Các vấn đề cốt lõi từ việc định giá đất, giao đất, cho thuê đất cho đến những tranh chấp phức tạp tại các khu chung cư hỗn hợp và lỗ hổng trong phòng, chống trốn thuế bất động sản đang đòi hỏi những giải pháp căn cơ, đồng bộ.
Trốn thuế bất động sản và khoảng lệch pha giữa các luật
Thảo luận tại tổ về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bí thư Thành ủy TP Quảng Ninh Quản Minh Cường nêu vấn đề hợp đồng góp vốn. Theo ông, bản chất hợp đồng góp vốn là các chủ doanh nghiệp bán nhà, trong khi quy định nhà chưa hình thành thì chưa được bán, các chủ doanh nghiệp huy động bằng những hợp đồng dân sự góp vốn không thể cấm.
“Bản thân Quảng Ninh trong một số dự án đang gặp vướng mắc, chủ đầu tư cũng tích cực tháo gỡ và đã gỡ được nhiều dự án. Song, cũng có một số chủ đầu tư không chịu hợp tác, trong khi đã thu tiền của người dân rồi dưới hình thức hợp đồng dân sự, nhiều dự án để tới 10 năm nay”, đại biểu Quản Minh Cường cho biết. Đồng thời thông tin, vừa qua trên địa bàn TP Quảng Ninh, ông trực tiếp chỉ đạo xin ý kiến các cơ quan tố tụng cấp trên và tiến hành khởi tố, bắt giam một số tổng giám đốc, chủ tịch HĐQT của một số công ty bất động sản vì không hợp tác về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
“Không thể để người dân tham gia góp vốn xong, chủ đầu tư lại bán căn đó cho 2 người hoặc dùng tiền của người dân mang đi đầu tư vào lĩnh vực khác, thì rõ là lừa đảo. Quan điểm của TP Quảng Ninh là tháo gỡ hết khó khăn cho doanh nghiệp, nhưng không thể sử dụng tiền của người dân trái mục đích, phải để triển khai chính dự án mà người dân đã tham gia hợp đồng.
Trao đổi thêm với các đại biểu, Bí thư Thành ủy TP Quảng Ninh cho biết, hiện trên địa bàn đang vướng về điều kiện hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, các phân kỳ và trình tự chuyển nhượng dự án.
“Có những người chuyển nhượng dự án xong thì mất, người sau tiếp nhận lại không thực hiện chuyển nhượng như người trước và cho rằng người trước đó thực hiện trái luật, gây mâu thuẫn. Nhiều người dân không quen thực hiện nghĩa vụ theo bản án, sinh ra khiếu kiện. Do đó, chính quyền phải thực sự tháo gỡ để người dân được nhà thật”, đại biểu Quản Minh Cường nhấn mạnh.
Liên quan tới dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quản Minh Cường chia sẻ, nếu căn cứ trên biên lai thuế, giá ở Quảng Ninh rẻ nhất cả nước. Do đó, phải xử lý những người trốn thuế, kể cả người bán nhà: “Không thể để có chuyện bán căn nhà hàng chục tỷ, nhưng ghi thuế có 3 tỷ, còn 7 tỷ kia đi đâu, phần trăm chuyển nhượng của 7 tỷ kia tới mức truy tố”, đại biểu Quản Minh Cường nêu vấn đề.
Để đảm bảo tính khả thi và chặt chẽ khi luật đi vào cuộc sống, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng đề nghị cần xử lý thật chắc chắn sự đồng bộ và quy định chuyển tiếp giữa ba luật cốt lõi: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Theo đại biểu, đây là ba mắt xích điều chỉnh ba công đoạn liên tiếp của cùng một chuỗi pháp lý (đất đai là đầu vào; đầu tư xây dựng tạo ra tài sản; Luật Kinh doanh bất động sản đưa tài sản vào thị trường). Nếu các luật vận hành theo các thời điểm hoặc thế hệ chính sách khác nhau, dự án có thể rơi vào tình trạng "lệch pha": Thủ tục đất đai áp dụng luật mới nhưng điều kiện nhà ở lại áp dụng luật cũ.
Đại biểu kiến nghị ưu tiên phương án thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với các nhóm quy định liên quan trực tiếp, tuyệt đối không hồi tố bất lợi cho người dân, doanh nghiệp nhưng cũng không lợi dụng quy định chuyển tiếp để hợp thức hóa vi phạm.
Tháo gỡ vướng mắc cốt lõi tại các dự án nhà chung cư hỗn hợp
Đóng góp ý kiến cụ thể vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Vũ Văn Tiến, đoàn ĐBQH TP Hải Phòng chỉ ra những điểm nóng thường xuyên phát sinh tranh chấp phức tạp, kiện kéo dài tại các khu chung cư hỗn hợp (kết hợp căn hộ, văn phòng, khách sạn và thương mại) xoay quanh quyền sở hữu chung - riêng và quỹ bảo trì 2%.
Theo đại biểu Vũ Văn Tiến, cần phân định rạch ròi ba loại hạng mục gồm sở hữu riêng hợp pháp, sở hữu chung của từng khu chức năng và sở hữu chung của toàn tòa nhà dựa trên hồ sơ thiết kế và hợp đồng mua bán. Tránh việc mặc nhiên đánh đồng hoặc áp dụng một cơ chế quản lý chung cho mọi hạng mục có công năng khác nhau.
Tiếp đó cần minh bạch hóa và phân chia quỹ bảo trì 2% theo khu chức năng. Đại biểu đề nghị quy định ngay trong luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt. Phần kinh phí phục vụ hạng mục chung toàn tòa nhà và khu căn hộ do Ban quản trị quản lý; phần thuộc sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chính chủ sở hữu khu đó quản lý và sử dụng, tuyệt đối không lấy quỹ của khu này chi cho hạng mục của khu khác.
Theo đại biểu Vũ Văn Tiến, việc áp dụng máy móc mức giá bán căn hộ cao nhất để tính kinh phí bảo trì cho các diện tích khối văn phòng, khách sạn, thương mại chủ đầu tư giữ lại khai thác lâu dài là chưa thỏa đáng. Cần bổ sung phương pháp xác định giá trị dựa trên công năng, đặc điểm tài sản được thẩm định khách quan tại thời điểm bàn giao.
Đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh, tại lần sửa đổi này, cần giải quyết dứt điểm các vấn đề đối với nhà chung cư hỗn hợp: Xác lập đúng quyền sở hữu đối với từng hạng mục; giao quyền quản lý quỹ bảo trì theo phạm vi trách nhiệm và xem xét lại cách lấy giá căn hộ cao nhất làm căn cứ tính chung cho diện tích giữ lại tự khai thác. Quy định cụ thể từng hạng mục sở hữu sẽ giúp các bên chủ động trong quản lý, sử dụng kinh phí, kịp thời xử lý sự cố và hạn chế tranh chấp trong quá trình vận hành.
Bên cạnh đó, liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Duy Minh, Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng nhấn mạnh yêu cầu tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai nhưng phải đảm bảo công bằng và quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Về thu hồi đất và phát triển hạ tầng (Điều 34), đại biểu Nguyễn Duy Minh đề nghị bổ sung cụ thể các dự án trung tâm hội chợ triển lãm vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đối với hạ tầng động lực, khu thương mại tự do, cần có cơ chế huy động nguồn lực rõ ràng, không dùng ngân sách Nhà nước để gánh thay rủi ro kinh doanh cho doanh nghiệp.
Về định giá đất và tài chính đất đai, đại biểu đề nghị kiểm chứng dữ liệu đầu vào, loại trừ giao dịch bất thường, công khai căn cứ tính giá và có giải pháp hạn chế những biến động giá đột ngột gây ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của người dân. Đồng thời, cần cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch và đầu tư hạ tầng công cộng mang lại.
