Hàng tồn kho nhiều khiến doanh nghiệp BĐS bị 'chôn vốn'. Ảnh: TTXVN.
Nghịch lý tồn kho
Cuối năm 2022, chị T.H (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) dự định mua một căn hộ chung cư tại quận Thanh Xuân, nhưng tài chính không đủ. Do đó, chị T.H đã liên hệ một số ngân hàng để vay mua nhà. Liên hệ 2 - 3 nơi, ngân hàng đều trả lời là đã hết “room tín dụng”. Một ngân hàng đồng ý cho vay, nhưng yêu cầu mức lãi suất khá cao 8 - 9%/năm và sau 1 năm sẽ “thả trôi”... Nhẩm tính lãi phải trả quá cao và quá mạo hiểm vào thời điểm này, nên chị T.H đã bỏ ý định mua nhà...
Tình cảnh như của chị T.H đang phổ biến hiện nay trên thị trường, dẫn đến nghịch cảnh, người có nhu cầu mua nhà để ở không tiếp cận được khoản vay ưu đãi, khiến giao dịch “đóng băng”, còn thị trường BĐS thì tồn kho hoặc thiếu nguồn cung phù hợp với túi tiền người lao động...
Các báo cáo về thị trường BĐS của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) năm 2022 và tháng 1/2023 có chung nhận định: Để “giải cứu” thị trường BĐS hiện nay, vấn đề cốt yếu là giải quyết hàng tồn kho bằng dòng tiền vào thị trường, vì hầu hết các doanh nghiệp (DN) BĐS đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, dẫn đến khách hàng thiếu tiền mua BĐS và DN thiếu vốn phải giãn tiến độ, tạm dừng triển khai dự án.
Theo VnREA, các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán đến tháng 1/2023 tồn kho quỹ đất, dự án dở dang lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, nên DN không xoay được vốn để triển khai tiếp. Đơn cử, Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc Novaland tồn gần 134.500 tỷ đồng, chiếm hơn 50% tài sản; Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng có lượng hàng tồn lớn tới gần 15.000 tỷ đồng, hay Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cũng vượt 14.200 tỷ đồng...
Hội Môi giới BĐS Việt Nam thống kê, đến đầu năm 2023, thị trường BĐS không có dự án nhà ở mới nào được phê duyệt; thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của số đông người dân. Nguồn cung thị trường hiện đạt khoảng Hàng tồn kho nhiều đang khiến doanh nghiệp BĐS bị “chôn vốn”. 48.500 sản phẩm, chỉ bằng 28% so với năm 2018.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, bên cạnh những khó khăn về chính sách, cũng có trách nhiệm của DN trong việc sử dụng vốn dẫn tới sự “lệch pha” của thị trường, cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối. Trong khi người dân cần nhà ở có giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội, nhưng cả hai phân khúc này đang thiếu. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở có giá vừa túi tiền (từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống), từ năm 2021 đến nay, không có dự án nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Tỷ lệ nhà ở cao cấp đang chiếm 80% thị phần, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều này dẫn tới giá nhà bị đẩy lên cao, nhà ở xã hội hiện có những căn hộ giá lên tới 25 triệu đồng/m2, trong khi mục tiêu trước đây dưới 15 triệu đồng/m2 ...
Gỡ chính sách tín dụng
Bước sang năm 2023, nhiều ngân hàng thương mại đã được nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5 - 2%. Vì thế, các doanh nghiệp BĐS đang chờ đợi các dòng tiền tín dụng khơi thông để các dự án BĐS tiếp tục hoàn thiện. Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán trong năm nay tăng từ 30 - 50% và trái phiếu phục hồi sẽ là cơ sở để có thêm dòng tiền đổ vào nền kinh tế và thị trường BĐS. Để tạo đòn bẩy giải quyết hàng tồn kho BĐS, VnREA đề xuất Chính phủ cần sớm chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường BĐS. Bộ Tài chính nên có “sàn giao dịch trái phiếu” có sự giám sát và đẩy mạnh phát triển các quỹ đầu tư BĐS, chứ không thể trông chờ vào một kênh tín dụng.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế phân tích, thị trường BĐS “đóng băng” hay “bong bóng” đều ảnh hưởng đến hàng loạt vấn đề khác, trong đó có hệ thống tín dụng. Vì vậy, các tổ chức tín dụng cần tìm cách hỗ trợ DN BĐS, kiến nghị Chính phủ, NHNN có chính sách kéo dài việc đáo hạn nợ khoảng 3 năm giúp các DN có thể mua lại trái phiếu hoặc gia hạn nợ dưới sự kiểm soát của NHNN, nhằm khơi thông dòng tiền.
Tại cuộc họp Chính phủ thường kỳ mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phương tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tín dụng cho DN và coi đây là “nút thắt” cần gỡ để khơi thông cho các thị trường liên quan.
Tháng 12/2022, Chính phủ cũng đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và ban hành Công điện 1164/CĐ-TTg triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
Các chuyên gia BĐS nhận định, thị trường đang đứng cơ hội của chu kỳ 10 năm, khi trong năm 2023, hàng loạt bộ luật liên quan tới thị trường BĐS như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở dự kiến sẽ được sửa đổi, thông qua, giúp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý liên quan tới nguồn cung thị trường.
Bên cạnh đó, báo cáo tài chính của nhiều DN đầu ngành BĐS vẫn có lãi từ hoạt động kinh doanh năm 2022, cho thấy dòng tiền vẫn duy trì hoạt động trong bối cảnh khó khăn. Điều này đã tạo ra động lực cho các DN BĐS tiếp tục tìm hướng đi phù hợp để vượt qua “sóng gió”. Đơn cử, trong báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022, Tập đoàn Vingroup đã công bố doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 41.168 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ và đạt kỷ lục cao nhất từ trước tới nay. Trong đó, riêng doanh thu từ chuyển nhượng BĐS chiếm 71%, với 29.153 tỷ đồng và hoạt động sản xuất đạt 3.601 tỷ đồng, đóng góp gần 9% vào tổng doanh thu tập đoàn...
Ngoài ra, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các DN BĐS. Số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tháng 1/2023, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 1,69 tỷ USD. Đáng chú ý, vốn đầu tư mới cũng như số dự án mới và số lượt dự án điều chỉnh vốn vẫn tăng so với cùng kỳ. Cụ thể, có 153 dự án mới được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tăng 48,5% so với cùng kỳ; tổng vốn đăng ký đạt hơn 1,2 tỷ USD, tăng hơn 3,1 lần so với cùng kỳ... Đây là tín hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường BĐS năm nay.
Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú: NHNN chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào BĐS. Quan điểm chỉ đạo điều hành của NHNN là chỉ quản lý rủi ro của chính những tổ chức tín dụng đầu tư khi cho vay vào những lĩnh vực có nguy cơ rủi ro là kinh doanh, đầu cơ, những dự án có phân khúc giá trị lớn. Các doanh nghiệp có điều kiện năng lực tài chính, có kinh nghiệm xây dựng, các dự án có hiệu quả đều được các ngân hàng xem xét cho vay, đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.
Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững. NHNN tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.
Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính: Các cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động. Chỉ khi dòng vốn lưu thông, thị trường BĐS mới khởi sắc trở lại.
Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Hà Nội (DNNVV), ông Mạc Quốc Anh: Những doanh nghiệp làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cần được xem xét cho vay vốn vì nhu cầu đối với loại hình nhà này đang lớn. Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt giá nguyên vật liệu đầu vào cho hệ thống BĐS theo xu hướng giảm.
Theo NHNN, đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS là gần 800.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.
*Clip chia sẻ của ông Mạc Quốc Anh - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội DNNVV Hà Nội với phóng viên báo Tin tức về định hướng tập trung phát triển phân khúc nhà ở năm 2023: