Khoảng trống trong cấu trúc phát triển nhà ở đô thị
Sự phát triển của thị trường địa ốc những năm qua đóng góp lớn cho kinh tế và mở rộng không gian đô thị. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, Việt Nam đã phát triển rất mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn vẫn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa đảm bảo được chất lượng sống ổn định cho người dân. Đây cũng là vấn đề được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh trong định hướng chính sách nhà ở trong giai đoạn mới.
Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng nhưng nguồn cung chất lượng lại thiếu hụt. Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện nay, cả nước có khoảng 5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ trong điều kiện hạn chế. Đa số người lao động sinh sống trong các khu nhà trọ tự phát do cá nhân xây dựng với mật độ cư trú cao. Những khu vực này thường thiếu không gian sinh hoạt, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy. Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP.HCM trong thời gian gần đây, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên đáng báo động.
Bên cạnh đó, khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn đang trở thành bài toán tài chính khó giải. Với một căn hộ tiêu chuẩn có giá khoảng 7 tỷ đồng, ngay cả nhóm lao động có thu nhập cao cũng cần thời gian tích lũy rất dài.
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam VARS IRE nhận định, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm vùng ven có giá hợp lý và pháp lý minh bạch. Tuy nhiên, để giải quyết gốc rễ vấn đề, người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Mô hình nhà ở cho thuê được xem là một giải pháp cho vấn đề này.
Định hình thể chế để phát triển thị trường thuê nhà bền vững
Nhìn ra thế giới, nhiều quốc gia phát triển đã chọn nhà ở cho thuê làm trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị. Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46%. Hệ thống pháp luật tại đây bảo vệ người thuê chặt chẽ, giúp người dân yên tâm coi nhà thuê là nơi ở lâu dài. Chính quyền áp dụng bảng giá thuê tham chiếu để kiểm soát mức tăng giá, không để chủ nhà tự ý chấm dứt hợp đồng.
Trong khi đó, Singapore và Hàn Quốc lại đẩy mạnh các mô hình thông qua Nhà nước khi trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ để cho thuê dài hạn cho sinh viên và người thu nhập thấp. Nguồn vốn ưu đãi từ các quỹ quốc gia giúp các dự án này duy trì mức giá rẻ, tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì vai trò của Nhà nước là yếu tố mang tính quyết định. Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia.
Song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.
Một nhiệm vụ quan trọng khác là xây dựng hành lang pháp lý riêng biệt nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người đi thuê. Việt Nam cần sớm nghiên cứu và ban hành các quy định cụ thể về hợp đồng, biên độ tăng giá và tiêu chuẩn chất lượng công trình cho thuê. Khi có Luật Thuê nhà rõ ràng, người dân sẽ thoát khỏi thế yếu trước những biến động về giá hoặc việc đòi nhà bất ngờ của chủ sở hữu. Doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cũng cần được hỗ trợ tài chính để xây dựng nhà ở, giúp công nhân yên tâm sản xuất và gắn bó lâu dài.
