Doanh nghiệp khó cân đối bài toán đầu tư
Hơn 13 năm đưa vào khai thác, Khu lưu trú công nhân Thiên Phát, phường Tam Bình, TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì những căn hộ cho thuê với mức giá hơn 2 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, phía sau mức giá phù hợp với thu nhập công nhân là những khó khăn tài chính kéo dài mà công ty phải đối mặt trong quá trình đầu tư và vận hành.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Sản xuất Dịch vụ Du lịch Thiên Phát cho biết, công ty bắt đầu chuẩn bị dự án nhà lưu trú công nhân từ năm 2007. Tuy nhiên, quá trình triển khai không thuận lợi như dự tính. Năm 2011, thị trường tín dụng gặp khó khăn, lãi suất vay thương mại tăng cao, trong khi chi phí vật liệu xây dựng và nhân công liên tục tăng.
Theo ông Lợi, giai đoạn đầu, doanh nghiệp xây dựng khoảng 400 căn hộ trên diện tích khoảng 1 ha. Dự toán năm 2009 xác định tổng mức đầu tư khoảng 150 tỷ đồng, nhưng đến năm 2013, chi phí thực tế đã tăng lên hơn 200 tỷ đồng. “Ngay từ khi triển khai, chúng tôi xác định đây là dự án mang tính xã hội, hướng đến giải quyết nhu cầu nhà ở của công nhân chứ không đơn thuần là hoạt động kinh doanh bất động sản”, ông Lợi chia sẻ.
Tuy nhiên, theo tính toán của ông Lợi, nếu xác định giá thuê trên cơ sở đầy đủ chi phí xây dựng, hạ tầng và vốn đầu tư, một căn hộ diện tích 35 - 38 m² có thể có giá khoảng 4 triệu đồng/tháng. "Dù vậy, khi đưa dự án vào khai thác năm 2013, chúng tôi chỉ áp dụng mức giá khoảng 1,8 triệu đồng/căn/tháng. Đến nay, sau hơn 13 năm hoạt động, giá thuê nhiều căn hộ diện tích 35 - 40 m² vẫn chỉ ở mức hơn 2 triệu đồng/tháng", ông Lợi bộc bạch.
Mức giá thấp giúp công nhân có thêm cơ hội tiếp cận nơi ở ổn định, nhưng cũng khiến doanh nghiệp khó cân đối chi phí đầu tư, bảo trì và vận hành. Theo số liệu ông Lợi cung cấp, sau hơn 10 năm hoạt động, dự án ghi nhận khoản lỗ lũy kế khoảng 160 tỷ đồng.
Ông Lợi cho biết, trước đây khu lưu trú thường xuyên có hàng trăm gia đình đăng ký chờ thuê. Tuy nhiên, sau dịch COVID-19, nhiều doanh nghiệp sản xuất gặp khó khăn, công nhân giảm giờ tăng ca, thu nhập hạn chế trong khi chi phí sinh hoạt tăng. Hiện thu nhập của nhiều công nhân chỉ khoảng 7 - 10 triệu đồng/tháng. Với những gia đình có con nhỏ, sau khi trang trải tiền thuê nhà, ăn uống, học hành và các khoản chi tiêu khác, số tiền còn lại không nhiều.
Một bộ phận người lao động phải chuyển sang phòng trọ nhỏ hơn hoặc trở về quê để giảm chi phí. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại khu lưu trú Thiên Phát hiện chỉ còn khoảng 60 - 70%. Theo ông Lợi, thực tế này cho thấy nhu cầu nhà ở cho thuê không thể tách rời khả năng chi trả và tình hình việc làm của người lao động.
“Nếu chỉ tính giá thuê dựa trên chi phí đầu tư thực tế, nhiều công nhân vẫn khó tiếp cận. Khi xây dựng chính sách nhà ở xã hội cho thuê, cần xem xét khả năng chi trả của người lao động chứ không chỉ căn cứ vào chi phí đầu tư của doanh nghiệp”, ông Lợi nhận định.
Hiện thực hóa mục tiêu 52.000 căn nhà ở cho thuê
Không chỉ riêng doanh nghiệp Thiên Phát, việc phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp đang đặt ra nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhu cầu nhà ở cho thuê tại thành phố rất lớn, đặc biệt sau khi mở rộng không gian phát triển với quy mô dân số khoảng 14 triệu người.
Theo dữ liệu tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm thuê bất động sản chiếm khoảng 24% tổng lượng tìm kiếm. Đáng chú ý, phần lớn người tìm thuê tập trung ở phân khúc có mức giá dưới 5 triệu đồng/tháng. Đây chủ yếu là nhóm công nhân, người lao động, nhân viên văn phòng và những người có thu nhập trung bình, thấp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của nhóm này vẫn còn hạn chế.
Theo ông Tuấn, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa mặn mà với nhà ở cho thuê giá thấp do khó tiếp cận quỹ đất, vốn đầu tư và còn vướng thủ tục pháp lý. Trong khi đó, phân khúc này cần nguồn vốn dài hạn vì thời gian thu hồi vốn kéo dài.
“Các doanh nghiệp hoạt động theo cơ chế thị trường, phải cân đối hiệu quả đầu tư và lợi nhuận. Nếu thiếu những chính sách hỗ trợ phù hợp, họ sẽ có xu hướng ưu tiên phát triển các sản phẩm thương mại có khả năng sinh lời cao hơn, thay vì đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê giá thấp”, ông Tuấn phân tích.
Để tháo gỡ những trở ngại này, ông Tuấn đề xuất Nhà nước chủ động tạo lập quỹ đất, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi, đồng thời đơn giản hóa thủ tục đầu tư, xây dựng đối với các dự án phục vụ nhu cầu ở thực.
Ông Tuấn nhận định, các khu vực dọc trục giao thông liên vùng, nhất là địa bàn Thuận An, Thủ Dầu Một thuộc tỉnh Bình Dương trước đây, có tiềm năng phát triển nhà ở cho thuê nhờ tập trung đông công nhân và doanh nghiệp sản xuất. Tuy nhiên, dự án cần kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu. Nếu chỉ có giá thuê thấp nhưng đi lại khó khăn, thiếu tiện ích, người lao động vẫn khó lựa chọn sinh sống lâu dài.
Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 của Chính phủ, TP Hồ Chí Minh được giao phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030, gồm 129.257 căn để bán, cho thuê mua và 52.000 căn cho thuê. Năm 2026, thành phố được giao chỉ tiêu 9.000 căn, trong đó có 2.000 căn cho thuê; năm 2027 là 57.657 căn, gồm 5.000 căn cho thuê. Riêng giai đoạn 2028 - 2030, tổng chỉ tiêu nhà ở cho thuê là 45.000 căn.
Để triển khai, Quỹ Phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh được giao xây dựng và tổ chức thực hiện kế hoạch tạo lập 25.000 căn nhà ở cho thuê. Liên đoàn Lao động Thành phố xây dựng kế hoạch phát triển khoảng 10.000 căn thuộc chương trình do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam hoặc Liên đoàn Lao động Thành phố đầu tư. Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp Thành phố xây dựng kế hoạch phát triển 10.000 căn nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trong giai đoạn 2026 - 2030.
Về quỹ đất, theo số liệu Sở Xây dựng, TP Hồ Chí Minh hiện có 191 dự án, khu đất phục vụ phát triển nhà ở xã hội, với tổng diện tích khoảng 740 ha. Trong đó, địa bàn TP Hồ Chí Minh trước đây có 100 dự án, khu đất với diện tích 412,5 ha; Bình Dương có 59 dự án, khu đất với diện tích 184,09 ha; Bà Rịa - Vũng Tàu có 32 dự án, khu đất với diện tích 143,61 ha.
Sau sáp nhập, Thành phố định hướng mở rộng quỹ đất này lên khoảng 1.740 ha, chưa kể quỹ đất tại các khu vực động lực thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.
Từ số liệu trên cho thấy, quỹ đất đã có nhưng cơ chế tài chính và phương án vận hành lại có sự mâu thuẫn, trong khi đó đây là điều kiện tiên quyết để giải quyết việc thu hút đầu tư. Lý giải lý do này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhận định nhà ở xã hội cho thuê có ý nghĩa an sinh quan trọng nhưng tiềm ẩn rủi ro tài chính cao đối với doanh nghiệp tư nhân.
Vì vậy, ông Châu kiến nghị, Thành phố cần ưu tiên quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý, sử dụng ngân sách hoặc nguồn vốn từ phát hành trái phiếu địa phương để đầu tư ban đầu. Sau đó, có thể giao đơn vị chuyên trách hoặc doanh nghiệp quản lý, vận hành và từng bước thu hồi vốn.
Với các dự án do doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, ông Châu đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, cho phép UBND cấp tỉnh ban hành khung giá thuê nhà ở giá phù hợp, từ đó mới có thể cụ thể hóa định hướng phát triển phân khúc này, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình.
Dẫn chứng về cơ chế khung giá, ông Châu nêu mức 118.000 đồng/m²/tháng tại TP Hồ Chí Minh. Với đơn giá này, căn hộ hai phòng ngủ rộng 55 m² có tiền thuê khoảng 6,49 triệu đồng/tháng. Theo ông, mức này chưa bằng một nửa giá thuê căn hộ thương mại có diện tích và điều kiện tương đương.
