 Hiện trường vụ cháy tại khu đô thị Xa La, Hà Nội. Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN |
Sự phát triển mạnh của các dự án cao ốc chung cư, khu dân cư trong thời gian qua đã tạo ra một thị trường tiềm năng cho các đơn vị quản lý bất động sản. Tuy nhiên, việc khai thác hiệu quả, đảm bảo an toàn cho các toà nhà, khu dân cư đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các bên từ cơ quan chức năng, chủ đầu tư, ban quản trị và người dân. Mặt khác, những yêu cầu cao về an toàn cũng phần nào các động đến việc định vị lại thị trường bất động sản.
Trước hết, cần phải khẳng định, các quy phạm pháp luật về phòng cháy và chữa cháy, về quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay tương đối đầy đủ. Nếu được tất cả các chủ thể có liên quan quán triệt, chấp hành, thực hiện nghiêm túc thì đã không xảy ra nhiều vụ cháy như vừa qua, nhất là vụ cháy nghiêm trọng tại chung cư Carina Plaza.
Nhiều bên còn thờ ơ
Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm: kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường. Ngoài ra, tất cả nhân sự các phòng ban đều phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng. Đây có thể coi là một động thái từ các cơ quan chức năng nhằm đảm bảo các tòa cao ốc được vận hành một cách chuyên nghiệp, giảm thiểu các rủi ro không đáng có.
Theo pháp luật quy định, chung cư, nhà cao tầng chỉ được đưa vào sử dụng sau khi đã được nghiệm thu bàn giao đạt yêu cầu; trong đó, có hạng mục công trình phòng cháy chữa cháy, và phải được bảo hành, bảo dưỡng, bảo trì theo định kỳ. Nhưng có một số chủ đầu tư, Ban Quản trị chung cư, đơn vị quản lý vận hành chung cư chưa làm đầy đủ trách nhiệm trong công tác thường xuyên bảo dưỡng, bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy để đảm bảo vận hành bình thường, đúng công suất theo thiết kế đã được thẩm duyệt, nhất là các trường hợp đã được cơ quan PCCC kiểm tra, lập biên bản khuyến nghị, yêu cầu, như trường hợp Chung cư Carina Plaza.
Nhiều hộ dân sống trong chung cư và cả những người làm việc, mua sắm, ăn uống, vui chơi giải trí tại các khu nhà cao tầng chưa nhận thức đầy đủ về công tác phòng cháy chữa cháy, và nhất là chưa được huấn luyện kỹ năng phòng cháy chữa cháy, thoát nạn, cứu hộ. Bên cạnh đó, Luật Phòng cháy chữa cháy cũng đã quy định việc lồng ghép kiến thức và kỹ năng phòng cháy chữa cháy vào chương trình giảng dạy, hoạt động ngoại khóa trong nhà trường phù hợp với từng ngành học, cấp học. Nhưng việc này chưa được thực hiện đầy đủ, nhất là ngay từ bậc mẫu giáo để hình thành nhận thức về phòng cháy chữa cháy và rèn luyện thuần thục kỹ năng thoát nạn, cứu hộ.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở thì Ban quản trị chung cư là người đại diện cho các chủ sở hữu nhà chung cư, có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý vận hành chung cư. Đồng thời, được quyền lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; được sử dụng quỹ bảo trì để sửa chữa, bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, trong đó có hệ thống phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn những hạn chế, tồn tại như sau: nhiều nhà chung cư vẫn chưa thành lập được Ban quản trị để đảm bảo quyền lợi cư dân; Ban quản trị chưa được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư để sử dụng kịp thời, hiệu quả nguồn quỹ bảo trì chung cư; trong đó, có công tác bảo trì, vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Ngoài ra, một số Ban quản trị nhà chung cư chưa có đầy đủ kiến thức và năng lực quản lý nhà chung cư; trong đó, có kiến thức và năng lực quản lý về phòng cháy chữa cháy theo quy định của Luật Nhà ở. Vai trò của chủ đầu tư chưa được luật hóa để đảm bảo đầy đủ trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý vận hành chung cư.
Cần có sự phối hợp đồng bộ
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (Horea), vấn đề đặt ra là cơ chế phối hợp triển khai, tổ chức thực hiện và kiểm tra để đảm bảo trách nhiệm thể hiện bằng hành động cụ thể, thiết thực và hiệu quả của các đơn vị. Đó là, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, các đơn vị thi công xây lắp, các đơn vị tư vấn quy hoạch, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát thi công, Ban quản trị chung cư, đơn vị quản lý vận hành chung cư. Đồng thời, phải nâng cao vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước, trước hết là Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy, Ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã, thị trấn và các hộ dân sinh sống trong chung cư, nhà cao tầng.
Bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận Quản lý Bất động sản, Savills Tp. Hồ Chí Minh (Công ty Savills Việt Nam) cho rằng, tại Việt Nam, các dự án dù là ở phân khúc nào thì cũng phải tuân thủ những tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy khi đầu tư xây dựng tai Việt Nam và phải được các cơ quan chức năng kiểm tra trước khi đưa vào vận hành. Điểm khác biệt giữa các phân khúc là tại các dự án ở phân khúc cao, thiết bị phòng cháy chữa cháy mà chủ đầu tư lựa chọn thường của các thương hiệu nổi tiếng hơn, bền và ổn định lâu dài hơn. Thậm chí, nhiều dự án hạng A còn được trang bị vượt cả tiêu chuẩn thông thường. Từ sau sự việc đau lòng xảy ra vừa qua, hầu như tất cả các chủ đầu tư đều tăng cường củng cố hạng mục phòng cháy chữa cháy trong hạng mục đầu tư của mình.
Theo các công ty tư vấn, quản lý các toà nhà, khu dân cư tại Tp. Hồ Chí Minh, hiện nay, khi tiếp nhận một dự án cáo ốc, công ty quản lý sẽ cùng với cảnh sát phòng cháy chữa cháy xây dựng phương án phòng cháy chữa cháy cũng như cứu hộ cứu nạn phù hợp với thiết kế tòa nhà, trang thiết bị được đầu tư ban đầu, nguồn ngân sách hoạt động. Bên cạnh đó, công tác vận hành, bảo trì, kiểm tra, thực tập ứng phó tình huống khẩn cấp, xây dựng đội phòng cháy chữa cháy cơ sở, huấn luyện cho nhân viên…cũng được định kỳ thực hiện.
Theo bà Trần Minh Ái, nếu yếu tố đầu tiên là đầu tư thì phần thứ hai tác động đến an toàn phòng cháy chữa cháy là quy trình vận hành, bảo dưỡng, kiểm tra, thực tập. Xét riêng về vấn đề an toàn thì từ trước đến nay, hầu hết các công ty quản lý chuyên nghiệp đều xem đây là ưu tiên gần như hàng đầu trong công tác vận hành tòa nhà.
Về vấn đề ý thức của các cư dân sống trong các cao ốc chung cư, bà Trần Minh Ái chia sẻ: "chúng ta sẽ không so sánh mức độ an toàn giữa các phân khúc căn hộ khác nhau nhưng dù có nằm ở phân khúc nào loại hình nhà ở này ít nhất cũng có tiêu chuẩn an toàn rõ ràng, được kiểm tra, kiểm soát bởi cơ quan chức năng định kỳ và trước khi đưa vào sử dụng. Nhưng chung cư lại là loại hình mà ở đó bất kỳ một hành động thiếu ý thức của cá nhân nào cũng có thể ảnh hưởng tới tất cả các cá nhân khác. Cũng phải thừa nhận rằng, công tác tuyên truyền, huấn luyện phương pháp thoát nạn, kêu gọi sự quan tâm của cư dân là điểm yếu rõ ràng của các công ty quản lý trong thời gian vừa qua và hiện tại, công tác này đang được triển khai dứt khoát, quyết tâm hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, sau những sự cố tại chung cư vừa qua, người dân chắc chắn sẽ có đòi hỏi cao hơn nữa về mức độ an toàn, đặc biệt là an toàn phòng cháy chữa cháy trong chung cư. Tuy nhiên, để làm được điều đó, cần phải có sự hợp tác giữa chủ đầu tư, ban quản trị chung cư, ban quản lý và cộng đồng cư dân. Nếu chủ đầu tư có làm tốt công tác phòng cháy chữa cháy nhưng ý thức cư dân kém thì cũng không thể yên tâm và ngược lại.
Bài 2: Định vị lại thị trường bất động sản
