Xu hướng này xảy ra khi các quy định mới của Liên minh châu Âu (EU) thúc đẩy doanh nghiệp chuyển một phần sản xuất và logistics sang khu vực.
Theo Nikkei Asia, CTP Group, nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn nhất Trung và Đông Âu, hiện cho các doanh nghiệp châu Á thuê gần 1,8 triệu m2 diện tích, tăng từ hơn 900.000 m2 cuối năm 2023. Ông Maarten Otte, Giám đốc đầu tư CTP Group, cho biết con số này bao gồm các hãng xe điện Trung Quốc như BYD, Nio cùng nhiều nhà cung cấp linh kiện và doanh nghiệp điện tử Đài Loan.
Các quy định của EU nhằm khuyến khích sản xuất nội địa, trong đó có thuế chống trợ cấp với xe điện sản xuất tại Trung Quốc từ năm 2024, đang thúc đẩy doanh nghiệp châu Á tăng hiện diện tại châu Âu. Tăng trưởng chậm tại một số thị trường châu Á và chi phí lao động thấp hơn ở Trung và Đông Âu cũng là những yếu tố quan trọng.
Romania là một trong những điểm đến hấp dẫn nhờ chi phí nhân công thấp hơn đáng kể so với Tây Âu. Trong khi đó, với các doanh nghiệp công nghệ cao, vị trí gần đối tác và nhà cung cấp lại có ý nghĩa lớn hơn.
CTP hồi tháng 2 bàn giao 24.000 m2 nhà xưởng cho Quanta Computer tại Juelich, Đức, cách trụ sở ASML ở Hà Lan khoảng 90 phút lái xe. Các hãng xe Trung Quốc cũng thường yêu cầu nhà cung cấp linh kiện chủ chốt đặt cơ sở gần nhà máy để giảm thời gian vận chuyển và rủi ro chuỗi cung ứng.
CTP dự báo nhu cầu thuê từ doanh nghiệp châu Á có thể tăng thêm ít nhất 250.000 m2 mỗi năm. Nửa đầu năm 2026, doanh thu cho thuê gộp của tập đoàn đạt 413,3 triệu euro (478 triệu USD), tăng 12,6% so với cùng kỳ.
Làn sóng dịch chuyển không chỉ đến từ ngành sản xuất. Các nền tảng thương mại điện tử Trung Quốc cũng đang mở rộng hệ thống kho tại châu Âu để thích ứng với quy định mới và rút ngắn thời gian giao hàng.
Hãng thời trang giá rẻ Shein được cho là đã thuê hơn 66.000 m2 kho tại Ba Lan, trong khi GOFO, doanh nghiệp xử lý giao hàng chặng cuối cho Temu và Shein, vận hành cơ sở 12.000 m2 tại Hà Lan.
Việc EU chấm dứt cơ chế miễn thuế đối với các kiện hàng dưới 150 euro từ tháng 7 khiến việc gửi trực tiếp từng đơn hàng từ Trung Quốc trở nên kém hiệu quả. Theo ông Otte, các công ty như Shein và Temu vì vậy có xu hướng nhập hàng số lượng lớn rồi phân phối từ kho tại châu Âu.
Giáo sư Christoph Tripp thuộc Đại học Kỹ thuật Nuremberg nhận định nhu cầu này còn dư địa tăng. Temu, Shein, JD.com và Alibaba đang chuyển một phần chuỗi giá trị sang châu Âu, trong khi các doanh nghiệp châu Á khác cũng gia nhập thị trường.
Ông ước tính nhu cầu đối với trung tâm hoàn tất đơn hàng và kho phân phối có thể tạo thêm 1-1,5 triệu m2 diện tích tại châu Âu vào năm 2027, trong đó Đức có thể chiếm tới 25%. Ba Lan, Bỉ, Hà Lan và Czech cũng ngày càng quan trọng với vai trò cửa ngõ vào thị trường Đức.
Trong khi thương mại điện tử còn nhiều dư địa, nhu cầu bất động sản công nghiệp từ các hãng xe châu Á có thể đã gần đạt đỉnh.
Nhà phân tích Matthias Schmidt cho rằng dự luật thúc đẩy công nghiệp của EU có thể đặt ra những yêu cầu mới đối với đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có khả năng yêu cầu liên doanh và chuyển giao công nghệ. Điều này có thể khiến các hãng xe Trung Quốc ưu tiên sử dụng nhà máy sẵn có của đối tác châu Âu hoặc đầu tư tại những quốc gia có điều kiện thuận lợi hơn.
Volkswagen cũng đang tính đến việc tận dụng các nhà máy hoạt động dưới công suất để sản xuất những mẫu xe phát triển cùng đối tác Trung Quốc. Trong khi đó, Geely và Chery đã bắt đầu một số hoạt động sản xuất tại châu Âu, còn Xpeng hợp tác với Magna Steyr tại Áo.
Làn sóng đầu tư châu Á vì vậy đang tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp Trung và Đông Âu, nhưng hướng đi tiếp theo sẽ phụ thuộc đáng kể vào chính sách thương mại, đầu tư và sản xuất của EU.
