Phóng viên báo Tin tức và Dân tộc đã trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản xung quanh vấn đề này.
Ông có thể chia sẻ rõ hơn hiện trạng nguồn vốn dành cho phát triển NƠXH trong thời gian qua?
Do NƠXH là loại hình sản phẩm bất động sản đặc biệt, có sự hỗ trợ về cơ chế chính sách của Nhà nước. Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm soát chi phí (xác định giá bán nhà ở), không chế lợi nhuận định mức (không quá 10% tổng mức đầu tư), giới hạn đối tượng mua (chỉ dành cho các đối tượng được thụ hưởng)… Chính vì thế, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với doanh nghiệp phát triển NƠXH hết sức quan trọng, đặc biệt nguồn vốn.
Thời gian qua, NƠXH Việt Nam vẫn dựa vào gói tín dụng 120.000 tỷ của đồng 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Hiện nay, gói tín dụng trên đã nâng đến 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng.
Tuy nhiên, thực tế tốc độ giải ngân của gói tín dụng trên trên chậm. Bản chất gói 145.000 tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước (NSNN). Vì vậy, dù các ngân hàng đã dành nguồn lực ưu tiên để phát triển NƠXH, nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư cũng người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn (thấp hơn từ 1,5 - 2%/năm so với lãi suất vay thông thường). Đây là lý do chủ đầu tư và người mua NƠXH đều không “mặn mà” với gói tín dụng này.
Không chỉ vậy, thủ tục triển khai dự án NƠXH khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại; nguồn cung dự án NƠXH hạn chế do các khó khăn pháp lý. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến các dự án NƠXH khó tiếp cận được với gói tín dụng ưu đãi.
Như vậy, việc bổ sung nguồn vốn tín dụng mới có sự hỗ trợ của ngân sách dành cho phát triển NƠXH hoặc việc thành lập Quỹ nhà ở xã hội Quốc gia sẽ là yếu tố then chốt, góp phần thúc đẩy sự thành công của Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH .
Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính hoàn thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia trong tháng 3/2025 để huy động nguồn lực phát triển NƠXH. Ông đánh giá như nào đối với chủ trương triển khai “Quỹ nhà ở xã hội Quốc gia” thời gian tới?
Việt Nam vẫn chưa có Quỹ tài chính để hỗ trợ nguồn lực cho các địa phương và doanh nghiệp triển khai NƠXH. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 có cho phép UBND cấp tỉnh bố trí NSNN để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, nhưng Luật Đầu tư công lại không có quy định bố trí NSNN để bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án nhà ở xã hội. Đây là bất cập dẫn đến việc sử dụng ngân sách để bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các dự án NƠXH của các địa phương gần như bị “đóng băng”.
Vì vậy, việc thành lập Quỹ nhà ở xã hội Quốc gia sẽ là tiền đề quan trọng để giúp các địa phương có thể bố trí kinh phí để giải phóng mặt bằng “sạch” giao cho doanh nghiệp xây dựng NƠXH; đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các dự án NƠXH; thỗ trợ lãi suất cho vay.
Ngoài nguồn vốn, theo ông cần những thay đổi, tháo gỡ về chính sách, cơ chế pháp lý cụ thể gì để Việt Nam đạt được mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030?
Mặc dù Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương triển khai thực hiện, nhưng quá trình phát triển NƠXH còn gặp nhiều vướng mắc về thể chế, pháp luật, thủ tục hành chính, nguồn vốn phát triển. Về lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH được thực hiện qua 2 phương thức: Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy trình đấu thầu hoặc chấp thuận nhà chủ trương đầu tư dự án NƠXH về cơ bản giống như dự án nhà ở thương mại.
Với những bất cập như trên, cơ quan có thẩm quyền cần sửa đổi Luật Nhà ở 2023 hoặc có Nghị quyết của Quốc hội cho phép áp dụng một số thủ tục đầu tư “đặc biệt” trong phát triển NƠXH. Cơ chế, chính sách thí điểm sẽ tháo gỡ các nội dung: Cho phép UBND tỉnh lựa chọn nhà đầu tư thông qua cơ chế giao chủ đầu tư; không phải tổ chức đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư như quy định hiện hành; tạo cơ chế chính sách thông thoáng khi doanh nghiệp lập dự án đầu tư bằng cách lập cơ chế thủ tục "luồng xanh" trong lĩnh vực Hải quan. Trong trường hợp, chưa thật sự an tâm với cơ chế “luồng xanh”, có thể nghiên cứu phương án “lồng” nhiều thủ tục lại để một cơ quan thẩm định.
Nếu đề xuất trên được xem xét, thông qua, sẽ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian lập hồ sơ dự án, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng để đạt mục tiêu đã được Thủ tướng phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Xin trân trọng cảm ơn ông!
