Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới trong quý này đạt khoảng 9.300 căn, ghi nhận mức tăng 6% so với quý trước và tăng tới 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý là sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc căn hộ tại khu vực trung tâm sau nhiều năm im ắng, tiêu biểu là dự án Hanoi Seasons Garden với quy mô tới 92% nguồn cung mới tại khu vực lõi đô thị.
Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh cũng chứng kiến nguồn cung bứt phá với khoảng 11.000 căn hộ mới, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này lại không nằm ở nội đô mà tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương với hơn 7.000 căn, chiếm tới 66% tổng lượng mở bán. Sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với những dự án cao cấp như Monrei Saigon, Orchard Collection, Lusso Saigon… đang dần nâng tầm chuẩn mực sống tại khu vực vệ tinh.
Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng sức hấp thụ của thị trường lại cho thấy phân hóa rõ rệt. Các dự án dưới 120 triệu đồng/m2 tiếp tục ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực, trong khi nhóm giá cao hơn 120 triệu/m2 đối mặt với quá trình bán kéo dài hơn. Tại Hà Nội, lượng tiêu thụ đạt khoảng 7.100 căn, giảm nhẹ so với quý trước 3% và giảm 8% theo năm, đưa tỷ lệ hấp thụ trong quý về mức 50%. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, dù ghi nhận 9.500 giao dịch thành công nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%.
Về diễn biến giá bán, thị trường tiếp tục ghi nhận sự tách biệt giữa các khu vực. Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình neo ở mức 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, khu vực Văn Giang, Hưng Yên ghi nhận mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², tiếp tục duy trì vai trò là vùng giá thấp của thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, trong khi giá vùng lõi ổn định quanh mức 103 triệu đồng/m2, khu vực Bình Dương lại ghi nhận đà tăng trưởng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước, đạt mốc 60 triệu đồng/m². Diễn biến này phản ánh kỳ vọng của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực sau khi sáp nhập vào TP Hồ Chí Minh.
Nhận định về triển vọng nửa cuối năm 2026, Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group dự báo, nguồn cung sẽ tiếp tục được bổ sung khoảng 17.000 đến 23.000 căn tại Hà Nội và 15.000 đến 20.000 căn tại TP Hồ Chí Minh. Điều này có thể đưa tổng lượng mở bán cả năm lên mức 35.000 đến 40.000 căn tại Hà Nội và 30.000 đến 35.000 căn tại TP Hồ Chí Minh.
Trước áp lực từ sức cầu chững lại, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh mức giá mở bán thực tế thấp hơn so với dự kiến ban đầu, đi kèm các chính sách hỗ trợ tài chính đột phá như giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất dài hạn lên tới 5 năm, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận của người mua.
Tổng kết về xu hướng thị trường, các chuyên gia từ One Mount Group nhận định, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang có sự chuyển dịch về chất thay vì chỉ tập trung vào lượng. Người mua nhà hiện nay chú trọng vào khả năng khai thác bền vững và chất lượng phát triển của dự án. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và giá cả phù hợp sẽ tiếp tục là nhân tố dẫn dắt thanh khoản, giúp thị trường bước qua giai đoạn sàng lọc, tiến tới chu kỳ phát triển ổn định và lành mạnh.
