Trên đây là nội dung góp ý của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến các quy định về cơ chế phát triển quỹ đất, tổ chức phát triển quỹ đất.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã “đổi mới tư duy kinh tế về đất đai” thể hiện trong quy định “Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư” và cơ chế “Quỹ phát triển đất” ứng vốn cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” để thực hiện “việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất”.
Điều 113 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguồn thu tài chính của “Quỹ phát triển đất” được tiếp nhận từ 3 nguồn gồm được phân bổ từ ngân sách Nhà nước; huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật; được phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng, nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương không nhiều, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa, ngay cả TP Hồ Chí Minh thì nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng chỉ có 11.229 tỷ đồng, nếu trích 10% thì cũng chỉ được 1.122 tỷ đồng, không đáp ứng được yêu cầu về vốn để thực hiện nhiệm vụ của “Quỹ phát triển đất” và “Tổ chức phát triển quỹ đất”.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cấp tỉnh dành một tỷ lệ nhất định nguồn thu từ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lợi nhuận xổ số kiến thiết trong năm của địa phương để tạo nguồn tài chính cho “Quỹ phát triển đất”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, quán triệt chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, về nội dung: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Đồng thời, hoàn thiện tổ chức, bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của các tổ chức phát triển quỹ đất, bảo đảm tinh gọn, hoạt động hiệu quả, đủ năng lực tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”, chúng tôi nhận thấy, với quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nguồn tài chính của “Quỹ phát triển đất” sẽ tăng trưởng lớn mạnh và theo thời gian dần dần Nhà nước có thể trở thành nhà cung ứng quỹ đất lớn nhất, tin cậy nhất trên “thị trường sơ cấp” về đất đai của “thị trường bất động sản” đi đôi với cơ chế “Quỹ phát triển đất” ứng vốn cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” để thực hiện “việc bồi thường, giải phóng mặt bằng” hỗ trợ, tái định cư thật thỏa đáng, thật chu đáo cho người có đất bị thu hồi, rồi sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì hoàn toàn có thể hạn chế tối đa việc xảy ra khiếu kiện của người dân.
Bên cạnh đó, theo ông Châu, hiệp hội nhận thấy khoản 2 Điều 114 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định “Đất thuộc quỹ đất được giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật” chưa thể hiện đầy đủ yêu cầu phải thực hiện “theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật có liên quan”'; trong đó, chủ yếu là thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” để đảm bảo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng.
Về hoạt động của “Tổ chức phát triển quỹ đất”, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để hoạt động hiệu quả thì vừa phải có nguồn vốn tài chính ban đầu đủ lớn để hoạt động, vừa phải xây dựng được cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rất chủ động, năng động (tương tự như tính chủ động, năng động của doanh nghiệp tư nhân), nhưng vừa phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu, nên cơ chế, tổ chức hoạt động của “Tổ chức phát triển quỹ đất” cần được Chính phủ quy định chi tiết.
Từ phân tích trên, đại diện hiệp hội kiến nghị, sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 113 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo hướng UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dành một tỷ lệ nhất định nguồn thu từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lợi nhuận xổ số kiến thiết hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất”. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 115 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) “Chính phủ quy định cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất”.
