Nguồn cung tăng, lượng tiêu thụ giảm
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng và dự báo quý IV/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, thị trường nhà ở đang điều chỉnh cả về giá bán và giao dịch. Lãi suất vay cao, chính sách tín dụng thận trọng và tâm lý dè dặt của người mua là những yếu tố ảnh hưởng đến sức mua.
Trong quý III/2026, cả nước có khoảng 12.357 sản phẩm nhà ở mới được đưa ra thị trường, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm 2025. Miền Bắc chiếm 40%, miền Nam chiếm 36% lượng cung mới.
Dù nguồn cung mới giảm trong quý III, tính chung 3 quý đầu năm, số sản phẩm nhà ở mới vẫn đạt khoảng 49.657, tăng 33% so với cùng kỳ. Phần lớn đến từ các đại đô thị của Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes và Ecopark.
Nếu tính cả sản phẩm mới và sản phẩm từ các dự án đã mở bán trước đó còn được chủ đầu tư chào bán, tổng nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ. Theo báo cáo, miền Bắc có khoảng 48.333 sản phẩm; miền Nam có 37.592 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh và TP Đồng Nai; miền Trung có khoảng 19.232 sản phẩm.
Trái với đà tăng nguồn cung trong 9 tháng, lượng nhà ở tiêu thụ lại giảm. Tổng số sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 32.469, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng quý III, lượng tiêu thụ ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ.
Theo DXS-FERI, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn còn hạn chế, trong khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi vay vốn dài hạn.
Chi phí vay mua nhà là một trở ngại đối với người mua. Trong quý III, lãi suất cố định trong 12 tháng đầu phổ biến từ 8,5 - 11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi ở mức 13 - 15%/năm. Áp lực trả lãi khiến nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc trước khi quyết định mua.
Giảm giá, giãn thanh toán để thu hút khách hàng
Theo khảo sát của DXS-FERI, giá bán bất động sản trong quý III/2026 giảm phổ biến từ 5 - 20% so với quý II. Mức giảm khác nhau giữa các khu vực và loại hình, trong đó miền Bắc ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất.
Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại miền Bắc giảm 15 - 20%, dao động từ 45 - 160 triệu đồng/m². Miền Trung giảm 10 - 15%, với giá từ 30 - 100 triệu đồng/m². Miền Nam, chủ yếu là TP Hồ Chí Minh và TP Đồng Nai, cùng miền Tây giảm 5 - 10%. Giá căn hộ tại hai khu vực này lần lượt từ 36 - 145 triệu đồng/m² và 30 - 55 triệu đồng/m².
Đối với nhà thấp tầng trong các khu đô thị, giá bán tại miền Bắc giảm 15 - 20%, còn từ 70 - 280 triệu đồng/m². Miền Nam giảm 10 - 15%, với giá từ 50 - 320 triệu đồng/m². Miền Trung và miền Tây cũng giảm 10 - 15%, giá bán lần lượt từ 45 - 200 triệu đồng/m² và 30 - 100 triệu đồng/m².
Giá đất nền giảm tại cả bốn khu vực. Miền Bắc ghi nhận mức giảm mạnh nhất, với giá bán từ 45 - 90 triệu đồng/m². Miền Nam, miền Trung và miền Tây cùng giảm 10 - 15%; giá bán lần lượt từ 25 - 135 triệu đồng/m², 15 - 75 triệu đồng/m² và 10 - 40 triệu đồng/m².
Để cải thiện lượng tiêu thụ, các chủ đầu tư kết hợp giảm giá với chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc từ 2 - 5 năm. Một số dự án đưa ra phương án thanh toán khoảng 6 - 8 triệu đồng/tháng nhằm giảm số tiền khách hàng phải chi trong giai đoạn đầu.
Hoạt động triển khai dự án vẫn được duy trì. Trong 3 quý đầu năm, DXS-FERI ghi nhận 39 dự án khởi công, 93 sự kiện khởi động kinh doanh và 54 sự kiện mở bán. Riêng quý III có 8 dự án khởi công và 12 sự kiện mở bán. Theo báo cáo, doanh nghiệp thận trọng hơn khi đưa sản phẩm ra thị trường.
DXS-FERI dự báo quý IV/2026 có thêm khoảng 30.300 sản phẩm mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm. Miền Nam, chủ yếu là TP Hồ Chí Minh và TP Đồng Nai, dự kiến chiếm khoảng 56% nguồn cung mới trong quý cuối năm.
Theo dự báo, giá bán quý IV có thể duy trì quanh mức quý III, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung đạt khoảng 30 - 35%. Khả năng cải thiện giao dịch tiếp tục phụ thuộc vào lãi suất và sức mua thực tế. Những dự án có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và chính sách thanh toán phù hợp được dự báo có lợi thế thu hút người mua.
