Xây dựng bảng giá đất hằng năm cập nhật thị trường

Phát huy nguồn lực đất đai

Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (thực hiện từ ngày 3/1/2023 đến ngày 15/3/2023) đã được triển khai nghiêm túc, đồng bộ, dân chủ, khoa học, công khai, minh bạch, chuyên sâu, bảo đảm thực chất và hiệu quả. Nhiều hình thức đa dạng, phong phú được triển khai đến tận cơ sở xã, phường, thị trấn, khu dân cư, tổ dân phố; huy động được hầu hết các cơ quan, tổ chức trong hệ thống chính trị, các giai tầng trong xã hội tham gia, thu hút được sự quan tâm đông đảo của các tầng lớp nhân dân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đây thực sự trở thành cuộc sinh hoạt chính trị sâu rộng, sự kiện chính trị - pháp lý quan trọng. Các ý kiến tham gia của nhân dân đều thể hiện sự quan tâm sâu sắc, tâm huyết, trách nhiệm. Hiện đã có hơn 12,1 triệu lượt ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào một số nội dung: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

Dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục (mục 3 Chương IV, mục 1 Chương VII; mục 1, 2, 3 chương XVI), bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến nhân dân.

Cụ thể, thu hồi, trưng dụng đất (Chương VI) là nội dung nhận được nhiều ý kiến của nhân dân.

Tiếp thu các ý kiến góp ý, dự thảo Luật đã sửa đổi toàn bộ nội dung của Điều 79 theo hướng, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa. Dự thảo Luật quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất đối với các loại công trình công cộng từng lĩnh vực; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và một số trường hợp thật cần thiết khác. Đồng thời, rà soát, làm rõ hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 78; các trường hợp thu hồi đất do vi phạm để phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đầu tư, các luật về thuế, làm rõ hành vi của cơ quan quản lý hoặc của người vi phạm tại Điều 81.

Dự thảo Luật đã bổ sung quy định phân cấp thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp huyện không phân biệt người sử dụng đất là tổ chức hay cá nhân trừ trường hợp thu hồi đất quốc phòng, an ninh. UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất quốc phòng, an ninh sau khi có văn bản chấp thuận của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an. Trường hợp không thống nhất ý kiến, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Việc quy định như dự thảo Luật nhằm đảm bảo thống nhất với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; đẩy mạnh phân cấp phân quyền, nâng cao trách nhiệm địa phương, giảm thủ tục hành chính và có cơ chế giải quyết các trường hợp đặc thù khi chưa đạt được đồng thuận hoặc có vướng mắc trong tổ chức thực hiện.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu, tiếp thu quy định cụ thể, luật hóa một số quy định trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành đã được thực tế chứng minh là phù hợp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất thu hồi, tạo sự đồng thuận, giảm khiếu kiện; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong tổ chức thực thi.

Dự thảo Luật đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá, thông tin đầu vào để xác định giá và các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực...

Có bước tiến quan trọng về chất lượng

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu rõ, Ủy ban Kinh tế đánh giá cao Chính phủ đã chỉ đạo Cơ quan soạn thảo và các bộ, ngành khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu nhiều ý kiến của nhân dân, đại biểu Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội để chỉnh lý dự thảo Luật có bước tiến quan trọng về chất lượng.

Ủy ban Kinh tế nhất trí việc có cơ chế để khai thác hiệu quả, tránh lãng phí quỹ đất đang do các đơn vị sự nghiệp công lập quản lý; đồng thời đề nghị chỉnh sửa quy định tại khoản 2 Điều 35 theo hướng các đơn vị sự nghiệp công lập khi thuê đất không được bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, không được thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Một số ý kiến đề nghị, khi sử dụng kết hợp vào mục đích khác hoặc liên doanh liên kết thì chỉ được thực hiện trong thời hạn tối đa là 5 năm và có thể được gia hạn với sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Có ý kiến đề nghị cân nhắc việc áp dụng quy định này cho cả đơn vị sự nghiệp công lập do Nhà nước bảo đảm chi thường xuyên và mới tự bảo đảm một phần chi thường xuyên; đề nghị báo cáo bổ sung về tình hình đơn vị sự nghiệp công lập khai thác quỹ đất được giao trên thực tế để có thêm cơ sở thực tiễn báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định.

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, Ủy ban Kinh tế cho rằng, quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW khi tiền thuê, sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

Trong khi đó, cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Với cách tiếp cận như vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.

Một số ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết. Một số ý kiến khác đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Một số ý kiến khác đề nghị cân nhắc quy định tại khoản 5 Điều 158 về “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”. Lý do bởi tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách nhà nước; nguồn thu ngân sách không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế - xã hội khác…

Về bảng giá đất, Ủy ban Kinh tế cơ bản nhất trí việc xây dựng bảng giá đất hằng năm bảo đảm cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường; đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng Bảng giá đất hằng năm, nhất là đối với các địa phương có điều kiện khó khăn, không có nhiều dữ liệu để xây dựng bảng giá đất.

Lưu ý quy trình điều chỉnh, sửa đổi cần quy định phù hợp để bảo đảm tính khả thi, Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định rõ về nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể và cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”; nghiên cứu bổ sung quy định về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh “quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất” đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Một số ý kiến đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đối với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số điều chỉnh.