Thị trường kho lạnh còn nhiều tiềm năng phát triển

Tuy nhiên, tiềm năng phát triển của thị trường này vẫn còn nhiều khi cung chưa đủ cầu, khi kho lạnh nhìn chung tập trung thành cụm, hầu hết trong các khu công nghiệp hoặc trong các cảng sông, cảng biển. Để lĩnh vực này đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng, đầu tư công nghệ ngày càng trở thành vấn đề đáng cân nhắc đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến các cơ sở kho lạnh. 

Còn nhiều dư địa

Theo Savills Việt Nam, kho lạnh thương mại đầu tiên của Việt Nam được xây dựng từ năm 1996 bởi Konoike Vinatrans - liên doanh giữa Konoike Transport (Nhật Bản) với 3 doanh nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường kho lạnh bị đánh giá là phát triển chậm, quy mô nhỏ, khi chỉ có hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2 tính đến cuối năm 2022.

Thực tế, doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 - 2022 (từ 40,4 tỷ USD năm 2020, lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Còn với thương mại điện tử, giai đoạn 2017 - 2022, thị trường chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5%, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ.

Quản lý cấp cao bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Hà Nội Thomas Rooney cho rằng, nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Tính đến cuối năm 2022, An Việt, Phan Duy, Hùng Vương, ABA Cool Trans là các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu. Ngoài ra, các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam.

Tuy vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn. Một đặc điểm nữa cũng được ông Thomas Rooney chỉ ra, đó là nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở một số thành phố lớn tại phía Nam như TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận Bình Dương, Long An, Đồng Nai, tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Các chuyên gia nhận định, so với các thị trường phát triển trong khu vực, thị trường chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và manh mún. Thị trường kho lạnh phát triển hơn ở khu vực phía Nam, phần lớn là do sự tăng trưởng của ngành thủy sản và nông nghiệp; trong đó, tỉnh Long An tập trung nhiều kho lạnh do được kết nối chặt chẽ với vựa nông sản là Đồng bằng sông Cửu Long và có vị trí kề cận TP Hồ Chí Minh.

Về giá thuê, kho lạnh có giá thuê cao hơn nhiều so với các loại kho khô thông thường. Tùy thuộc vào loại thiết bị bảo quản lạnh (ướp lạnh hoặc tủ đông), mức phí thuê có thể dao động từ 50% đến 100%, thậm chí cao hơn. Giá thuê kho cho sản phẩm ướp lạnh và đông lạnh dao động 45 - 90 USD/m2. Giá thuê bảo quản dược phẩm 45 - 160 USD/m2. Giá thuê pallet rơi vào khoảng 16.000 - 30.000 đồng/tấm/ngày.

Theo phân tích của JLL, hoạt động giao dịch trong lĩnh vực kho lạnh đã chậm lại trong 12 tháng qua. Các yếu tố bên ngoài bao gồm lãi suất cao hơn và chi phí vốn tăng cao sau đó đang khiến các đề xuất đầu tư vào bất động sản nói chung trở nên kém hấp dẫn hơn đối với tất cả các lĩnh vực. Trong lĩnh vực kho lạnh châu Á Thái Bình Dương, khối lượng đầu tư tăng vọt cho cả trung tâm phân phối và kho lạnh vào năm 2021, nơi giá trung bình cao hơn mức trung bình 10 năm trước đó (29,6 triệu USD so với 19,1 triệu USD). Hơn nữa, số lượng giao dịch lớn đã đạt mức kỷ lục 32 giao dịch, cao hơn gấp đôi so với mức trung bình 15 giao dịch hàng năm trong 10 năm qua. Tính từ đầu năm 2023 đến nay, quy mô giao dịch trung bình đạt 16,3 triệu USD.

Xu hướng phát triển thị trường kho lạnh

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, thị trường kho lạnh ở Việt Nam vẫn còn phải đối mặt với nhiều thử thách để có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác. Do các ngành hàng luôn phát triển và đa dạng mặt hàng, đòi hỏi nhà cung ứng dịch vụ kho lạnh phải không ngừng đổi mới và cải tiến quy trình cũng như công nghệ để bảo đảm chất lượng hàng hóa.

Theo ông Thomas Rooney, các nhà đầu tư cũng cần xác định những rủi ro như nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lợi suất để tận dụng tốt hơn các cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại. Các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ vượt trội so với các đối thủ cạnh tranh thông thường, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn trong tương lai.

Thực tế, các quỹ đầu tư ngoại hiện đang đẩy mạnh rót vốn vào xây dựng kho lạnh tại Việt Nam do sức hấp dẫn và dư địa lớn của thị trường này. Đi kèm với kho lạnh, vận tải lạnh - container lạnh cũng đang có nhiều sự cạnh tranh khi số lượng nguồn cung gia tăng liên tục. Doanh nghiệp đã chuyển từ container thường sang đầu tư hơn 500 container lạnh, chủ yếu phục vụ tận gốc các nhóm hàng về nông, thủy sản, y tế, thực phẩm… sau khi thu hoạch.

Từ nay, đến năm 2030, JLL tin rằng nhiều yếu tố sẽ thúc đẩy sự phục hồi đầu tư vào kho lạnh, khối lượng đầu tư giảm từ mức cao nhất năm 2021. Cụ thể, các nhà đầu tư sẽ bị thu hút bởi sự ổn định cao hơn của ngành này so với các loại bất động sản khác, cùng với yêu cầu cao với hàng hóa dễ hỏng như thực phẩm và thuốc được bảo quản trong kho lạnh. Ngoài ra, các hợp đồng thuê hấp dẫn giá thuê thường sẽ cao hơn các cơ sở công nghiệp và hậu cần tiêu chuẩn, cùng thời hạn thuê dài hơn, sẽ thu hút các nhà đầu tư có tư duy tiên phong.

Gần đây, các rào cản gia nhập lĩnh vực kho lạnh cao hơn đã ảnh hưởng đến hoạt động trong lĩnh vực này nhưng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và nhà vận hành chuyên môn hơn. Theo phân tích của JLL, ngày càng có nhiều người chấp nhận rằng việc đầu tư vào kho lạnh đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về tính phức tạp đặc biệt liên quan đến môi trường được kiểm soát nhiệt độ, logistics và tuân thủ quy định. Do đó, thực tế hoạt động này có thể đóng vai trò là lợi thế cạnh tranh cho các nhà đầu tư hiểu biết, đồng thời tạo rào cản cho các nhà đầu tư khác.

Peter Guevarra, Giám đốc và Tư vấn Nghiên cứu châu Á Thái Bình Dương của JLL cho rằng, để lĩnh vực này đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng về cả tính hiệu quả và giải quyết tình trạng gián đoạn trên phạm vi toàn cầu đã làm tổn hại đến một số chuỗi cung ứng, đầu tư công nghệ ngày càng trở thành vấn đề đáng cân nhắc đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến các cơ sở kho lạnh. Những tiến bộ trong lĩnh vực tự động hóa, robot và hiệu quả năng lượng có thể nâng cao đáng kể hiệu quả hoạt động của các cơ sở kho lạnh. Đồng thời, giúp giảm chi phí vận hành/người sử dụng khi công nghệ cải tiến, khiến chúng trở nên linh hoạt hơn nhưng cuối cùng vẫn sẽ ưu tiên các nhà đầu tư có kinh nghiệm chuyên môn.