Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam vừa được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố, trong quý I/2026, nguồn cung bất động sản nhà ở tăng mạnh, song thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại.
Cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 77.912 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ, trong đó nguồn cung mới hơn 13.600 sản phẩm, tăng 70%. Tuy nhiên, lượng hấp thụ chỉ đạt 14.616 sản phẩm, giảm 46% so với quý IV/2025; tỷ lệ hấp thụ phổ biến ở mức 15% - 25% tùy khu vực.
Về mặt bằng giá, căn hộ sơ cấp tại khu vực miền Bắc và miền Nam tăng nhẹ từ 1% - 2% theo quý. Cụ thể, giá căn hộ tại miền Bắc dao động từ 45 - 170 triệu đồng/m², trong khi miền Nam phổ biến từ 35 - 150 triệu đồng/m². Các khu vực miền Trung và miền Tây Nam Bộ giữ mức ổn định, lần lượt trong khoảng 32 - 115 triệu đồng/m² và 30 - 60 triệu đồng/m².
Ở các phân khúc nhà phố, biệt thự và shophouse, giá hầu như đi ngang so với quý trước. Trong đó, giá nhà phố tại miền Bắc dao động từ 80 - 250 triệu đồng/m², miền Nam từ 50 - 250 triệu đồng/m². Biệt thự và shophouse có biên độ giá rộng, trong đó miền Nam ghi nhận mức cao nhất với biệt thự lên đến 320 triệu đồng/m² và shophouse có giá 350 triệu đồng/m².
Theo báo cáo phân tích, nguồn cung trong chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và pháp lý rõ ràng như Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Dat Xanh Group, MIK Group, CapitaLand… và tập trung tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đồng Nai, Khánh Hòa, Đà Nẵng...
Dù hoạt động xây dựng và truyền thông dự án được đẩy mạnh, số lượng sự kiện mở bán lại giảm đáng kể. Quý I/2026, thị trường ghi nhận có 21 dự án khởi công, 28 dự án tổ chức kick-off nhưng chỉ có 20 sự kiện mở bán, giảm mạnh so với 40 sự kiện trong quý IV/2025. Điều này cho thấy, tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường chưa rõ ràng.
Đáng chú ý, các chính sách mới như bảng giá đất áp dụng từ tháng 1/2026 và việc triển khai mã định danh bất động sản từ ngày 1/3/2026, cùng với việc thực thi Luật Đất đai 2024 và các sửa đổi liên quan đã góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường. Tuy nhiên, các yếu tố này cũng làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Theo các chuyên gia DXS - FERI, thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc rõ nét, người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Xu hướng đầu tư cũng dịch chuyển từ ngắn hạn sang trung và dài hạn, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
Về phía doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư tập trung hoàn thiện thủ tục pháp lý, nâng cao chất lượng sản phẩm và triển khai các chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu. Các đơn vị môi giới cũng chuyển hướng từ bán hàng sang tư vấn chuyên sâu để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Dự báo trong quý II/2026, thị trường sẽ tiếp tục vận hành trong trạng thái thận trọng. Nguồn cung dự kiến tăng thêm khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng dao động từ 20% - 30%, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Các chuyên gia DXS - FERI nhận định, năm 2026, bất động sản Việt Nam sẽ không quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng mà chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn, với sự sàng lọc mạnh mẽ cả về sản phẩm lẫn chủ thể tham gia thị trường.
