Theo rà soát của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm hiện nay đạt 80-89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp tăng 4-5%/năm, phản ánh sức hút từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1" của các tập đoàn đa quốc gia.

Động lực tăng trưởng từ dòng vốn FDI và chuyển dịch chuỗi cung ứng, tạo điều kiện để Việt Nam đã thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI trong năm 2024, tập trung vào các dự án công nghệ cao như sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử và năng lượng tái tạo. Các tập đoàn như Samsung, LG, và Foxconn tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động, tạo nhu cầu về 1,2 triệu m² nhà xưởng tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi vị trí địa lý chiến lược trong chuỗi cung ứng châu Á-Thái Bình Dương, cùng ưu đãi thuế doanh nghiệp giảm còn 10% cho các dự án công nghệ cao.

Bên cạnh đó, phân bố không gian và biến động giá cả ghi nhận, khu vực miền Bắc đạt diện tích hấp thụ 400 ha hết năm năm 2024, tập trung ở Hải Phòng và Bắc Ninh với giá thuê trung bình 137 USD/m², tăng 4,2% so năm trước. Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 89% tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương và Đồng Nai, nơi giá thuê đạt 175 USD/m² nhờ nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử. Đáng chú ý, miền Trung đang nổi lên như điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60-90 USD/m², thu hút các dự án tỷ USD từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.

Thay vì mô hình truyền thống, các khu công nghiệp thế hệ mới đang tích hợp 3 lớp dịch vụ: Hạ tầng thông minh (IoT, 5G), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích đa chức năng (trung tâm R&D, khu nhà ở công nhân). Mô hình nhà xưởng cao tầng tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê theo module linh hoạt đang được áp dụng tại nhiều tỉnh thành phố như TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh...

Thực tế, thị trường BĐSCN Việt Nam đang chứng kiến những xu hướng phát triển quan trọng. Cùng với đó, các cơ hội đầu tư mới đang mở ra tại nhiều khu vực, từ các vùng kinh tế trọng điểm đến các tỉnh thành mới nổi.

Về phát triển hạ tầng công nghiệp xanh, Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEED/xanh vào 2030, tạo cơ hội cho các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái, và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên với tổng vốn 6.083 tỷ đồng là ví dụ điển hình cho xu hướng này.

Về mở rộng sang thị trường cấp 2, các tỉnh như Đắk Lắk, Phú Thọ, Tây Ninh đang thu hút nhà đầu tư nhờ quỹ đất dồi dào và chính sách ưu đãi đặc biệt. Dự án Khu công nghiệp Phú Xuân 313 ha tại Đắk Lắk cùng khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 ở Bình Phước hứa hẹn lợi nhuận cho thuê đạt 12-15%/năm nhờ giá đất thấp hơn 40% so với vùng trọng điểm. 

Trong khi đó, nhu cầu về kho lạnh công nghiệp phục vụ ngành thực phẩm và dược phẩm dự kiến tăng 25%/năm, trung tâm phân phối khu vực (RDC) tại Cái Mép (Bà Rịa-Vũng Tàu) và Lạc Hồng (Hải Phòng) đang thiếu hụt 500.000 m² diện tích... Các nhà đầu tư có thể kết hợp mô hình kho thông minh tích hợp AI quản lý hàng tồn và hệ thống cross-dock để tối ưu chuỗi cung ứng.

Ngoài ra, việc triển khai 5G tại các khu công nghiệp trọng điểm cho phép ứng dụng robot tự hành và hệ thống giám sát sản xuất thời gian thực, dự kiến tiết kiệm 15% chi phí vận hành; việc phát triển hệ sinh thái công nghiệp khép kín đang hình thành các cụm liên kết công nghiệp chuyên sâu như cụm điện tử tại Bắc Ninh - Vĩnh Phúc hay trung tâm dệt may tại Long An...

Tuy nhiên, thị trường BĐSCN Việt Nam cũng đang đối diện với không ít thách thức như: Thiếu chính sách phù hợp cùng với sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp và sự vào cuộc của cơ quan quản lý; rủi ro về quy hoạch và pháp lý; áp lực cạnh tranh từ quốc gia lân cận; thiếu ưu đãi thuế chuyển đổi năng lượng trong công nghiệp...

Theo Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030, thị trường BĐSCN Việt Nam đang đứng trước cơ hội "vàng" để trở thành trung tâm sản xuất thông minh của ASEAN, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và logistics. Vì vậy, nhà đầu tư nên tập trung vào 3 trụ cột: Phát triển khu công nghiệp xanh tích hợp năng lượng tái tạo, xây dựng hệ sinh thái công nghiệp khép kín theo chuỗi giá trị, ứng dụng công nghệ số trong quản lý hạ tầng.