Dù nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ nhiều chính sách mới và đầu tư hạ tầng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao khiến thanh khoản suy giảm, người mua trở nên thận trọng và chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực.
Đây là nhận định trong Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố.
Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, hàng loạt chính sách mới đã tác động tích cực đến thị trường, nổi bật là việc áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản từ ngày 1/3/2026, góp phần nâng cao tính minh bạch trong giao dịch. Bên cạnh đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tiếp tục được đẩy mạnh, trong đó TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê giai đoạn 2026 - 2030.
Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, nhiều khoản vay thả nổi lên tới 15 - 16%/năm đã tạo áp lực lớn đối với cả người mua để ở và nhà đầu tư. Điều này khiến thanh khoản thị trường chững lại ở nhiều phân khúc, dòng tiền có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và phương án tài chính an toàn.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phụ trách DXS-FERI nhận định, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 chịu tác động bởi mức lãi suất tăng cao nên có sự điều chỉnh mạnh ở hầu hết các chỉ số. Cụ thể, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 44% so với 6 tháng cuối năm 2025. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại miền Bắc và miền Nam, với các dự án quy mô của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise Homes.
Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025 và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường phổ biến ở mức 20 - 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của khách hàng trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven ghi nhận lượng giao dịch rất hạn chế.
Về giá bán, DXS-FERI cho biết mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước, trong đó phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng khoảng 10 - 15% tại miền Bắc và miền Nam, trong khi miền Trung và miền Tây ghi nhận mức tăng khoảng 5 - 7%. Mức giá sơ cấp hiện dao động từ 45 - 170 triệu đồng/m² tại miền Bắc, 40 - 150 triệu đồng/m² tại miền Nam, 32 - 115 triệu đồng/m² tại miền Trung và 30 - 60 triệu đồng/m² tại miền Tây.
Đối với nhà phố, giá bán tiếp tục tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn, phản ánh nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh vẫn được duy trì. Giá sơ cấp tại miền Bắc dao động từ 80 - 280 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% - 7%; miền Nam đạt 50 - 250 triệu đồng/m², tăng 3% - 5%; miền Trung và miền Tây lần lượt ghi nhận mức giá 50 - 145 triệu đồng/m² và 30 - 90 triệu đồng/m², cùng tăng khoảng 3% - 5%.
Tuy nhiên, so với cuối năm 2025, giá bán nhìn chung đã đi ngang, một số dự án áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu để kích cầu nhưng chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng.
Khảo sát của DXS-FERI trên 1.280 khách hàng cho thấy pháp lý minh bạch là yếu tố được quan tâm nhiều nhất với tỷ lệ 96,9%, tiếp đến là vị trí và khả năng kết nối dự án (87,5%), uy tín chủ đầu tư (62,5%). Người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc trước khi xuống tiền, ưu tiên những dự án có khả năng khai thác thực tế, chính sách tài chính phù hợp và hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng.
DXS-FERI dự báo 6 tháng cuối năm 2026 thị trường tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, biến động kinh tế thế giới và chính sách kiểm soát tín dụng. Dù nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, nhưng tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng vẫn chỉ dao động 20 - 30%. Giá bán sơ cấp được dự báo đi ngang hoặc giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng, trong khi giá thuê tiếp tục ổn định và tăng nhẹ tại khu vực trung tâm.
Thị trường tiếp tục phục hồi theo hướng ổn định và có chọn lọc. Dòng tiền sẽ tập trung vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý hoặc ở khu vực chưa có động lực phát triển sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn về thanh khoản.
