Khu căn hộ cao cấp ở thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN
Tín hiệu pháp lý tích cực
Nhiều doanh nghiệp tin tưởng rằng, rào cản pháp lý ngăn trở sự phục hồi và phát triển của thị trường sẽ được tháo gỡ cũng như doanh nghiệp bất động sản có thể tái trở lại đường đua, duy trì phong độ, uy tín và niềm tin với người mua nhà.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là “vướng mắc pháp lý”, chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Điều này gián tiếp dẫn đến thị trường bất động sản trầm lắng, người mua nhà mất niềm tin và giao dịch bất động sản hạ nhiệt thời gian qua.
"Vướng mắc pháp lý cũng đang là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản phải ngừng triển khai xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà và uy tín của chủ đầu tư cũng chịu ảnh hưởng", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.
Cụ thể như Tập đoàn Novaland, 2 năm qua dù được tích cực gỡ vướng nhưng nhiều dự án bất động sản trải dài từ Tp.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận của chủ đầu tư này vẫn còn nhiều vướng mắc chưa được giải quyết dứt điểm. Chẳng hạn như dự án Aqua City (Đồng Nai), dù chính quyền tạo điều kiện tiếp tục triển khai xây dựng, bán hàng với một số hạng mục nhưng chủ đầu tư vẫn đang phải chờ UBND tỉnh Đồng Nai, Sở Xây dựng và sở ban ngành của tỉnh này hoàn tất thủ tục thẩm định, phê duyệt “Đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa” để tháo gỡ các vướng mắc chính của dự án.
Tương tự, dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) còn đang vướng ở khâu xác định giá đất của cơ quan nhà nước. Mặc dù tỉnh Bình Thuận đã nhiều lần kiến nghị, xem xét hướng dẫn tháo gỡ, nhưng việc xác định giá đất đến nay vẫn chưa được hoàn tất, phê duyệt làm tiến độ phát triển dự án bị chững lại.
Với tình hình khó khăn chung, trong lúc chờ hướng gỡ vướng từ các cơ quan ban ngành, nhiều doanh nghiệp cũng đã áp dụng mọi biện pháp để đảm bảo quyền lợi với khách hàng trong ngắn hạn hoặc làm việc với các Ngân hàng để cơ cấu các khoản vay cho khách hàng, hỗ trợ linh hoạt chuyển đổi sản phẩm, tăng cường ưu đãi….
Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết, tập đoàn mặc dù đã nỗ lực áp dụng các chính sách hỗ trợ trong khả năng của mình nhưng mấu chốt vẫn là cần đẩy nhanh giải quyết các khó khăn, sớm tháo gỡ pháp lý để doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan, tái triển khai và sớm hoàn thành dự án đưa vào hoạt động, đảm bảo các cam kết với khách hàng”.
“Nếu không tính thời điểm cuối năm 2023 và đầu năm 2024, các dự án mới mở bán đều có sức hấp thụ từ 3 - 4 quý. Khi thị trường được khơi thông về quỹ đất, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân. Trong quá trình đó, sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt pháp lý và hạ tầng là rất quan trọng”, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu và S22M Savills phân tích.
Theo bà Giang Huỳnh, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo để nhanh chóng đề xuất Quốc hội dời ngày triển khai thi hành Luật Đất đai mới từ ngày 1/1/2025 lên ngày 1/7/2024. Ba thay đổi lớn gồm tiền sử dụng đất sẽ theo định giá thị trường, quy định về đền bù và giải phóng mặt bằng được thiết lập, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua tài sản tại Việt Nam với quyền sở hữu như người trong nước.
Chính sách sớm đi vào thực tiễn
Hiện nay, thị trường bất động sản đang từng bước được các cơ quan chức năng từ Trung ương đến địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch, tuy nhiên để thị trường nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng vượt qua khó khăn và phát triển bền vững rất cần sự tiếp sức, đồng hành của các cơ quan chức năng và các bên liên quan như khách hàng, nhà thầu, đối tác.
Câu chuyện pháp lý bất động sản kéo dài suốt những năm qua được kỳ vọng sẽ “kết sổ” trong năm 2024 khi 3 bộ luật lớn liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023 chính thức được thông qua và sớm có hiệu lực. Đặc biệt Luật Đất đai 2024 đang được các cơ quan chức năng trình Chính phủ để trình Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực sớm vào ngày 1/7/2024. Việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng sẽ góp phần giúp hành lang pháp lý cho bất động sản được khơi thông, đẩy nhanh gỡ vướng cho những khó khăn pháp lý còn tồn đọng trên thị trường trước đó.
Bên cạnh đó chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đang phát huy hiệu quả tích cực. Trong 4 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận mức lãi suất cho vay mua nhà đã giảm mạnh với mức thấp nhất chưa từng có trong nhiều năm qua, kích thích người dân “xuống tiền” mua nhà. Những tháng đầu năm 2024, nhiều ngân hàng thương mại đã hạ lãi suất cho vay mua nhà 1 - 2% so với hồi cuối năm 2023, xuống khoảng 5,9 - 6,5%/năm, lãi suất thả nổi từ 8 - 13%/năm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư bất động sản.
Về phát triển dự án, ghi nhận thực tế tại Tp.Hồ Chí Minh cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch khởi động, giới thiệu dự án như Gamuda Land đã khởi công 6 tòa tháp cao 37 - 39 tầng, cung cấp gần 2.000 căn hộ (tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức); dự Masterise Homes cũng đang có kế hoạch để khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City (thành phố Thủ Đức). Đáng chú ý, tại khu Nam thành phố, chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng vừa tổ chức lễ ra mắt dự án Phu My Hung The Aurora.
Trong năm nay, Tập đoàn Novaland tiếp tục tập trung hoàn thiện dự án nhằm bàn giao theo từng giai đoạn cho khách hàng tại dự án Aqua City (Đồng Nai). D án NovaWorld Phan Thiet tiếp tục bàn giao nhà cho cư dân song song với việc hoàn thiện và đưa vào vận hành chuỗi tiện ích mới. Từ năm 2023 đến nay dự án này cũng đã đón hàng triệu lượt khách trong nước và quốc tế đến tham quan, lưu trú và trải nghiệm, góp phần tạo công ăn việc làm cho hàng chục nghìn lao động địa phương trong các lĩnh vực.
Theo Savills Việt Nam, do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài hai năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Trong quý I/2024, lãi suất thế chấp ưu đãi trong vòng 15 năm lần đầu tiên xuất hiện tại Vinhome Grand Park. Ngoài ra, nhiều dự án cũng đang cung cấp chiết khấu lớn lên tới 24% cho phương thức thanh toán tiêu chuẩn nhằm thu hút khách hàng và thúc đẩy lượng bán. Một số dự án mới nhất của Eaton Park (thành phố Thủ Đức) cũng đang được chủ đầu tư giới thiệu kế hoạch thanh toán dài 5 năm. “Các ngân hàng thương mại hiện nay cũng đưa ra mức lãi suất hấp dẫn, kích thích tiêu dùng cho người dân. Chính vì vậy, thị trường đang kỳ vọng lãi vay mua nhà giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và gia tăng lượng giao dịch khi các dự án tương lai mở bán”, bà Giang Huỳnh cho biết.