'Siết' phân lô, bán nền, có giảm được tình trạng đầu cơ đất đai?  

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã “siết” việc phân lô bán nền của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Ông có thể nói rõ hơn điều này và đánh giá tác động của quy định trên đối với phân khúc đất nền? 

Trên thị trường, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường xây dựng 2 loại sản phẩm chính liên quan đến nhà ở gồm: Nhà ở đã được xây dựng (ví dụ chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự) và quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.  

Khác biệt giữa 2 loại sản phẩm bất động sản trên là: Với sản phẩm là nhà ở khi chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng cả phần quyền sử dụng đất (QSDĐ) và phần nhà ở đã xây (tài sản trên đất). Ngược lại, với sản phẩm QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư sẽ tách nhỏ các thửa đất đã được nhà nước giao theo dự án đầu tư để chuyển nhượng phần đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch và thiết kế (phân lô, bán nền). 

Quy định mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã “siết” việc “phân lô, bán nền” của các doanh nghiệp bất động sản cả từ 2 góc độ: Thu hẹp phạm vi khu vực dự án được phân lô, bán nền và quy định cụ thể trình tự, thủ tục doanh nghiệp phải tuân thủ. 

Đối với phạm vi khu vực mà doanh nghiệp được phân lô, bán nền, theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi), các chủ đầu tư dự án bất động sản không được phân lô, bán nền tại các khu vực là: Phường của đô thị loại đặc biệt (gồm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (tính đến tháng 12/2023 Việt Nam có 3 thành phố là đô thị loại I trực thuộc Trung ương gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ); các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, hoặc điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trong đô thị.  

Như vậy, về mặt không gian đô thị, việc không được phân lô, bán nền của chủ đầu tư dự án bất động sản hiện chủ yếu giới hạn trong phạm vi các phường 5 đô thị trực thuộc Trung ương (2 đô thị loại đặc biệt, 3 đô thị loại I trực thuộc Trung ương). 

Kể từ ngày Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, các dự án tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hoặc các dự án (không phân biệt khu vực) mà được lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai, chủ đầu tư sẽ không được kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền nữa.  

Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, Việt Nam có 902 đô thị; trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I (gồm cả 3 đô thị loại I trực thuộc Trung ương), 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. 

Các dự án tại 105 thành phố, thị xã là các đô thị loại III trở lên không được kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền. Như vậy, phạm vi khu vực mà các doanh nghiệp được phân lô, bán nền bị giảm đi rất nhiều. Nói cách khác, ở các khu vực đô thị từ loại III trở lên, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, không còn “xẻ” nhỏ đất ra bán như trước nữa.

Theo quy định mới, để chuyển nhượng QSDĐ theo kiểu phân lô, doanh nghiệp cần đáp ứng cả điều kiện “cần” và điều kiện “đủ”. Điều kiện cần là có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng QSDĐ tại dự án theo phương thức phân lô, bán nền. Điều kiện “đủ” là chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin Giấy phép từ Sở xây dựng giống như trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định mới giúp những người nhận chuyển nhượng đất phân lô của chủ đầu tư có cơ sở xác định rõ thời điểm chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán (thông qua việc xác định chủ đầu tư có văn bản từ Sở xây dựng hay chưa). 

Tóm lại, quy định mới việc “siết chặt” phân lô như vậy là hợp lý. Bởi việc các doanh nghiệp thực hiện dự án theo kiểu phân lô, bán nền cho một số cá nhân theo hình thức đầu cơ, mua đi bán lại dẫn đến hệ quả là nhiều đợt sốt đất xảy ra, đỉnh điểm vào đầu năm 2021 xảy ra đồng loạt từ Bắc vào Nam gây lãng phí tài sản xã hội. Trong khi đó pháp luật hiện hành cũng chưa có sự ràng buộc về việc yêu cầu xây dựng để đưa vào sử dụng đối với người mua đất phân lô.

Vậy người mua đất phân lô từ chủ đầu tư có bị ảnh hưởng gì không thưa chuyên gia?

Tuy chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng có thể thấy một thực trạng phần lớn diện tích đất nền phân lô tương đối lớn đang bị một số cá nhân, tổ chức sử dụng theo hình thức đầu cơ, mua đi bán lại rồi bỏ hoang mà không xây dựng nhà ở. 

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên xuất phát từ bất cập về pháp lý. Các quy định pháp luật về đất đai hay bất động sản hiện hành không có quy định rõ ràng yêu cầu cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phân lô từ chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch đã duyệt; trách nhiệm giám sát chủ đầu tư sau khi chuyển nhượng. Điều này là một kẽ hở trong quản lý hoặc việc áp dụng pháp luật không thống nhất.

Các bất cập trên sẽ được khắc phục với quy định mới được ban hành. Một trong những quy định rất đáng lưu ý quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ: “phải xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết” (Điều Khoản 2 Điều 34).

Đây là cơ sở quan trọng để không chỉ chủ đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền giám sát việc xây dựng nhà ở của người mua, tránh tình trạng mua xong để đất bỏ hoang lãng phí hoặc thực hiện đầu cơ của cá nhân.

Vậy quy định hạn chế phân lô như đề cập ở trên có ảnh hưởng đến những người dân có đất muốn tách thửa tặng cho người thân, con cháu hay thậm chí chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính của gia đình không, thưa ông?

Trước hết, chúng tôi khẳng định: Việc hạn chế phân lô, bán nền như đề cập ở trên chỉ áp dụng với các chủ đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và những người mua sản phẩm đất phân lô từ chủ đầu tư, không ảnh hưởng đến việc các cá nhân có QSDĐ hợp pháp thực hiện tách thửa đất. 

Luật Đất đai quy định cá nhân có quyền tách thửa đất. Luật Nhà ở cũng cho phép cá nhân được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tách thửa đất, được coi là việc thực hiện quyền của cá nhân sử dụng đất. 

Đây là một chính sách đúng đắn và rất nhân văn giúp người dân có thể để lại thừa kế, tặng cho nhiều người thân, con cháu hay thậm chí chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính của gia đình. Những người nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các thửa đất được tách của các cá nhân cũng có quyền chuyển nhượng tiếp hoặc xây dựng nhà ở mà không bắt buộc phải xây dựng nhà ở như trường hợp nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền như từ chủ đầu tư.  

Theo chúng tôi, chính sách mới đạt được cả 2 mục tiêu: Vừa hạn chế tình trạng doanh nghiệp phân lô, bán nền phải khai thác tối đa giá trị thương mại từ đất nhưng vẫn bảo đảm được tất cả các quyền dân sự của người dân đối với đất đai.

Xin trân trọng cảm ơn ông!