'Bắt đáy' bất động sản

​​​​​Nắm bắt thông tin thị trường

Cuối năm 2022, ảnh hưởng từ các chính sách tiền tệ thắt chặt và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế đã khiến thị trường BĐS phải rơi vào trạng thái khó khăn. Dữ liệu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, giá BĐS, nhất là phân khúc đất nền giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra những cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Như vậy, việc cắt lỗ thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thật.

VARS dự báo, quý I/2023, thị trường BĐS Việt Nam sẽ ít biến động và khó đạt được lượng giao dịch kỳ vọng tương đương cùng kỳ năm 2022. Tháng 1/2023, mặt bằng giá nhà đất gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ “bắt đáy” BĐS.

Nhiều nhà đầu tư đang đặt ra câu hỏi, thị trường BĐS đã chạm “đáy" hay chưa? Đáy BĐS là mức giá thấp nhất mà người mua  có thể mua được. Tuy nhiên, không có thước đo nào để định giá “đáy" của BĐS, nên nhà đầu tư cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy" BĐS. Cụ thể, đó là mức giá cân bằng giữa lượng cung và lượng cầu. 

Khi cung lớn hơn cầu, không có người mua, để tạo thanh khoản, chủ sở hữu BĐS sẽ phải điều chỉnh giá cân bằng tại điểm người mua chấp nhận trả với mức lợi nhuận kỳ vọng hoặc trừ đi khoản lỗ tối đa mà nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể chấp nhận trong trường hợp cần “cắt lỗ".

Theo các chuyên gia BĐS, để trả lời được câu hỏi có nên “bắt đáy" thời điểm này hay không, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: Hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Thực tế, sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp, là cơ hội “có một không hai” để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3 - 5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể “gom hàng", do giá bán đã dần ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Đối với những người dân có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để "an cư" bởi giai đoạn này chính là thời điểm mà doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nói trên để “sinh tồn".

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới BĐS đang hoạt động, 70% nhà đầu tư được hỏi cho rằng, khả năng sinh lời là yếu tố quyết định đầu tư. Để thị trường BĐS phát triển, nhà đầu tư cần nắm rõ chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, lựa chọn dịch vụ môi giới BĐS uy tín, hạn chế tình trạng đầu tư theo đám đông.

Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ phục hồi

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường BĐS đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - BĐS liên quan chặt chẽ với nhau. Nếu 1 cạnh bị ngưng trệ và không được can thiệp, xử lý kịp thời, dễ gây tác động đến nền kinh tế.

Vì thế, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo quyết liệt, kịp thời để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS. Thời gian tới, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp và các cơ chế khác một cách thận trọng, để tránh gây ra hiện tượng "bong bóng" BĐS.

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Nghị quyết 01/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, dự toán ngân sách Nhà nước và cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2023. Trong đó, Chính phủ ưu tiên cơ cấu lại thị trường tiền tệ, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán và BĐS, bảo đảm phát triển lành mạnh, bền vững.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều giải pháp điều chỉnh hỗ trợ kịp thời, hiệu quả cho thị trường. Các hoạt động sẽ dần ổn định, nguồn cung tương lai từ số lượng lớn các dự án phù hợp với nhu cầu thật của người dân được bổ sung nguồn cung, chắc chắc thị trường BĐS sẽ sớm khởi sắc trở lại. Dự báo, từ quý II/2023, thị trường sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, tăng trưởng kinh tế khả quan và tâm lý nhà đầu tư, người mua đã tốt hơn trước những tác động của các đại án BBS, sẵn sàng đầu tư khi nhìn rõ cơ hội.