Nhà xưởng xây sẵn phải phù hợp từng ngành
Theo bà Trang Lê, Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam, các thị trường miền Bắc trong phạm vi khảo sát có khoảng 3,8 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy 85,2%; miền Nam có 5,9 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 86,5%. Ở phân khúc kho xây sẵn, miền Bắc có khoảng 3 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 72,6%; miền Nam khoảng 5,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 92%. Như vậy, chênh lệch giữa hai miền ở phân khúc kho lớn hơn nhiều so với phân khúc nhà xưởng.
JLL cũng ghi nhận, ngày càng nhiều khách thuê ưu tiên giải pháp “chìa khóa trao tay” để nhanh chóng đưa nhà máy vào vận hành. Tuy nhiên, các tỷ lệ lấp đầy phản ánh mức sử dụng mặt bằng ở từng phân khúc, nhưng chưa trả lời được câu hỏi nhà đầu tư mới có tìm được kho, xưởng phù hợp hay không.
Theo các chuyên gia BĐS công nghiệp, mỗi loại công trình phục vụ một hoạt động cụ thể. Với kho, doanh nghiệp phải tính cách nhập hàng, xuất hàng, bảo quản hàng hóa và kết nối với hoạt động phân phối. Với xưởng, họ còn phải kiểm tra khả năng lắp đặt thiết bị, cấp điện, nước và xử lý dòng thải theo yêu cầu kỹ thuật của dây chuyền sản xuất.
Bởi vậy, một kho nằm gần trục vận tải vẫn có thể không phù hợp với loại hàng cần lưu trữ; một nhà xưởng ở đúng địa bàn sản xuất vẫn có thể thiếu công suất điện cho thiết bị dự kiến lắp đặt. Khi đó, doanh nghiệp phải tính thêm chi phí cải tạo hoặc tìm địa điểm khác. Ngay cả công trình đáp ứng nhu cầu phổ biến cũng có thể đòi hỏi khách thuê đầu tư thêm cho dây chuyền riêng. Tăng diện tích cho thuê chỉ giải quyết bài toán nguồn cung nhưng mức độ phù hợp của mặt bằng với từng hoạt động mới quyết định công trình có được khách thuê lựa chọn hay không.
Ông Hoàng Vĩnh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing Soilbuild International Việt Nam, cho biết khách thuê quan tâm cả tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, khoảng cách cột và khả năng mở rộng nhà xưởng. Đây là những thông số quyết định cách bố trí máy móc, hệ thống lưu trữ và luồng vận chuyển bên trong công trình. Theo ông, nhà xưởng xây sẵn cần đi kèm năng lực quản lý tài sản, bảo đảm tiện ích và hỗ trợ vận hành sau bàn giao, thay vì để khách thuê tự ghép nối từng dịch vụ.
Ông John Campbell, Giám đốc khối dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng nhiều nhà sản xuất cân nhắc địa điểm trên cả quá trình vận hành dài hạn. Họ muốn biết chủ đầu tư có tiếp tục hỗ trợ sau khi ký hợp đồng hay không, khu công nghiệp còn dư địa mở rộng không và nguồn điện sẽ đáp ứng nhu cầu tăng thêm trong 20 - 30 năm tới ra sao. Những câu hỏi đó cho thấy bàn giao nhà xưởng mới chỉ là bước mở đầu trong quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê.
Nếu từng nhà xưởng phải phù hợp với từng dây chuyền thì ở quy mô lớn hơn, cả khu công nghiệp cũng cần định vị theo ngành. “Khu công nghiệp cần phát triển theo nhóm ngành mục tiêu. Khu hướng đến bán dẫn, công nghệ cao phải tính công suất điện và yêu cầu xử lý nước ở mức khác với khu thu hút chế biến thực phẩm, trong khi nhóm ngành thực phẩm lại cần gần nguồn nguyên liệu và có dịch vụ vận chuyển phù hợp. Nếu áp cùng một danh mục tiện ích cho mọi khu, chủ đầu tư có thể tăng chi phí đầu tư mà vẫn bỏ sót yêu cầu quan trọng nhất của khách hàng”, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn KN Holdings chia sẻ thêm.
Năng lực vận hành phải được chứng minh
Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công, dẫn trường hợp khu công nghiệp của doanh nghiệp tại Trảng Bàng, Tây Ninh. Với phân khu dệt nhuộm rộng 215 ha, chủ đầu tư đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải chuyên dụng công suất 27.000 m³/ngày đêm. Ở ngành dùng nhiều nước như dệt nhuộm, năng lực xử lý nước thải là điều kiện để nhà máy vận hành và đáp ứng yêu cầu môi trường. Vì vậy, hạng mục này cần được tính trong quy hoạch hạ tầng của phân khu, thay vì chờ có khách thuê rồi mới bổ sung.
Trường hợp này cũng phản ánh bài toán vốn của chủ đầu tư khu công nghiệp. Hệ thống xử lý chuyên ngành phải được tính toán trước khi có đủ khách thuê để khai thác hết công suất. Nếu chọn sai nhóm ngành, khoản đầu tư có nguy cơ nằm lại trong hạ tầng không được sử dụng hiệu quả. Ngược lại, khi sản phẩm phù hợp nhu cầu, doanh nghiệp thuê có thể giảm bớt phần hạ tầng phải tự làm trong nhà máy. Hiệu quả vì thế cần được nhìn từ cả hai phía của hợp đồng.
Trong khi đó, ông Nguyễn Hữu Thức, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần IMG Phước Đông, cho biết doanh nghiệp thường tập trung vào nguồn điện ổn định, trạm biến áp 110 kV, nhà máy cấp nước và hệ thống xử lý nước thải. Dù vậy, ông lưu ý khách thuê còn phải tính đồng thời chi phí vận tải, khả năng tiếp cận nguyên liệu và nguồn lao động. Một khu công nghiệp có hạ tầng nội bộ tốt vẫn phải giải được bài toán chi phí sản xuất tổng thể mới thuyết phục được doanh nghiệp đầu tư.
Do đó, nếu chỉ so sánh các địa điểm bằng giá thuê trên mỗi mét vuông, doanh nghiệp dễ đưa ra quyết định thiếu chính xác. Khách thuê còn phải tính chi phí hoàn thiện xưởng, đầu tư thiết bị phụ trợ, điện nước hằng tháng, vận chuyển, bảo trì và khả năng mở rộng về sau. Một nhà xưởng giá thuê cao hơn vẫn có thể là lựa chọn phù hợp nếu chi phí tự đầu tư và vận hành giảm tương ứng.
Đó cũng là cách Soilbuild đặt vấn đề với khách hàng. Ông Hoàng Vĩnh Tuấn cho biết: “Hiện nay, doanh nghiệp rất chú trọng ánh sáng tự nhiên, khả năng kết nối điện mặt trời mái nhà và thu gom, tái sử dụng nước trong thiết kế. Các yếu tố này cần được đánh giá qua tác động đến tổng chi phí vận hành của khách thuê, chứ không chỉ dừng lại ở việc lấy chứng chỉ”.
Đồng quan điểm, ông John Campbell nhấn mạnh giá thuê vẫn quan trọng, nhưng với một số ngành sản xuất giá trị cao, khách hàng còn ưu tiên sự ổn định trong vận hành. “Chứng nhận xanh cho biết công trình đạt một tiêu chuẩn nhất định; còn để đưa lợi ích tiết kiệm vào phép tính đầu tư, bên thuê cần số liệu đáng tin cậy về điện, nước và chi phí”, ông nói.
Điều này đặt ra yêu cầu với bên cho thuê là công bố rõ mức tiêu thụ điện, nước, các khoản dịch vụ và trách nhiệm bảo trì. Có số liệu cụ thể cho từng phương án, doanh nghiệp mới đối chiếu được lợi ích thực tế với phần giá thuê chênh lệch, thay vì dựa vào lời giới thiệu về mô hình tích hợp.
Thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn đã đủ quy mô để nhà đầu tư FDI có nhiều lựa chọn. Cạnh tranh ở giai đoạn tiếp theo sẽ nằm ở mức độ phù hợp giữa từng công trình với hoạt động của khách thuê, cùng khả năng duy trì dịch vụ trong suốt quá trình sản xuất. Khi những điều kiện ấy được mô tả rõ, thực hiện đúng và đo đếm được bằng chi phí vận hành, BĐS công nghiệp mới có thể trở thành lý do để nhà đầu tư ở lại và tiếp tục mở rộng.
Bài 3: Biến phụ phẩm thành nguồn lực mới
