Theo đó, người dân có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Niên hạn công trình không phải thời hạn sở hữu
Theo Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, Bộ Xây dựng được yêu cầu hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật xây dựng.
Chính phủ đồng thời yêu cầu làm rõ việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Người dân có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản Hoàng Thu Hằng cho rằng, cách tiếp cận mới cần được giải thích rõ để tránh hiểu rằng "hết hạn" công trình đồng nghĩa quyền tài sản của người dân cũng chấm dứt. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, trong quá trình sửa đổi, một nội dung cần làm rõ hơn là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền tài sản của người dân sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.
"Trọng tâm của việc sửa đổi không đơn thuần là đặt ra một mốc hết hạn đối với căn hộ, mà là xây dựng cơ chế xử lý tài sản khi công trình hết vòng đời, đồng thời xác định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Theo định hướng này, thời hạn được xác định cho công trình, không phải một mốc thời gian để chấm dứt quyền sở hữu căn hộ", bà Hằng phân tích.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Niên hạn nhằm quản lý vòng đời và bảo đảm an toàn công trình, không có nghĩa đến thời điểm đó người dân đương nhiên mất quyền tài sản.
Một công trình có tuổi thọ thiết kế nhất định nhưng thời gian sử dụng thực tế còn phụ thuộc chất lượng xây dựng, bảo trì, quản lý và kết quả kiểm định. Có công trình phải phá dỡ trước tuổi thọ thiết kế do xuống cấp, nhưng cũng có công trình có thể tiếp tục sử dụng nếu vẫn bảo đảm an toàn.
Ông Lê Trọng Thêm - Trưởng Ban Pháp chế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận xét, hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân phải lập tức rời khỏi căn hộ. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, việc sử dụng có thể tiếp tục trên cơ sở đánh giá chất lượng và kiểm định.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được xây dựng theo hướng thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trong hồ sơ thiết kế theo pháp luật xây dựng, tính từ khi công trình được đưa vào khai thác, sử dụng. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ thực hiện theo Luật Nhà ở và pháp luật xây dựng.
Điều này cũng phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Theo đó chung cư xây dựng mới được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Quyền của cư dân khi chung cư hết vòng đời
Nếu niên hạn công trình không phải thời hạn sở hữu, vấn đề được quan tâm hơn là quyền của cư dân khi tòa nhà thực sự phải phá dỡ.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, với các chung cư xây dựng sau năm 1994, khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có thể tiếp tục tham gia xây dựng, cải tạo lại bằng việc đóng góp kinh phí. Việc xây dựng lại được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận và chia sẻ trách nhiệm giữa các chủ sở hữu.
Nếu không muốn tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng có thể tiếp tục tham gia đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình. Trường hợp không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ.
Với chung cư xây dựng trước năm 1994, dự thảo đưa ra các phương án xử lý quyền lợi như nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ phần diện tích thuộc quyền sở hữu.
Nếu khu vực chung cư sau đó được quy hoạch theo hướng không tiếp tục xây dựng nhà ở, quyền lợi của người dân vẫn được xem xét trên cơ sở ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định - bà Hằng chia sẻ.
Như vậy, khi một tòa chung cư kết thúc vòng đời, câu chuyện không chỉ là phá dỡ công trình mà còn là cách cư dân tiếp tục thực hiện quyền đối với phần đất và tài sản của mình.
Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ chế này cần được quy định minh bạch, bởi nếu chỉ xác lập niên hạn mà thiếu phương án xây dựng lại, tái định cư và xử lý quyền sử dụng đất, người mua nhà vẫn có thể lo ngại về giá trị tài sản trong dài hạn. Do đó, chính sách về niên hạn nên được áp dụng phù hợp với các dự án xây dựng mới, tránh hồi tố đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Việc xác định niên hạn công trình cũng có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị căn hộ. Bên cạnh vị trí, diện tích, chất lượng và tiện ích, tuổi tòa nhà, lịch sử bảo trì, kết quả kiểm định và phương án tái thiết có thể trở thành những thông tin được người mua quan tâm hơn.
Tuy nhiên, giá căn hộ không nhất thiết giảm theo một công thức cố định khi công trình lớn tuổi. Giá trị còn phụ thuộc chất lượng thực tế, khả năng tiếp tục sử dụng, quy hoạch khu đất và phương án xây dựng lại.
Cơ quan quản lý nhận định, quy định về niên hạn cũng nhằm tạo cơ sở chủ động hơn cho kiểm định, bảo trì, di dời và phá dỡ những công trình không còn bảo đảm an toàn. Một tòa nhà đến mốc tuổi thọ thiết kế không nhất thiết phải phá dỡ nếu vẫn an toàn; ngược lại, công trình có thể phải xử lý sớm nếu xuống cấp nghiêm trọng.
Vì vậy, câu hỏi quan trọng với người mua không chỉ là căn hộ còn "bao nhiêu năm", mà là khi công trình hết vòng đời, quyền đối với tài sản và quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào.
