Luật Đất đai sửa đổi cần rõ nguyên tắc bồi thường, định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được rút gọn đáng kể so với luật hiện hành, thể hiện đối đầy đủ các nhóm vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị. Đáng chú ý, dự thảo đưa ra một số cách tiếp cận mới về quản lý, sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến giá đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng linh hoạt hơn, nhằm hài hòa quyền lợi của người sử dụng đất và các chủ thể tham gia thị trường.

Tuy nhiên, từ góc độ thực tiễn triển khai, doanh nghiệp nhận thấy vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính minh bạch và khả thi khi triển khai trên thực tế.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, dự thảo hiện nay đang đi theo hướng này với 106 điều, được thiết kế theo mô hình luật khung, cắt giảm nhiều trình tự, thủ tục và trao quyền chủ động cho địa phương. VCCI ủng hộ định hướng này, song cần lưu ý mối quan hệ giữa phân cấp và tính thống nhất, bởi nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hoạt động trên nhiều địa bàn khác nhau.

Về thẩm quyền quản lý Nhà nước tại Điều 18, Dự thảo đưa ra hai phương án. Phương án một là luật hóa cách làm hiện tại của Nghị định 49, giao UBND cấp tỉnh quyết định các nội dung quản lý và tự quyết định việc phân cấp, ủy quyền tùy tình hình địa phương. Phương án hai xác định ngay trong luật cấp xã quyết định đối với cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức trong nước, doanh nghiệp, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cho phép cấp tỉnh phân cấp thêm.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, cần thảo luận phương án nào phù hợp. Nếu phương án một tạo sự chủ động cho địa phương thì phương án hai giúp doanh nghiệp biết trước cơ quan nào là người quyết định.

"Đáng chú ý, ở cả hai phương án, UBND cấp tỉnh đều được quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai. Do đó, cần đặt ra một khung tối thiểu thống nhất trên toàn quốc về thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, hình thức công bố, công khai và cơ chế xử lý khi quá hạn. Nếu 34 tỉnh, thành phố có 34 quy trình khác nhau, doanh nghiệp hoạt động trên nhiều địa bàn sẽ gặp khó khăn", ông Đậu Anh Tuấn cho hay.

Về giá đất và nghĩa vụ tài chính, dự thảo chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, bỏ quy định về phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, bỏ chế định tư vấn xác định giá đất, đồng thời bổ sung tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường. Theo ông Đậu Anh Tuấn, đây là thay đổi lớn đối với chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Vì vậy, cần làm rõ những nguyên tắc nhất thiết phải quy định trong luật, như thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá, căn cứ và mức độ biến động thị trường làm cơ sở điều chỉnh, thẩm quyền và cách xác định các tỷ lệ thu.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) nhận định, liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo quy định nguyên tắc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp địa phương không có quỹ đất phù hợp, việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền.

Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người bị thu hồi đất có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét bồi thường bằng loại đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở. Trường hợp người được bồi thường muốn nhận tiền thì thực hiện bồi thường bằng tiền. Đây là hướng mở, tạo thêm dư địa cho địa phương lựa chọn phương án phù hợp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, cơ chế này chủ yếu nên áp dụng đối với đất ở hoặc các loại đất có thu tiền sử dụng đất. Nếu mở rộng sang đất nông nghiệp hoặc đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất, quá trình triển khai có thể phát sinh nhiều vấn đề. Nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất hoặc quỹ nhà thay thế cũng như tổ chức thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, dù dự thảo giao Chính phủ quy định cụ thể việc bồi thường theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất, nhưng ngay trong Luật cần đặt ra các nguyên tắc và công thức khung.

Chẳng hạn, mức bồi thường có thể được xác định dựa trên bảng giá đất của địa phương, sau đó áp dụng tỷ lệ tương ứng. Việc quy định khung ngay trong Luật sẽ giúp hạn chế tình trạng mỗi địa phương hiểu và vận dụng khác nhau, đồng thời tăng tính minh bạch cho doanh nghiệp và người dân.

Ông HHip cũng lưu ý trường hợp không đạt được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Dự thảo quy định nếu mức bồi thường, hỗ trợ thấp hơn mức giá đất trung bình đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi sẽ được nhận thêm phần chênh lệch.

Cách thiết kế này cần được cân nhắc lại. Phần diện tích không đạt được thỏa thuận về bản chất sẽ chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi đất và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ tương ứng. Vì vậy, không nên lấy kết quả từ cơ chế thỏa thuận làm căn cứ để điều chỉnh mức bồi thường đối với phần diện tích được thu hồi theo cơ chế Nhà nước.

Tăng linh hoạt nhưng cần bảo đảm tính thống nhất

Từ góc độ thẩm định giá, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) đề nghị, cân nhắc việc bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể để chuyển sang áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Theo ông, bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đầy đủ đặc điểm riêng của từng thửa đất, từng dự án. Mặt khác, nếu áp dụng các hệ số K khác nhau cho bồi thường, nghĩa vụ tài chính hay giao đất thương mại, cùng một khu vực trên thực tế vẫn có thể hình thành những mức giá khác nhau.

Vì vậy, cần có lộ trình chuyển đổi và tạm thời duy trì giá đất cụ thể trong một số trường hợp cho đến khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện. Phương pháp này có thể tiếp tục áp dụng khi giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Còn theo bà Ngô Thị Hương Lan Chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại, Tập đoàn Sun Group, Điều 72 và Điều 76 của Dự thảo luật chưa quy định rõ nguyên tắc ổn định bảng giá đất, biên độ điều chỉnh hằng năm và thời điểm xác định giá đất đối với dự án đầu tư phân kỳ. 

Đại diện doanh nghiệp đề xuất: Bổ sung khoản 5 vào Điều 76 dự thảo Luật  nội dung: “Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư và thực hiện theo phân kỳ tiến độ, trường hợp dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính phải bảo đảm ổn định trong thời gian thực hiện dự án theo tiến độ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất làm tăng nghĩa vụ tài chính thì việc áp dụng mức điều chỉnh đối với dự án phải có lộ trình phù hợp, không làm ảnh hưởng đến tính khả thi của phương án tài chính đã được xác lập".

Theo bà Hương Lan, đối với dự án thực hiện theo phân kỳ, thời gian từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi được giao đất, cho thuê đất có thể kéo dài và việc thay đổi bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian này có thể làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến phương án tài chính và tính khả thi của dự án. Vì vậy, cần có cơ chế ổn định và lộ trình điều chỉnh phù hợp đối với dự án đã được chấp thuận, nhất là dự án thực hiện theo nhiều phân kỳ, nhằm bảo đảm tính dự báo, ổn định của môi trường đầu tư và tránh rủi ro do biến động chính sách giá đất.