Sau chuỗi cung ứng, năng lực vận hành và cộng sinh công nghiệp, câu hỏi tiếp theo đặt ra với các khu công nghiệp là cần kết nối với những gì bên ngoài hàng rào nhà máy. Nhiều ý kiến cho rằng, Việt Nam đang chuyển từ điểm đến sản xuất chi phí thấp thành nền tảng sản xuất chiến lược của khu vực, trong đó nhu cầu không còn bó hẹp ở đất công nghiệp truyền thống mà đã mở rộng sang các mô hình phát triển tích hợp.
Xoay quanh những thay đổi này, phóng viên Báo Tin tức và Dân tộc đã có cuộc trao đổi với bà Trang Lê, Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam, để làm rõ hơn vấn đề trên.
Thưa bà, dòng vốn đầu tư đang mở ra những cơ hội mới nào cho bất động sản công nghiệp Việt Nam?
Việt Nam tiếp tục có nền tảng thuận lợi để thu hút đầu tư. Hai quý đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt khoảng 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt khoảng 13 tỷ USD, tăng 11%. Cùng thời gian, GDP tăng khoảng 8,2%, kim ngạch xuất khẩu tăng 21%. Những chỉ tiêu này cho thấy đầu tư, sản xuất và thương mại đang tiếp tục hỗ trợ thị trường.
Cơ hội còn đến từ sự thay đổi về ngành nghề. Ngoài các lĩnh vực sản xuất truyền thống, nhu cầu đang mở rộng sang công nghệ cao, dược phẩm, nghiên cứu và phát triển, trung tâm dữ liệu. Những hoạt động này đòi hỏi địa điểm đầu tư được tổ chức phù hợp với chiến lược dài hạn của doanh nghiệp.
Việt Nam có lợi thế về vị trí địa lý, mạng lưới hiệp định thương mại tự do và thị trường nội địa. Cộng với quá trình nâng cấp hạ tầng, các yếu tố đó giúp doanh nghiệp bố trí hoạt động trong mạng lưới sản xuất khu vực. Vì vậy, nhà phát triển cần nhìn cơ hội theo hướng xác định địa điểm của mình phù hợp với nhóm ngành nào, đáp ứng được chức năng gì.
Nhà đầu tư có thêm lựa chọn địa điểm, nhưng vì sao giá thuê đất công nghiệp vẫn phân hóa khá rõ giữa các khu vực, thưa bà?
Sự phân hóa gắn với điều kiện của từng địa điểm, nhất là khả năng kết nối. Trong phạm vi các thị trường trọng điểm JLL khảo sát, phía Bắc có khoảng 13.000 ha đất công nghiệp đang vận hành tại 75 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy 82,4%. Phía Nam có khoảng 28.100 ha tại 141 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy 84,1%. Đây là số liệu của những thị trường được khảo sát, không phải toàn bộ khu công nghiệp cả nước.
Giá chào thuê đất công nghiệp phía Bắc khoảng 120 - 180 USD/m², phía Nam khoảng 100 - 320 USD/m², tính cho cả thời hạn thuê. Những khu gần cảng biển quốc tế, sân bay hay tuyến giao thông huyết mạch vẫn có giá cao hơn mặt bằng chung.
Khoảng giá như vậy cho thấy doanh nghiệp có nhiều phương án, nhưng mỗi phương án đi kèm những điều kiện khác nhau. Vì thế, mức giá cần được đặt cạnh vị trí và khả năng tiếp cận mạng lưới vận tải, thị trường. Với chủ đầu tư, lợi thế của địa điểm phải được chứng minh bằng những kết nối thực tế mà doanh nghiệp sử dụng được.
Hạ tầng giao thông đang mở rộng không gian sản xuất, theo bà, những địa bàn mới cần làm gì để trở thành lựa chọn lâu dài của nhà đầu tư FDI?
Trước hết, cần xác định vai trò của địa bàn trong mạng lưới phát triển chung. Khi có thêm cao tốc, đường vành đai hay đầu mối vận tải, doanh nghiệp có thể tính đến những khu vực nằm ngoài các trung tâm công nghiệp truyền thống. Tuy nhiên, triển vọng của một địa điểm phải được nhìn cùng những điều kiện sẵn có và hướng phát triển dài hạn.
Đến năm 2030, JLL dự báo các thị trường khảo sát phía Bắc có thể bổ sung khoảng 5.000 ha đất công nghiệp, phía Nam hơn 6.000 ha. Ở phía Bắc, Hải Phòng dẫn đầu nguồn cung tương lai, riêng tháng 5/2026 đã có bốn khu công nghiệp khởi công. Hà Nội cũng khởi công hai khu công nghiệp mới, bổ sung không gian phát triển.
Ở phía Nam, Sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh, cao tốc Bến Lức - Long Thành và các đầu mối logistics được kỳ vọng mở rộng kết nối vùng. Những thay đổi này tạo thêm lựa chọn, đồng thời đặt ra yêu cầu phải nhìn khu công nghiệp trong một không gian kinh tế rộng hơn.
Quỹ đất mới cần được kết nối với mạng lưới vận tải và các điều kiện phục vụ hoạt động lâu dài. Sức hút của một địa bàn đến từ đó, chứ không chỉ từ diện tích được bổ sung.
Nhiều dự án kết hợp công nghiệp, nhà ở và thương mại. Vì sao có đủ những thành phần này vẫn chưa tạo được hệ sinh thái hoàn chỉnh, thưa bà?
Vấn đề nằm ở chỗ các thành phần có thực sự ăn khớp với nhau hay không. Đưa công nghiệp, nhà ở và thương mại vào cùng một dự án mới tạo ra sự gần gũi về không gian. Muốn thành hệ sinh thái, các thành phần ấy phải đáp ứng được nhu cầu của những nhóm người sử dụng có liên quan.
Chủ đầu tư cần hiểu người lao động trong khu công nghiệp có thu nhập, nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả ra sao. Thực tế vẫn có khoảng cách giữa người làm việc tại nhà máy và nhóm khách hàng mà sản phẩm nhà ở, thương mại hướng tới.
Nếu khu dân cư được phát triển cho một nhóm khách hàng khác, người lao động vẫn có thể không tìm được chỗ ở phù hợp, dù nhà ở nằm ngay gần nơi làm việc. Lúc đó, các công trình đứng cạnh nhau nhưng chưa thực sự bổ trợ cho nhau.
Đây là một trong những lý do khiến một số mô hình tích hợp chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Một dự án hoàn chỉnh hay chưa phải được đánh giá qua khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế, chứ không chỉ dựa vào danh mục công trình.
Theo bà, chủ đầu tư cần tìm hiểu những gì để nhà ở và dịch vụ thực sự phù hợp với người làm việc trong khu công nghiệp?
Theo tôi, trước tiên là xác định sản phẩm dành cho ai. Công nhân, lao động có tay nghề và chuyên gia có nhu cầu sinh sống khác nhau. Phân tích đặc điểm lực lượng lao động, thu nhập và khả năng chi trả sẽ giúp chủ đầu tư chọn được sản phẩm phù hợp.
Nhà ở gần nơi làm việc chưa chắc đã giải quyết được nhu cầu nếu người lao động không đủ khả năng tiếp cận. Tiện ích thương mại cũng vậy, có thể có mặt nhưng chưa hợp với nhu cầu của họ. Vì thế, phát triển các thành phần này phải gắn với chính những người sẽ làm việc và sinh sống tại địa bàn.
Nhà ở công nhân, căn hộ chuyên gia và tiện ích cộng đồng là phần “hạ tầng mềm” góp phần thu hút, giữ chân lao động, nhất là với người từ địa phương khác đến và chuyên gia nước ngoài.
Hiểu đúng người sử dụng, chủ đầu tư mới có cơ sở bố trí các thành phần cho phù hợp. Nơi làm việc và điều kiện sinh sống gắn được với nhau thì mô hình tích hợp mới đáp ứng tốt nhu cầu lâu dài.
Ngoài ra, nhà phát triển cần tính đến hạ tầng, tiện ích và dịch vụ sẵn có ở khu vực xung quanh để kết nối, bổ trợ cho dự án. Có những địa bàn đã đáp ứng được một phần nhu cầu sinh sống của người lao động. Nhận ra điều đó giúp chủ đầu tư biết khu vực còn thiếu gì trước khi quyết định đầu tư thêm.
Nếu mỗi khu công nghiệp tự xây một hệ thống khép kín mà thiếu liên kết với không gian kinh tế rộng hơn, hiệu quả đầu tư và tính đồng bộ sẽ bị hạn chế. Đặt dự án trong mối quan hệ với cả địa bàn sẽ giúp xác định rõ hơn vai trò của từng thành phần.
Với những vùng công nghiệp mới, sức hấp dẫn cần được tạo nên từ sự kết nối giữa nơi sản xuất, mạng lưới vận tải và điều kiện sống phù hợp. Khi các thành phần phục vụ đúng nhu cầu và hỗ trợ lẫn nhau, địa điểm đầu tư mới có nền tảng để đi cùng doanh nghiệp và người lao động lâu dài.
Xin trân trọng cảm ơn bà!
