Bên cạnh đó, các đại biểu kiến nghị phân biệt rõ chế độ pháp lý đối với đất vườn, ao trong khu dân cư, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai với các luật liên quan và đẩy nhanh hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng): Cần kiểm soát độc lập việc xác định giá đất
Tôi cho rằng, việc sửa đổi đồng thời Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc của từng luật, mà phải xử lý được cả chuỗi vấn đề từ quy hoạch, tiếp cận đất, lựa chọn nhà đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính đến triển khai dự án, giao dịch và cấp giấy chứng nhận. Nếu mỗi luật chỉ tháo gỡ một khâu nhưng khâu tiếp theo vẫn tắc, nguồn lực đất đai vẫn chưa thể đi vào nền kinh tế.
So với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về tổ chức tư vấn xác định giá đất ở cấp luật mà chuyển một số nội dung xuống nghị định. Tôi đề nghị cân nhắc lại cách xử lý này. Một cơ chế có tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân cần được ghi nhận ở tầm luật, ít nhất là nguyên tắc bắt buộc tham vấn chuyên môn độc lập và lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động trước khi trình Hội đồng nhân dân quyết định bảng giá đất. Việc giám sát hành chính của cơ quan Trung ương và thẩm định kỹ thuật độc lập là hai việc khác nhau, cần được thực hiện đồng thời.
Tôi cũng đề nghị bổ sung biên độ điều chỉnh tối đa giữa hai chu kỳ bảng giá đất, tránh biến động quá lớn gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, cần quy định nguyên tắc loại trừ các giao dịch bất thường khỏi dữ liệu đầu vào định giá, không để giá giao dịch bị thao túng hoặc hình thành giá ảo rồi trở thành căn cứ pháp lý để tính nghĩa vụ tài chính.
Đối với đất công nhỏ hẹp, xen kẹt, tôi tán thành việc tháo gỡ những vướng mắc kéo dài để sử dụng đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, dự thảo cần quy định tiêu chí định lượng để xác định thế nào là thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt và thế nào là phần đất không thể tách thành dự án độc lập. Đây là những tiêu chí quyết định việc khu đất có phải thực hiện đấu giá, đấu thầu hay không, nên không thể để mỗi địa phương hiểu và áp dụng theo một cách khác nhau.
Về các quy định mới về mã định danh duy nhất cho từng thửa đất, lưu trữ lịch sử truy cập và công nhận giá trị sử dụng chính thức của dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đây là nền tảng quan trọng để chuyển từ quản lý dựa trên hồ sơ giấy sang quản trị dựa trên dữ liệu. Tuy nhiên, cần xác định lộ trình để dữ liệu số trở thành căn cứ pháp lý chính thức tại những địa bàn đã hoàn thành cơ sở dữ liệu, đồng thời quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý khi dữ liệu sai gây thiệt hại cho người dân.
Về kết nối dữ liệu, tôi đề nghị luật hóa rõ các nhóm dữ liệu cần liên thông, gồm dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Nếu chỉ quy định chung chung về kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các bộ, ngành thì hiệu quả thực hiện sẽ phụ thuộc nhiều vào cơ chế phối hợp, trong khi đây vốn là một khâu khó trong thực tế.
Hiện cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu giá đất và dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản do các cơ quan khác nhau quản lý. Vì vậy, cần có quy định ràng buộc để các hệ thống có thể kết nối thực chất. Mã định danh điện tử của bất động sản phải tham chiếu mã định danh thửa đất theo Luật Đất đai. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi chưa có giấy chứng nhận, cần có cơ chế khởi tạo mã định danh phù hợp, sau đó tích hợp với hệ thống dữ liệu đất đai để phục vụ việc cấp giấy chứng nhận về sau.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Hà (đoàn Quảng Trị): Làm rõ quy định về đất vườn, ao trong khu dân cư
Tôi đề nghị đề nghị dự thảo Luật cần phân biệt rõ đất vườn, ao gắn với đất ở trong cùng thửa hoặc liền kề khu dân cư với đất thương mại, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, bởi đặc điểm sử dụng và nhu cầu của người dân đối với từng loại đất không giống nhau. Luật cũng cần làm rõ các khái niệm như “đất trồng cây khác”, “đất nông nghiệp khác”, “đất phi nông nghiệp khác” để tránh cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.
Đối với những diện tích đất được sử dụng ổn định từ lâu, chính sách cần tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc thừa kế, tặng cho, tách thửa và thực hiện các quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần có cơ chế phù hợp, mức thu hợp lý, tránh tạo gánh nặng quá lớn đối với người dân có nhu cầu sử dụng đất chính đáng.
Tôi cũng đề nghị bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất khi pháp luật thay đổi. Những giấy chứng nhận đã được cấp hợp pháp cần tiếp tục được công nhận; việc điều chỉnh thông tin theo quy định mới không được làm giảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân.
Đại biểu Tống Thị Hạnh (Đoàn Vĩnh Long): Bảo đảm đồng bộ ba luật, tránh khoảng trống pháp lý
Tôi cơ bản thống nhất cao về sự cần thiết sửa đổi toàn diện ba luật. Qua rà soát, tôi thấy nhiều nội dung đã kịp thời thể chế hóa chỉ đạo của Đảng, đặc biệt là các chỉ đạo mới tại Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Tuy nhiên, tôi đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời và đúng tinh thần chỉ đạo.
Đối với chính sách nhà ở, cần làm rõ, rành mạch bốn nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách, tránh trùng lặp về hình thức và chính sách hỗ trợ. Đồng thời, cần thể chế hóa kịp thời chủ trương điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư hạ tầng để phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng đồng bộ, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội. Luật Đất đai cần quy định về các nguồn thu từ đất; Luật Ngân sách nhà nước phải làm rõ, minh bạch việc sử dụng các nguồn thu này cho những mục tiêu cụ thể; Luật Nhà ở cần có quy định về bố trí nguồn vốn cho quỹ phát triển nhà ở cho thuê.
Một vấn đề quan trọng khác là tính thống nhất giữa ba luật. Hiện quy định về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Luật Đất đai chưa thống nhất với quy định về mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản. Theo Luật Đất đai, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc là phải có giấy chứng nhận, trong khi đối với nhà ở, bất động sản trong dự án được đưa vào kinh doanh, giấy chứng nhận có thể được cấp trực tiếp cho người mua sau giao dịch. Vì vậy, tôi đề nghị rà soát ba dự án luật để bảo đảm thống nhất, đồng bộ, tránh phát sinh vướng mắc khi thực hiện.
Về chuyển đổi số, tôi cho rằng quy định mã định danh thửa đất và mã định danh bất động sản là điểm mới quan trọng, góp phần kiểm soát tính pháp lý, quá trình giao dịch và minh bạch thị trường. Tuy nhiên, hai dự thảo luật Luật Kinh doanh bất động sản và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều quy định mã định danh của hệ thống mình là mã duy nhất, làm cơ sở cho các mã định danh khác, nên cần làm rõ hệ thống nào khởi tạo mã và cách thức tích hợp dữ liệu. Đối với bất động sản đã có giấy chứng nhận trước khi đưa vào kinh doanh, mã định danh có thể được khởi tạo từ hệ thống đất đai; còn với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi chưa có giấy chứng nhận, cần xác định cơ chế khởi tạo mã phù hợp theo Luật Kinh doanh bất động sản, sau đó tích hợp đồng bộ với hệ thống dữ liệu đất đai để phục vụ cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, dữ liệu về đất đai và bất động sản cần được kết nối với dữ liệu thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các hệ thống chuyên ngành có liên quan. Việc đối chiếu dữ liệu phải hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, điều kiện đưa vào kinh doanh và các thông tin liên quan đến tranh chấp, xử lý vi phạm. Tôi đề nghị hai dự án luật có quy định mang tính nguyên tắc về kết nối, liên thông dữ liệu, bảo đảm hình thành hệ thống thông tin đồng bộ phục vụ quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Tôi cũng đề nghị tiếp tục rà soát, tháo gỡ các điểm nghẽn có tính chất liên ngành, không chỉ trong phạm vi ba dự án luật mà cả những luật liên quan. Các quy định về hiệu lực thi hành cần được cân nhắc để ba luật có thể triển khai đồng bộ, tránh tạo khoảng trống pháp lý. Đồng thời, cần hoàn thiện quy định chuyển tiếp để không làm gián đoạn hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.
