cung dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh và những trục phát triển mới.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường. Điều này phản ánh quy hoạch không còn chỉ mang tính tham khảo mà đã trở thành căn cứ quan trọng trong quyết định của người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ hơn nhờ việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, định danh và chuẩn hóa hoạt động môi giới.
Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, những thay đổi này sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ theo tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn. Đáng chú ý, thị trường đang phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Theo dữ liệu trong quý II/2026, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền (23%) và nhà riêng (22%).
Ông Đinh Minh Tuấn cũng cho biết, ngay trong cùng một phân khúc, những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi, tiện ích hoàn thiện và cộng đồng cư dân hình thành thì sẽ có sức hút vượt trội so với các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển nguồn cung ngày càng rõ nét tại hai đô thị lớn. Trong đó, TP Hồ Chí Minh có tỷ trọng nguồn cung mới ở khu Đông tăng từ 29% trong năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%. Bên cạnh đó, Hà Nội cũng ghi nhận nguồn cung mở rộng về khu vực cận trung tâm và các đô thị vệ tinh dọc các tuyến vành đai, đại đô thị và trục giao thông mới.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực dù xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu được đầu tư hạ tầng đồng bộ và hình thành cộng đồng dân cư.
Đáng chú ý, 65% môi giới cho biết khách hàng ưu tiên các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc các cây cầu lớn, 91% ý kiến nhận định của người mua sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản gần hạ tầng, trong đó mức chấp nhận phổ biến là cao hơn từ 5 - 10%.
Không chỉ thay đổi về khu vực lựa chọn, nhu cầu của người mua cũng đang chuyển dịch từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng thực tế. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đến chung cư tăng từ 38% đầu năm lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.
Tại TP Hồ Chí Minh, chung cư tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhiều nhất với tỷ trọng 34 - 36%, cao hơn đáng kể so với đất nền. Có thể thấy, 66% giao dịch căn hộ trong nửa đầu năm 2026 phục vụ nhu cầu ở thực, tăng so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, 53% môi giới đánh giá chung cư sẽ là phân khúc có triển vọng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm 2026, vượt xa nhà riêng, đất nền và các loại hình bất động sản khác.
Hiện nay, người mua ngày càng coi trọng chất lượng sản phẩm. Có 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm uy tín chủ đầu tư, 46% ưu tiên hệ thống tiện ích nội khu và 27% chú trọng cộng đồng cư dân.
Cùng với sự hoàn thiện về quy hoạch và hạ tầng, cách người mua và nhà đầu tư tiếp cận thị trường cũng đang thay đổi. Thay vì quyết định dựa trên tâm lý đám đông hoặc các thông tin truyền miệng, nhiều người có xu hướng tìm kiếm dữ liệu được kiểm chứng, quan tâm đến tính pháp lý, quy hoạch và độ minh bạch của dự án trước khi xuống tiền. Xu hướng này cũng phản ánh yêu cầu ngày càng cao đối với việc công khai, xác thực thông tin trên thị trường, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ theo tin đồn và nâng cao chất lượng các quyết định giao dịch.
