Đất đa mục đích mở cơ hội
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV xác định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Trong bối cảnh phát triển kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, nông nghiệp đa giá trị và du lịch cộng đồng, việc khai thác hiệu quả hơn giá trị của mỗi thửa đất đòi hỏi hệ thống pháp luật tiếp tục được hoàn thiện.
Lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích, mở ra hành lang pháp lý cho nhiều mô hình như nông nghiệp gắn với du lịch, lâm nghiệp kết hợp trồng dược liệu, sản xuất gắn với trải nghiệm giáo dục và dịch vụ. Đây là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai, từ sử dụng đơn mục đích sang khai thác hài hòa nhiều giá trị trên cùng một không gian nhưng vẫn bảo đảm mục đích sử dụng chính.
Chia sẻ tại Tọa đàm 'Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn' do báo Tiền Phong tổ chức ngày 31/7, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết chính sách sử dụng đất đa mục đích trong Luật Đất đai năm 2024 đã tạo hành lang pháp lý để khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, nguyên tắc xuyên suốt là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính và không để chính sách bị lợi dụng nhằm hợp thức hóa việc sử dụng đất sai mục đích.
Trước ngày 1/8/2024, các Luật Đất đai đều quy định người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận; mọi trường hợp sử dụng sai mục đích đều bị xử lý. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhu cầu kết hợp nhiều hoạt động trên cùng một thửa đất để nâng cao hiệu quả sử dụng, tăng thu nhập ngày càng lớn, trong khi pháp luật chưa có cơ chế điều chỉnh.
Theo bà Mỹ, tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 là giải phóng nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên bổ sung cơ chế sử dụng đất đa mục đích, cho phép nhiều loại đất được kết hợp thêm mục đích sử dụng nhưng vẫn phải giữ nguyên mục đích chính. Chẳng hạn, dưới tán rừng có thể trồng cây dược liệu; đất nông nghiệp được kết hợp thương mại, dịch vụ trong phạm vi cho phép; đất công cộng kết hợp khai thác dịch vụ; đất ở kết hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh.
"Ví dụ, trước đây hộ gia đình cho doanh nghiệp thuê nhà trên đất ở làm văn phòng có thể bị coi là sử dụng đất sai mục đích. Nay, Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép hình thức sử dụng kết hợp này. Tuy nhiên, nếu hoạt động kết hợp làm phát sinh nghĩa vụ tài chính cao hơn thì người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ theo quy định. Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích chỉ được thực hiện khi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Đây là ranh giới quan trọng để phân biệt giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích", bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết.
Đối với đất nông nghiệp kết hợp sản xuất, kinh doanh, các công trình chỉ được phép có kết cấu đơn giản, dễ tháo dỡ. Nếu xây dựng công trình kiên cố bằng bê tông, nhất là nhà ở, homestay, farmstay, thì không còn thuộc phạm vi sử dụng đất đa mục đích mà được xác định là sử dụng đất sai mục đích.
Vướng mắc xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp
Theo bà Mỹ, mặc dù quy định về sử dụng đất đa mục đích chỉ tập trung trong một số điều của Luật Đất đai năm 2024 nhưng đây là bước đổi mới quan trọng. Tuy nhiên, để được thực hiện, người sử dụng đất phải đáp ứng nhiều điều kiện như: việc sử dụng kết hợp chỉ diễn ra trong thời hạn sử dụng của mục đích chính; diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính; công trình phù hợp với phương án sử dụng đất, có kết cấu dễ tháo dỡ; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Riêng đối với đất có mặt nước, pháp luật quy định không được san lấp.
Sau gần hai năm triển khai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ghi nhận hầu hết địa phương đánh giá đây là chủ trương đúng hướng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn.
Theo bà Mỹ, vướng mắc lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp. Nhiều trường hợp khó xác định tỷ lệ diện tích sử dụng kết hợp, nhất là khi người sử dụng đất mở rộng công trình tạm, đường nội bộ hoặc bãi đỗ xe. Quy định diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính cũng khiến chính quyền cơ sở gặp khó khăn trong kiểm tra, giám sát.
Bên cạnh đó, việc triển khai còn liên quan đến nhiều luật khác như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Lâm nghiệp và pháp luật về bảo vệ môi trường nên nhiều địa phương vẫn lúng túng khi áp dụng.
Thời gian tới, Bộ sẽ tiếp tục tổng kết thực tiễn để hoàn thiện quy định, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý đất sử dụng đa mục đích. Quan điểm là tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai nhưng kiên quyết xử lý các trường hợp lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định.
Theo quy định hiện hành, việc sử dụng đất đa mục đích phải bảo đảm không làm thay đổi loại đất theo phân loại; không làm mất điều kiện quay trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, hệ sinh thái, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường và quyền sử dụng đất của các thửa đất liền kề; đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.
