Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn.
Thưa ông, còn nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với việc đầu tư vào các dự án bất động sản nông nghiệp, nhất là nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, lý do là khó tiếp cận quỹ đất. Ông có thể chia sẻ cụ thể về vấn đề này?
Thực tế, đầu tư vào nông nghiệp có nhiều rủi ro, phụ thuộc vào thời tiết, thu hồi vốn chậm… Tuy nhiên, ngoài lý do về mặt kinh tế, những khó khăn khi tiếp cận quỹ đất là nguyên nhân làm nản lỏng doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này. Không như các lĩnh vực khác, đầu tư trong bất động sản nông nghiệp đòi hỏi sự tập trung quỹ đất nông nghiệp lớn để xây dựng vùng nguyên liệu, chuồng trại... Tuy nhiên, làm thế nào để có quỹ đất sản xuất, quỹ đất tập trung, vẫn đang là vấn đề nan giải.
Luật Đất đai 2013 chỉ quy định các dự án sản xuất nông, lâm, thủy hải sản tập trung, tạo thành chuỗi liên kết mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Khi Nhà nước không thu hồi đất, doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận với các hộ dân. Đất nông nghiệp tại các tỉnh phía Bắc hiện nay manh mún, phân tán, nên doanh nghiệp khó tập trung quy tụ diện tích đủ theo quy mô các dự án và phải đàm phán với nhiều người, nhiều mức giá khác nhau.
Rõ ràng, những khó khăn trong tích tụ đất đai đang là rào cản khiến doanh nghiệp không muốn đầu tư vào nông nghiệp.
Vậy, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực tới đây sẽ tháo gỡ các vướng mắc, bất cập trên như thế nào, thưa ông?
Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn; bổ sung các quy định về đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ... Đây là “kim chỉ nam” để Luật Đất đai 2024 tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý và khơi thông nguồn lực cho phân khúc bất động sản nông nghiệp.
Một trong những thay đổi liên quan đến thị trường đất nông nghiệp là việc tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.
Điều 177 Luật Đất đai 2024 đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức là 10 lần). Mặt khác, Luật Đất đai 2024 quy định cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, điều vốn bị cấm trong Luật Đất đai 2013 trước đây. Những quy định mới nhằm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Thay đổi mấu chốt trong Luật Đất đai 2024 thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực bất động sản nông nghiệp là quy định về tập trung quỹ đất nông nghiệp thông qua phương thức chuyển đổi, cho thuê, hợp tác sản xuất đối với đất nông nghiệp (Điều 192) hoặc phương thức tích tụ đất nông nghiệp thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp (Điều 193).
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên quy định: “Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” tại Điều 194. Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp, giống như dự án hạ tầng trong lĩnh vực công nghiệp. Mô hình dự án hạ tầng trong nông nghiệp sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là đã “cởi trói” pháp lý, đem đến nhiều khởi sắc cho phân khúc bất động sản nông nghiệp thời gian tới.
Vậy, quy định mới sẽ mang lại những kỳ vọng gì, thưa ông?
Những thay đổi pháp lý trong Luật Đất đai 2024 phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn hiện nay. Những thay đổi đó sẽ tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế, phát triển nền nông nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch ngày càng trở nên thiết yếu, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng tính thương mại từ đất; qua đó sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp đang chậm phát triển trở nên khởi sắc.
Nhà đầu tư kỳ vọng xu hướng đầu tư trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi theo hướng chú trọng vào giá trị thực với tư duy đầu tư dài hạn, khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời.
Xin trân trọng cảm ơn ông!