Quỹ đất sau quy hoạch ưu tiên cho phát triển kinh tế xã hội

Sử dụng đất đô thị “vô tội vạ”

Qua tìm hiểu, tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội) chỉ dài hơn 1,5 km từ đường Láng Hạ (quận Cầu Giấy) đến đường Khuất Duy Tiến (quận Thanh Xuân) đang là “điểm nóng” bất động sản của Hà Nội, với trên 40 toà cao ốc, chung cư chen chúc mọc lên và vẫn chưa có dấu hiệu "giảm nhiệt", vì hàng loạt dự án căn hộ cao cấp của nhiều doanh nghiệp đang tiếp tục “nhen nhóm” để khai thác triệt để tuyến phố “đất vàng” này.

Tuyến đường Lê Văn Lương thời điểm trước năm 2010 chủ yếu là các bãi đất trống, mương ao bỏ hoang, nhưng sau đó, trục đường này trở thành đại công trường xây dựng. Sau dự án khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, hàng loạt dự án chung cư cao tầng như Golden Palm, Season Avenue, Times Tower, Oriental BRG Lê Văn Lương… với bình quân hàng trăm căn hộ/tòa nối đuôi nhau mọc lên, phá vỡ quy hoạch, kiến trúc đô thị. Hệ lụy thấy rõ là tuyến đường từ chỗ giao thông thưa thớt trước đây, giờ là “điểm đen” khiến Hà Nội không thể giải quyết ùn tắc, ô nhiễm, nếu không cấm xe cá nhân.

Điều đáng nói là hầu hết các dự án tại đây đều có quỹ đất ít ỏi dành cho không gian công cộng. Ngoài công viên Thanh Xuân mới được đưa vào sử dụng cuối năm 2018, khó có thể tìm thấy các vườn hoa, quảng trường... và tất cả đều dồn nén, đề nặng lên hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Còn theo khảo sát của Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng), công tác quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị hiện nay tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tồn tại quá nhiều bất cập.

Vấn đề đáng quan ngại nhất là việc sử dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực nội thành đang gây áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông đường bộ khi chưa có các hình thức giao thông khác hỗ trợ. Các cơ sở nhà máy, xí nghiệp di dời ra khỏi nội thành thay vì nhường đất để xây dựng các công trình công cộng hỗ trợ giao thông thì lại phát triển dịch vụ thương mại đô thị với quy mô lớn và mật độ cao. Đơn cử như các nhà máy: Trần Hưng Đạo, Cơ khí chính xác, Dệt 8/3, Xà phòng - thuốc lá - cao su… sau khi chuyển đổi thành đất xây dựng đô thị mới đã tạo áp lực lớn lên hạ tầng giao thông.

Chưa hết, quy hoạch thường bị phá vỡ bởi các quy hoạch chi tiết do giá trị đất đai tăng nhanh, đặc biệt là trong nội đô. Trong khi đó, chính quyền hầu như chưa có các cơ chế khống chế hay khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị. Bên cạnh đó, tại hầu hết các quận có nhiều khu vực đô thị xây dựng mới, với chức năng hỗn hợp, tạo ra dân số lưu trú tại chỗ và dân số sử dụng công trình, dịch vụ ngày càng gia tăng, gây áp lực trực tiếp lên hạ tầng…

Các chuyên gia quy hoạch có đều chung nhận định, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa có những tác động tích cực và tiêu cực ở cả cấp quốc gia và cấp thành phố. Bên cạnh tác động thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tăng thu nhập, cải thiện khả năng tiếp cận dịch vụ, tạo thêm nhiều cơ hội việc làm… thì cũng tạo ra nhiều hệ lụy, dễ thấy nhất là tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường.

Giải pháp nào để quản lý quỹ đất

Cũng theo nghiên cứu của Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn, các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, bên cạnh việc phát triển giao thông công cộng, công trình ngầm, hoàn thiện hệ thống đường vành đai… gắn với phát triển đô thị, nhằm hướng người tham gia giao thông sử dụng phương tiện công cộng, giảm quỹ đất dành cho giao thông, thì nên phát triển các cơ sở, phân hiệu của cơ quan, trường đại học, bệnh viện Trung ương ra các đô thị vệ tinh hoặc các tỉnh lân cận để chia sẻ các chức năng, khai thác hiệu quả quỹ đất, vị trí địa lý và nguồn lực địa phương.

Vấn đề quan trọng nhất là các thành phố phát triển các trung tâm đô thị mới để giãn bớt sự tập trung cao độ trong khu vực đô thị lõi, không chỉ đơn thuần phát triển đơn chức năng, mà cần phát triển đa chức năng, các khu dân cư gắn liền với các khu sản xuất, dịch vụ, nhằm giảm tối đa nhu cầu giao thông giữa các khu trung tâm đô thị với nhau.

Về vấn đề này, bên hành lang Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho biết, thông qua giám sát của Quốc hội, Luật Đất đai đã có nhiều tác dụng trong phát triển không gian đô thị các thành phố lớn, cũng như tại các tỉnh. Tuy nhiên, trong công tác quy hoạch, sử dụng đất đai vẫn còn có những bất cập lớn, nhất là tình trạng những “khu đất vàng” bị giao cho các nhà đầu tư, mà không qua đấu giá hoặc đấu giá hình thức, khiến dư luận bức xúc.

“Qua công tác giám sát lần này, hy vọng Quốc hội sẽ có Nghị quyết chấn chỉnh công tác quy hoạch, quản lý đất đai đô thị. Khi đã thấy những hạn chế, thì phải có giải pháp khắc phục ngay và làm tốt hơn, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – nhà đầu tư - người dân”, đại biểu Phạm Văn Hòa nói.

Liên quan đến vấn đề quy hoạch treo, đại biểu Phạm Văn Hòa cũng đề nghị phải căn cứ Luật Đất đai để thực hiện. Nếu làm đúng luật, nhiều dự án sẽ không được cấp phép, điều chỉnh hoặc bổ sung phương án theo quy hoạch, thậm chí phải bị thu hồi. Nếu vi phạm, thì phải có giải trình và xác định rõ trách nhiệm người đứng đầu trước nhân dân và pháp luật.

“Đất đai là sở hữu của toàn dân. Quỹ đất quy hoạch phải được sử dụng tốt, ưu tiên để phục vụ phát triển kinh tế xã hội đất nước”, đại biểu Phạm Văn Hòa kiến nghị.