Tuy nhiên, việc buông lỏng quản lý trong thời gian qua của các cấp chính quyền và thông tin về quy hoạch thị trường bất động sản (BĐS) chưa minh bạch là hai nguyên nhân chính tạo ra những biến tướng trong việc phân lô, bán nền tại các địa phương hiện nay.
Đây cũng chính là một trong những bất cập cần tháo gỡ mà dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai hiện nay đang đề cập.
Những bất cập này đã được làm rõ tại hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách" do VNREA, Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes.vn), Viện Nghiên cứu BĐS (VIRES) phối hợp tổ chức sáng 2/6 tại Hà Nội.
Những bất cập trong dự thảo Nghị định, nhất là việc giới hạn phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền; vai trò, ý nghĩa của phân khúc đất nền; nhu cầu giao dịch của phân khúc đất nền; cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền và kiến nghị điều chỉnh chính sách và phương pháp quản lý phù hợp với quy luật thị trường và tình hình thực tiễn… đã được các chuyên gia BĐS, chuyên gia kinh tế, nhà làm luật thảo luận, tìm cách tháo gỡ.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền sẽ khiến nhiều khu vực của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và nhiều khu vực nông thôn trên cả nước không được thực hiện dự án phân lô, tách thửa.
Trong khi đó, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với Luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, có thu nhập hạn chế có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Còn theo các chuyên gia, vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận tại các địa phương hiện nay là tính không hợp lý trong việc chậm sửa đổi Luật Đất đai, ban hành các Nghị định hướng dẫn mang tính "chắp vá", chưa giải quyết tận gốc những vướng mắc, kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp và người dân; tính không hợp lý của quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như trong dự thảo và việc sửa đổi dự thảo cần phù hợp với thực tiễn nhu cầu của thị trường và người dân...
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long (nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả-Bộ Tài chính) cho rằng, việc phân lô, bán nền nếu được kiểm soát tốt, tuân thủ theo quy hoạch bài bản còn tạo ra nguồn thu cho ngân sách, giúp cải tạo bộ mặt đô thị các địa phương. Do đó, những chính sách liên quan đến quyền lợi chính đáng của người dân nên được cân nhắc kỹ để khi ban hành có thể đi vào cuộc sống, không gây ách tắc xã hội.
Không ít chuyên gia đồng tình, để quản chặt việc phân lô, bán nền, tránh hệ lụy, thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành các quy định cấm đoán, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có các giải pháp, quy định về chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành. Tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm Luật Đất đai nói chung và hành vi phân lô, bán nền trái phép nói riêng, với những chế tài đủ sức răn đe.
