Thị trường bất động sản Dubai đang trải qua cú giảm tốc mạnh nhất kể từ đại dịch Covid-19, khi xung đột tại Trung Đông làm lung lay niềm tin của giới đầu tư quốc tế và khiến nhiều khách hàng giàu có rời khỏi thành phố.
Doanh số bán nhà tại Dubai đã giảm 19% trong tháng 5 so với tháng trước, sau khi đã giảm 4% trong tháng 4, theo dữ liệu của công ty nghiên cứu ValuStrat. Khối lượng giao dịch hiện chỉ còn chưa tới một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.
Ông Haider Tuaima, Giám đốc nghiên cứu bất động sản của ValuStrat, cho biết trên tờ Guardian, thị trường nhà ở hoàn thiện tại Dubai chưa từng ghi nhận mức suy giảm theo năm lớn như vậy kể từ thời kỳ đại dịch.
Một nghiên cứu khác của công ty Reidin cho thấy tổng giá trị bất động sản được bán trong tháng 5 đạt 22,5 tỷ dirham (6,1 tỷ USD), thấp hơn 42% so với tháng 4. Con số này cũng chỉ bằng khoảng một nửa mức 46,6 tỷ dirham ghi nhận trong tháng cuối cùng trước khi chiến sự bùng phát.
Trong những năm gần đây, Dubai trở thành một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất thế giới nhờ chính sách không đánh thuế thu nhập cá nhân, thu hút lượng lớn người giàu và giới đầu tư quốc tế.
Tuy nhiên, cuộc chiến nổ ra tại Trung Đông vào cuối tháng 2 đã tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Một tên lửa Iran từng đánh trúng một khách sạn 5 sao tại khu vực Palm Jumeirah nổi tiếng của Dubai hồi tháng 3, làm gia tăng lo ngại về an ninh.
Hiện vẫn chưa rõ thị trường sẽ phục hồi nhanh đến mức nào nếu thỏa thuận hòa bình giữa Mỹ và Iran được duy trì.
Giới siêu giàu tháo chạy
Theo các nhà môi giới bất động sản, nhiều chủ sở hữu biệt thự và căn hộ hạng sang tại Dubai đã phải cắt giảm giá chào bán tới hàng chục triệu bảng Anh để tìm người mua.
Ông Yasin Valimulla, chuyên tư vấn mua bất động sản trị giá từ 10 triệu USD trở lên tại Dubai, cho biết những giao dịch hiếm hoi còn diễn ra hiện nay đều được thực hiện với mức chiết khấu từ 20-25% so với thời điểm trước chiến tranh.
“Chúng tôi đã bán nhà cho rất nhiều khách hàng siêu giàu trong vòng một năm rưỡi qua, nhưng giờ đây tất cả họ đều đã rời Dubai”, ông nói.
Theo ông Valimulla, tâm lý hoảng loạn xuất hiện ngay từ tháng 3 và đến nay thị trường vẫn thiếu sự rõ ràng về triển vọng an ninh.
“Khách hàng Tây Âu hiện dè dặt hơn nhiều khi mua nhà ở đây. Họ muốn chờ thêm một hoặc hai năm để xem tình hình diễn biến thế nào”, ông nhận định.
Sự thay đổi này đặc biệt đáng chú ý bởi Dubai từng là thị trường bất động sản hạng sang sôi động nhất thế giới.
Theo hãng tư vấn Knight Frank, vào cuối năm 2025, Dubai ghi nhận số lượng giao dịch nhà ở trị giá từ 2,5 triệu đến 10 triệu USD cao hơn bất kỳ thành phố nào khác trên thế giới, vượt cả London, New York, Los Angeles và Hong Kong.
Ở phân khúc trên 10 triệu USD, Dubai ghi nhận 9.050 giao dịch, trong khi New York chỉ có 6.577 giao dịch và London là 3.089 giao dịch.
Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh
Dù chiến tranh là yếu tố kích hoạt đợt suy giảm hiện nay, một số chuyên gia cho rằng thị trường Dubai vốn đã tăng trưởng quá nóng trong vài năm qua và cần một giai đoạn điều chỉnh.
Ông Valimulla nhận định mức giá đã tăng quá mạnh trong hai năm gần đây và khó có thể duy trì lâu dài.
“Thị trường ở phân khúc cao cấp vốn không bền vững ở mức giá đó. Chắc chắn sẽ có một đợt điều chỉnh, chỉ là hiện chưa ai biết quy mô của nó lớn đến đâu cho tới khi tình hình địa chính trị trở nên rõ ràng hơn”, ông nói.
Trong khi đó, nhiều người giàu có mang tính “du mục toàn cầu” đang chuyển hướng sang các trung tâm tài chính và bất động sản khác như Milan, London và Singapore.
Ông Richard Waind, đại diện tập đoàn bất động sản Cencorp, cho rằng hệ quả của cuộc chiến sẽ không chỉ dừng lại ở giá nhà giảm. Theo ông, hàng loạt công ty môi giới nhỏ từng được thành lập trong giai đoạn thị trường bùng nổ có thể phải đóng cửa.
“Cuộc chiến là một sự kiện ‘thiên nga đen’ xuất hiện rất nhanh và tạo tác động rất lớn”, ông nói.
Ông Waind cho biết khoảng một thập kỷ trước Dubai chỉ có khoảng 1.000 nhà môi giới bất động sản, nhưng con số này hiện đã tăng lên khoảng 10.000. “Con số đó chắc chắn sẽ giảm xuống trong thời gian tới”, ông nhận định.
